안녕하세요.
6년차 워킹맘 투자자, 꽃을든둘리 입니다.
지방아파트 매도 계약을 하러 내려가면서 글을 작성하게 되었습니다.
저는 지방 투자부터 시작하였고, 오늘을 기점으로 그 동안 투자했던 지방 아파트를 모두 매도하게 되었습니다.
매도는 예술이다. 라는 말에 격한 공감을 하며,
두달 동안 매도를 하며 배우고 깨달은 점들을 글로 작성해보려고 합니다.
요즘 서울, 수도권 시장이 오르니 지방 물건을 얼른 정리하고 갈아타고자 하시는 분들이 많은 것 같습니다.
각자 상황에 따라 방향성은 다르겠지만,
매도로 방향을 결정하셨다면 오늘 제 이야기가 그 분들에게 많은 도움이 되었으면 하는 마음입니다.
1. 매도를 결정했다면, 연락을 지체하지 말아야 한다
매도를 결심했을 때, 가장 두려운 순간은 임차인에게 연락하는 일 인것 같습니다.
계약갱신청구권이 남아있는 임차인이라면, 퇴거안해주면 어떡하지? 라는 마음에 연락을 미루고 또 미루게 됩니다.
저도 두려운 마음에 미루고 미루다,
월부에서 진행하는 한가해보이 멘토님의 매도 특강을 듣고 용기를 낼 수 있었습니다.
그 때 보이 멘토님께서 “혹시 지금 임차인에게 문자 보내시를 주저하고 계신 분들이 있다면, 내용 정리 잘 해서 오늘 꼭 보내세요” 라고 말씀을 해주셨습니다.
그 때 저는 용기를 얻어 임차인에게 연락할 수 있었고,
덕분에 만기보다 더 빠르게 임차인이 퇴거할 수 있었습니다.
개인의 상황마다, 임차인의 성향마다 결과는 달라질 수 있습니다. 하지만 연락을 미룬다고 해서 크게 달라질 것은 없습니다. 임차인이 퇴거할 수 있도록 상황을 만드는 건 똑같기 때문입니다.
오히려 더 빨리 이야기 한다면, 저 처럼 만기 보다 더 먼저 나가줄 수도 있는 상황이 만들어 질 수도 있습니다. 그러니 지금 주저하고 계신 분들이 있다면 오늘이라도 내용을 잘 정리해서 임차인분에게 꼭 연락해보세요.
2. 손실이 나더라도 포트폴리오를 변경하는 의미에서 매도를 결정할 수 있다
가치 있는 자산을 싸게 매수하여 가격이 그 가치를 찾아갈 때까지 기다린다 라고 우리는 배웠습니다.
저도 처음 투자 코칭을 받을 때,
멘토님 저도 가격이 그 가치를 찾아갈 때까지 기다려서 수익을 내는 경험을 하고 싶습니다.
라고 말씀을 드렸습니다.
멘토님께서는, 둘리님 투자의 기준이 있기는 하지만 시장에 따라 유연하게 변화하는 태도도 투자자에게는 필요해요. 여기서 기다리는 경험 굳이 안해도, 서울 수도권 가면 그 경험 충분히 할거에요. 라고 말씀 해주셨습니다.
손실 구간에 있더라도, 내가 더 좋은 자산을 찾아낼 수 있는 능력, 그 자산이 손실을 회복할 수 있을 정도로 더 큰 가치가 있다면 충분히 매도해도 된다는 것을 배울 수 있었습니다.
3. 매수 물건을 매물 단위로 최소 3개 확보하고 있어야 한다
매도를 한다고 해서 매도에만 절대 집중하고 있어서는 안됩니다. 내가 매수할 물건도 동시에 찾으면서, 매도도 함께 준비를 하는 것이 정말 중요합니다.
저 또한 매도 시작과 동시에 매수할 매물을 털고 다녔습니다. 이때 중요한 것은 매수할 단지를 선정해놓는 것이 아니라, 내 돈으로 당장 매수할 수 있는 매물 단위로 탑3를 계속 갖고 있는 것 입니다.
매도가 지체 되어서 시장 가격이 변하면 어떡하죠?라는 생각이 들 수 있습니다. 그럼 전수조사, 매물털기를 이전보다 더 자주해서 계속해서 투자후보를 업데이트 해야 합니다.
저도 두 달이라는 시간 동안 많은 물건을 떠나 보냈습니다.
그 때마다 좌절하기 보다는 다른 기회가 없는지 계속해서 물건을 털었습니다.
이렇게 진행해야 내가 매도 콜이 왔을 때, 매도 물건을 더 깎아서라도 매도를 결정할 수 있습니다. 하지만 만약 매수 후보 물건이 없다면, 매도 가격 딜이 왔을 때 얼만큼 깎아줘야 하는지 스스로 판단이 서지 않습니다.
매수 물건 후보가 있다면 내가 깎아주는 만큼 매수 물건에서 더 깎으면 되기 때문에, 매도 결정을 하기가 더 수월합니다.
그러니 매도에만 집중하는 것이 아니라 매수 물건 후보를 찾는데도 같이 집중을 하는 것이 정말 중요합니다.
4. 매도하는 순서, 시기에 따른 비용을 미리 생각해야 한다
손실이 난 경우에는 양도세가 발생하지 않지만
이익이 난 경우에는 2년 미만 보유 시 양도세 중과가 발생 할 수 있고,
1주택이 아닌 상태에서 이익난 물건을 매도 한 경우 양도세 비과세가 적용되지 않고,
매도보다 매수 잔금이 더 빨라지게 되면 잔금을 치기 어려운 상황이 됩니다.
이처럼 미리 파는 순서와 시기의 시나리오를 먼저 생각하고 진행하는 것이 정말 중요합니다.
이 때, 가장 베스트 시나리오 뿐만 아니라 워스트 시나리오까지 생각을 해보고, 투자금을 계산해봐야 합니다.
저는 서울 수도권의 자산을 갖는 것이 중요하다고 판단하였기 때문에, 워스트 시나리오가 되어 대출을 조금 받는 한이 있더라도 매도를 꼭 진행하는 것이 중요하다고 생각했습니다.
만약 이 부분을 미리 생각하지 않았다면,
매도 콜이 들어왔더라도 내가 원하는 시기, 순서가 아니라 생각하여 매도 결정을 하지 않아버릴 수 있습니다.
다행히 저는 워스트가 아닌 베스트 시나리오 대로 매도가 되었지만, 워스트 시나리오가 되었더라도 매도를 결정했을 것입니다.
내용이 조금 길었지만, 매도를 준비하시는 분들에게 꼭 도움이 되었으면 하는 바램입니다.
두달 간 매도를 하는 과정에서 마음이 어려운 순간도 있었지만, 그래도 치열하게 고민하고 스스로 판단하는 과정 자체가 즐거웠습니다.
아마 함께하는 동료, 스승님들이 계셨기 때문인 것 같습니다.
매도의 시작을 열어주신 제 영원한 스승님 보이 멘토님,
누구보다 적극적으로 도와주시며 응원해주신 뿔테 튜터님,
매도 뿐만 아니라 매수에 결정적인 도움을 항상 주시는 마스터 멘토님,
그리고 도움을 준 모든 동료들까지
진심으로 감사합니다 ❤️
모두 매도 성공하시면 좋겠습니다^^
