안녕하세요 효확행입니다 :)
2주차는 밥잘튜터님과 수도권 투자 접근법에 대해서 배우는 시간이었습니다.
#상승장에서 주의해야 할 점
1) 내 것만 안오른다고 기다리지 못하고 팔아버리는 것
대세 상승장이 오면 모든 아파트가 다 올라가지만 상승 시점에는 차이가 있을 수 있습니다.
이 때 중요한 것은 내가 산 단지를 먼저 오른 단지와 비교하면서 제 값을 찾아가기 전에 팔아버리는 것입니다.
가치 판단 후에 매수한 물건이라면 그 가치를 믿고 기다릴 줄 알아야 합니다.
운이 좋게 저의 1호기는 매수 후 꾸준히 오르고 있지만 만약 가격이 하락했다면?
그 때도 제가 버틸 수 있었을까 싶은 생각이 들었습니다.
2) 오르는 것만 생각해서 가치판단과 기준없이 투자하는 것
가치가 있는 것이 아니라 오르는 물건에 포커싱을 하면 가치가 낮은 물건을 매수할 가능성이 높아집니다.
기준은 바뀔 수 있어도 원칙은 변하지 않는다는 것을 알아야 합니다.
더 오를 물건이기 때문에 매수하는 것이 아니라 가치대비 저평가되었기 때문에 매수하는 것입니다.
이 때 가장 중요한 것은 ‘가치있는 것’이라는 점을 다시 생각하게 되었습니다.
3) 어디까지 감당할 것인지 생각하지 않고 투자하는 것
요즘 제가 가장 모르는 부분이라는 생각이 들었는데 바로 ‘보유세’입니다.
지금까지는 다주택 포지션이 당연하다고 생각했고 보유세가 문제가 아니라 채수를 늘려서 시스템을 만드는게 중요하다고 생각했습니다.
하지만 정책이 바뀌고 다주택 규제가 심해지는 지금같은 시기에 굳이 주택 수를 늘려서 리스크를 만드는 것이 적절하지 않다는 것을 이제는 조금씩 이해하게 된 것 같습니다.
특히 이전 규제장을 경험하지 못했기 때문에 ‘그래봤자 별거 있겠어?’라는 생각도 막연히 드는 것 같습니다.
하지만 규제를 먼저 경험하신 멘토, 튜터님들의 지속적인 가르침을 통해서
보유세에 대한 규제가 심해질 경우 겪을 수 있는 리스크, 그리고 하락장이 와서 서울에 좋은 기회가 왔을 때 바로 기회를 잡지 못하는 상황이 될 수 있다는 점을 배우고 있습니다.
BM
- 리스크는 막연히 퉁쳐서 볼게 아니라 좀 더 디테일하게 파악한다.
그리고 항상 최악의 상황까지 대비하는 것이 필요할 것 같다. 만약 부산을 매수했는데 부산이 규제 지역으로 묶이고 가격도 멈추고 매도도 어렵다면? 게다가 지방 주택에도 보유세를 쎄게 때린다면? 리스크를 가늠해보는 것, 그리고 내가 정말 감당가능한지 체크하는 것이 중요하다.
#투자 가능 범위
수도권의 투자 가능 범위에 대해서도 밥잘튜터님의 인사이트를 배울 수 있었습니다.
특히 수도권에서 강남이 가지는 절대적인 가치를 다시 깨닫는 시간이었던 것 같아요.
이번 강의에는 제 앞마당인 고양시 덕양구 단지들이 예시로 많이 나왔습니다.
정말 신기하게도 제가 ‘여기도 투자해도 될까?’라고 생각했던 단지들이 나왔더라구요.
- 강남에서 멀어질수록 지방의 특성을 가진다.
세대수 적은 단지 지양
신축 선호도 높아짐
신축이라고 하더라도 나홀로 단지는 제외
덕양구 예시를 보면서 경기도에서도 외곽에 있는 단지들을 어떻게 접근해야할지 알 수 있었습니다.
특히 중요하다고 생각한 점은 ★지역 안에서의 수요를 고려한다는 점이었습니다.
아파트는 지역 vs 지역이 아니라 단지 vs 단지, 매물 vs 매물 단위로 좀 더 마이크로한 비교가 필요합니다.
다른 지역의 단지를 비교할 때는 당연히 지역의 위상을 먼저 비교하고, 세부적으로 입지요소를 비교하게 됩니다.
그런데 비교를 하다보면 모든 조건이 비슷비슷한 단지를 만나게 됩니다.
그럴 때 우선순위를 가르는 것은 “지역 안에서 해당 단지의 위상”입니다.
단순히 둘 다 강남이 비슷하게 걸리고 주변 환경도 비슷하게 택지라고 해서 똑같이 보는 것이 아니라
지역 안에서 실제로 사람들이 그 단지를 우선적으로 선택하는지 보는 것입니다.
만약 두 단지의 수요를 봤을 때 특정 단지가 더 선호도가 높다고 한다면
같은 조건일 때 해당 단지의 물건을 선택하는 것이 보유와 운영의 관점에서 더 좋다는 것을 배웠습니다.
BM
- 단지의 수요에 대해서 임장 할 때 제대로 파악할 수 있도록 하기
지역에서 해당 단지 선호도는 당연하고 실제로 어떤 사람들이 해당 단지를 찾아오는지 아는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다. 단순히 입지 비교만 하는 것이 아니라 실제 사람들의 수요의 흐름을 읽는 것, 해당 지역에 찾아오는 사람들이 누구고, 어떤 특징을 가지고, 그래서 내가 검토하는 단지를 어떤 이유로 찾아오는지 임장을 하면서 제대로 알아두는 것 반드시 적용하겠습니다.
# 너무 복잡하게 생각하지 않기
이번 강의에서 와닿은 것은 밥잘튜터님이 정말 간단하게 비교평가를 하신다는 점이었습니다.
스스로의 판단이 잘못됐을까봐 이것저것 생각을 꼬아서 하다보면 오히려 더 잘못된 판단을 하게 됩니다.
- 지금까지 제가 배운 저환수원리에 해당되는 것만 본다.
- 입지요소에 대해서 심플하게 판단한다.
오히려 배운 것 말고 다른 것들을 복잡하게 엮는 것이 더 어렵고 실수하기 쉬운 방법이라는 것을 깨닫게 되었습니다.
같은 맥락에서 생각해보니 저는 강의에서 더 많이 오를 단지를 찾아가라고 배운 적이 없었습니다.
최근 정책과 상황이 바뀌면서 1호기를 보유하느냐, 뭉쳐서 갈아타느냐 하는 고민을 했습니다.
그런데 강의를 듣고 생각해보니 제가 리스크나 가치에 대한 고민보다
‘더 오를 것 같은 투자인가’라는 생각을 기반으로 의사를 결정하려고 했다는 점을 깨달았습니다.
이번 강의를 들으면서 원칙을 지키는 투자에 대해서 정말 많이 생각한 것 같습니다.
BM
- 원칙을 지키는 투자
저환수원리, 가치를 기반으로 판단하고 ‘지금 내가 살 수 있는 가장 가치있는 물건을 산다’는 관점에서 생각하기!
더 벌 수 있냐는 나중 문제다. 본질에 집중하는 투자를 할 수 있도록 의식적으로 생각하기
좋은 강의해주신 밥잘 튜터님 감사합니다❤️
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