안녕하세요.
토지거래허가구역 내 임대 중 주택 매수와 관련하여, 잔금·등기 가능 기한 및 실거주 의무 유예 적용 여부를 확인하고자 문의드립니다.
3월에 허가 신청을 하고 계약서를 썼는데..4월 1일에 보도자료가 나와서 정말 머리가 너무 아픕니다..
결론적으로, 아래 거래가 2026년 2월 12일 및 4월 9일 보완방안에 따른 “신규 조정대상지역 6개월 내 양도·잔금·등기 및 임대차계약 종료일까지 실거주 의무 유예” 대상인지, 아니면 2026년 4월 1일 가계부채 관리방안의 “허가일로부터 4개월 내 취득” 요건이 적용되어 잔금일을 앞당겨야 하는지 확인 부탁드립니다.
제 거래 조건은 아래와 같습니다.
- 토지거래허가 신청일: 2026년 3월 20일
- 토지거래허가일: 2026년 4월 1일
- 매매계약일: 2026년 4월 4일
- 잔금 및 대출실행 예정일: 2026년 8월 14일
- 지역: 서울 신규 조정대상지역 아파트
- 매도자: 다주택자
- 매수자: 무주택자
- 주택 상태: 임대차계약이 있는 임대 중 주택
- 임대차계약 만료일: 2027년 8월 22일
- 해당 임대차계약은 2026년 2월 이전 이미 체결되어 임차인이 거주 중인 계약입니다.
- 매수자는 잔금일인 2026년 8월 14일 주택담보대출을 실행할 예정입니다.
제가 확인하고 싶은 사항은 다음과 같습니다.
첫째, 2026년 2월 12일 보도자료 및 이후 보완자료에서 신규 조정대상지역의 경우 일정 요건을 충족하면 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기, 즉 양도가 가능한 것으로 이해하고 있습니다. 제 계약일이 2026년 4월 4일이고 잔금일이 2026년 8월 14일이므로, 계약일로부터 6개월 이내입니다. 이 경우 신규 조정대상지역 6개월 특례에 따라 잔금 및 등기가 가능한지 확인 부탁드립니다.
둘째, 해당 주택은 2026년 2월 이전 이미 체결된 임대차계약이 존재하고, 임차인의 전세계약 만료일은 2027년 8월 22일입니다. 이 경우 무주택자인 제가 다주택자 소유의 임대 중 주택을 매수하는 것이므로, 토지거래허가구역 실거주 의무 및 주택담보대출 전입신고 의무가 임대차계약 종료일까지 유예되는지 확인 부탁드립니다.
셋째, 2026년 4월 1일 가계부채 관리방안 보도자료에는 아래와 같은 문구가 있는 것으로 알고 있습니다.
“무주택자가 다주택자가 소유한 주택을 매수하기 위해 ’26.12.31까지 허가관청에 토지거래허가를 신청·접수하고 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예. 주담대 시 전입신고 의무도 함께 완화.”
제 경우 토지거래허가일이 2026년 4월 1일이므로, 위 문구를 그대로 적용하면 허가일로부터 4개월 이내인 2026년 8월 1일 전후까지 취득, 즉 잔금 및 등기를 해야 하는 것으로 해석될 여지가 있습니다. 그런데 제 잔금일은 2026년 8월 14일입니다.
따라서 제 거래에 대해 아래 둘 중 어느 기준이 적용되는지 문의드립니다..
A. 신규 조정대상지역 6개월 특례가 적용되어, 계약일 2026년 4월 4일로부터 6개월 이내인 2026년 8월 14일 잔금·등기가 가능하고, 기존 임대차계약 종료일인 2027년 8월 22일까지 실거주 의무 및 주담대 전입신고 의무가 유예되는지
또는
B. 2026년 4월 1일 가계부채 관리방안의 “허가일로부터 4개월 내 취득” 요건이 적용되어, 허가일 2026년 4월 1일로부터 4개월 이내에 잔금·등기를 완료해야 하므로 2026년 8월 14일 잔금일은 문제가 될 수 있는지
위 거래의 잔금일을 유지해도 되는지, 아니면 4개월 내 취득 요건 때문에 잔금일을 앞당겨야 하는지 어떻게 해석하시나요..?
감사합니다.
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댓글
흥부뺨치기님 안녕하세요? 저도 흥부님의 질문을 보고 한참을 고민하다 제가 내린 결론을 남겨봅니다. (절대 오피셜이 아니니 꼭 해당 기관에 확인을 해보시는 것을 권장합니다.) 제가 알고 있기로도 신규조정대상지역의 경우에는 무주택자가 다주택자의 집을 매수할 때, 토허제를 허가 받은 후 6개월 이내에 잔금 및 등기를 하면 되는 것으로 알고 있습니다. 그리고 말씀하신 4.1 가계부채 관리방안의 경우에는 주택담보대출이 있는 다주택자가 주택을 매도하려는 경우 임대차 종료일까지 주택담보대출의 만기를 연장해주는 관리방안으로 해석됩니다. 정말이지 이렇게 이해하는게 맞는가 싶을정도로 상충되는 문구들이라서 저 역시 한참을 읽고도 이렇게 이해한 바가 맞는지 혼란스럽네요 ^^;; 아무쪼록 다른 분들의 답변 및 관련 구청 토허제 담당자 및 해당 기관에 확실히 문의하시고 답변을 받아보시는 것을 추천드립니다!
안녕하세요, 흥부뺨치기님. 최근 1주택 보유한 상태로 규제지역 매수를 고려하며 파악한 내용 기반으로 답변 드립니다. 매도자가 다주택자이고, 흥부뺨치기님은 무주택자라고 하셨는데 해당물건이 다주택자 양도세 중과에 해당하는 물건이 맞는거죠? 그렇다면 실거주 의무가 유예되어 6개월 이내 입주 가능하십니다. (다주택자 중과 물건에 한해서만 유예됨) 임대차 계약이 2026년 2월 이전에 체결되었고, 또 매수계약 전에 되었기 때문에 주담대를 받아 잔금& 등기하여 임대차 승계하시고 만기 시 입주하시면 됩니다. 작성해주신 내용을 봤을 땐 첨부 이미지 내 1~6번까지를 모두 충족하시는 것으로 파악되어 주담대 전입 의무가 기존 임대차 계약 만료일까지 유예됩니다. 정확한 건 부동산 소재지 구청의 담당 공무원 / 주담대는 은행대출상담사에게 문의하시면 가장 확실하고 안심하실 수 있으실 거에요. 저도 그렇게 확인했습니다~ 친절하게 알려주시더라구요. 내집마련 화이팅입니다 :)
안녕하세요! 흥부뺨치기님! 해석에 따라서 혼돈이 충분히 생길 수 있을 것 같습니다. 1번, 2번 경우에는 모두 맞습니다. 그리고 A이냐, B이냐에 따라 무엇이 적용되는지 여부를 판단한다면 B의 경우는 내가 바로 실거주가 가능할 경우의 요건이며, A의 임대차 계약이 있는 다주택자의 물건을 무주택자가 매수 하는 경우에 해당 된다고 생각합니다. 다만 정확한 것은 허가를 내준 담당부서에 다시 한 번 질의를 하여 확인하고, 대출 예정인 은행에도 한 번 확인해 보시는게 제일 정확할 것 같습니다! 또 궁금하신거 해보시고 결과 알려주시면 저도 너무 도움 될 것 같습니다! 아무쪼록 매수 잘 마무리 하셨으면 좋겠습니다!
