안녕하세요. 월부님들의 정성스러운 답변 덕분에 조금씩 배우고 있는 부린이입니다.
7월말 전세만료라 보유자금 4.6억+주담대로 7억 정도의 소형 아파트를 열심히 찾아보고 있습니다.
오래된 구축에 소형평수 아파트도 불과 6~7개월만에 호가가 1억 이상 올라간 아파트가 많아서,
손품 팔면서 마음이 너무 부대끼고 자꾸만 조급해지네요.
다주택자 매물이라도 실거래가 확인해보면 21년 고점보다 더 높은 호가라 다주택자들도 현 시장이 크게 급하지 않다는 느낌이 들었고, 시세보다 조금 저렴한 다주택자 매물은 세입자가 있어서 주담대 대출이 어렵기에 가족대출이 어려운 경우에는 그림의 떡이라 오히려 다주택자 급매 매물이 저에게는 더 큰 허들로 보이네요.
내마기에서 배운대로 최소 300세대 이상, 4층 이상의 매물 기준을 꼭 지키고 싶은데,
전세 남은 기간이 3개월 밖에 안남다보니 100~150세대 정도 나홀로 아파트라도 매수해야 하지 않을까? 1~2층 이라도 그냥 매매할까? 빌라나 주상복합이라도 사야 하지 않을까? 그냥 전세 한번 더 살까? 등등 걱정과 조급함, 포기하고 싶은 마음이 자꾸 생깁니다.
조금 더 냉정하게 판단하고자 궁금한 부분들에 대해서 월부님들의 의견을 여쭙고 싶습니다.
- (대출없이) 4.5억 노원구 소형 구축 매매 VS (2.5억 주담대) 7억 관악구/구로 아파트 매매
노원구 하계쪽으로 제가 가진 현금만으로 방2개짜리 매매를 하면 대출 상환에 대한 부담이 없어서 마음은 편안할 것 같습니다. 그런데 향후 가치 상승을 고려하면 현재는 대출 부담이 있지만, 아직 대출 받을 수 있는 직장이 있을때 2호선 이용이 가능한 관악구나 구로쪽이 더 낫지 않을까 라는 생각이 듭니다.
2. 다주택자 매물 중, 세입자가 있는 매물의 퇴거일이 10월 중순인 경우 5월9일까지 계약하면 주담대 받을 수 있을까요? 강남3구 이외의 서울 지역은 6개월안에 잔금 치르는게 가능한 걸로 알고 있습니다.
3. 다주택자의 매물을 5월9일까지 매매 계약 못하고, 5월 10일 이후에 매매계약을 체결하는 경우
매수자는 남은 임대차 기간에 대한 실거주 유예를 받을 수 없고 기존처럼, 토지거래허가일로부터 4개월 내에 실입주를 해야 하는건지요?
댓글
원더보이님! 안녕하세요? 5/9일이 다가오면서 조급해지는 마음이 너무 느껴지는 질문입니다. 제 답변이 정답이 될 수 없겠지만 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 1. 제 개인적인 생각으로는 종자돈 4.6억에 대출을 받아서 7억 정도의 아파트를 산다는 건 일반적으로 영끌이 아닌 충분히 감당가능한 선의 가격대라고 생각합니다. 지금 이 시장에서는 감당가능한 물건 중에서 가장 좋은 물건을 사는 것이 나중에 조금이라도 덜 후회하는 방향이라고 생각돼요. 그래서 정답일 수는 없지만 저라면 7억대 물건 중에서 가장 좋은 물건을 찾아보겠습니다. 2. 현재는 5/9까지 계약이 아닌 토허제 신청만 해도 가능합니다. 말씀하신대로 강남3구 및 용산을 제외하고는 잔금 및 등기를 6개월 이내에 치면 되기 때문에 집주인과 잘 협의해서 잔금일을 세입자가 나가는 날짜로 계약한다면 주담대도 무리없이 나올 수 있습니다. 이 부분은 해당 구청 및 은행에도 꼭 한번 문의해보시고 진행해 보시길 추천드려요! 3. 아직까지는 원더보이님이 말씀하신 것처럼 5/10 이후부터 토허제를 신청하는 경우에는 규제 지역내에서는 4개월 이내에 실거주를 해야 합니다. (계약이 아닌 토허제 신청으로 조금 완화가 되었어요.) 따라서 다주택자의 4개월 이상 세낀 물건들은 사라질 것으로 예상되며, 양도세 중과배제 혜택도 없으니 다주택자의 매도 물량 자체가 급격히 줄어들 것으로 예상됩니다. 아무쪼록 현명한 판단하셔서 이번 기회에 꼭 내집마련하실 수 있기를 기도하겠습니다!
