✅아파트명
철산동 도덕파크타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
광명시 종사자수 105,342명
2. 교통
강남 54분 / 여의도 56분 / 시청 49분
3.학군
인근 중학교 학업성취도
철산중 90.9%, 광명중 71.3%
4. 환경
: 도보로 갈 수 있는 거리에 편의시설이 잘 갖춰져 있음.
5. 공급
광명센트럴아이파크 2025.11 / 1,957세대 등
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 철산동 도덕파크타운 33평 현재 / 매매 7억 1,400 / 전세 4억 667
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 / 매매 8억 6,000 / 전세 5억 5,000
5년 내 저점 매입시: 2020년 6월 / 매매 5억 9,340 / 전세 4억 6,000
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점보다 약 17% 낮아 저평가되어 있는 것 같다.
2) 환금성 : 아파트 세대수가 1천세대 이상, 강남 1시간 이내, 대형상권(대형마트, 종합병원 등)이 도보로 이용 가능한 위치에 있어 환금성이 좋다.
3) 수익률 : 현재 가격이 전고점을 넘지 않았기 때문에 수익률 가능성이 있다.
4) 원금보존 : 전고점을 넘지는 않았지만, 전세가율이 57%로 낮기 때문에 원금보존이 불확실하다.
5) 리스크 대비: 주변에 입주물량이 많으며, 전세가율이 57%로 낮기 때문에 시장이 꺾일 경우 매매 하락폭이 크게 생길 수도 있을 것 같다.
나의 투자 결론
전세가율이 낮기 때문에 투자금이 많이 들어서 동일한 투자금액으로 더 좋은 곳을 투자할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점
가이드대로 작성해보았는데 투자 결론을 내기가 어려웠다. 내가 한 판단이 맞나? 의문이 들면서 적긴했는데 앞으로의 강의를 들으면서 내가 잘못된 판단을 내렸는지, 왜 그렇게 생각을 했는지 복기하면서 실력을 쌓아야겠다.
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