안녕하세요 원더보이님!
1. 지금은 싸지 않더라도 더 좋은 자산을 취득해나가야 하는 때입니다. 물론 지금까지 그래왔던 것처럼 아파트값이 계속 상승할거라고 기대할 수는 없습니다. 하지만 더 좋은 자산이 무엇일지 생각해보고, 내가 여력이 된다면 더 나은 위치의 사람들이 더 좋아하는 단지를 선택하는 선택이 옳다고 생각합니다. 특히나 노원 소형 단지에 수요가 많을지, 관악구 7억짜리 단지에 수요가 많을지 꼭 생각해보셨으면 좋겠습니다. (원더보이님의 거주 만족도도 꼭 생각해보시구요)
2. 주담대 받을 수 있습니다. 말씀하신대로 5/9전까지는 강남3구/용산은 계약일로부터 4개월내 잔금, 신규 조정지역은 6개월 이내 잔금을 치러야 합니다.
5/9 전 계약 후 10월 잔금 시 4-5개월의 텀이 있어서 허가 받으신 후 대출을 일으킬 때까지의 기간은 충분해 보입니다. 다만, 대출 실행 전에 은행별로 꼭 조건 등을 확인하세요!
3. 맞습니다. 5월 9일 이후에는 종전의 정책대로 4개월 이내에 입주하셔야 합니다. 따라서 다주택자 물건을 매수하실 계획이라면 5/9 이후에는 차질이 생길 수 있으니 그 전으로 계획하셔야 합니다.
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95091708
(보도자료 주소이니 확인해보시면 좋을 듯합니다.)
혼란스러운 시장에서 원더보이님이 더 나은 자산을 일궈나가실 수 있으면 좋겠습니다.
안녕하세요 원더보이님~ 지금 매수 관련해서 고민이 많으시고 조급한 마음이 드시는 것 같습니다 아무리 조급하셔도 빌라나 200세대 미만 단지들은 환금성이 매우 좋지 않아 시장이 다시 안좋아졌을 때 감당하기 어려우실 것이므로 조급함을 누르시고 월부에서 배운 기준을 지키며 내집마련하시길 권유드립니다. 1번 같은 경우에 노원 4억대 소형평수면 20평 미만을 말씀하시는 것 같습니다. 초역세권 단지라면 가치가 없다고 말할 수는 없지만 1인 가구가 주로 거주하게 되는 10평대 물건들은 수요가 한정되어 있어 25평 이상에 비해 가격상승이나 환금성 측면에서 떨어지는 것이 사실입니다. 감당가능한 선에서 대출을 받아 더 좋은 단지를 찾아보시는 것이 좋지 않을까 싶은데요, 구로/관악에서도 7억대면 선호도가 많이 떨어지는 단지들이라 출퇴근에 어려움이 없으시다면 좀더 범위를 넓혀 평촌 등 수도권에서도 찾아보시면 어떨까 싶습니다 저도 배우는 입장이다보니 제 의견은 참고만 하시고 내집마련코칭을 통해 원더보이님 자산상황에 맞춘 자세한 상담을 받아보시면 좋을 것 같습니다 2번은 토허제 승인일로부터 6개월 내 잔금을 하시면 되는 걸로 알고있습니다. 5.9일 이전에 약정 체결하시고 승인받으신 후 6개월 내이기 때문에 10월 퇴거할 때 잔금하시면 대출에는 문제 없으실 것 같습니다 자세한 내용은 대출상담사 등을 통해 확인하시는 게 좋겠습니다 3번은 제가 정확히 몰라서 답변드리기 어려울 것 같습니다 ㅠㅠ 조금이라도 도움 되셨길 바라겠습니다😊
