안녕하세요 마이리입니다.
5월은 감사하게도 실전반을 수강하게 되었고, 기회를 주셔서 실전반 개강 전 오프 1강을 다녀오게 되었습니다.
현재 투자를 할 수 있는 상황은 아니지만 다가오는 다주택자 규제와 계속 언급되고 있지만 간만 보고 있는 종부세 등 현재 시장에 대해 정확히 알아야 상황에 따라 휘둘리지 않고 본질에 따라 투자할 수 있는 투자자로서 앞으로 내 자산에 대한 보유 및 갈아타기 그리고 현재 우선적으로 봐야 할 투자 앞마당이 어디일지 알고 싶었습니다.
2026년 4월 현재 수도권 시장
-통화량-GDP : 08년 이후 M2>GDP로 점점 간격이 벌어지고 있으며 통화량이 늘면서 자산으로 흐르고 있다.
-저평가 지수를 비교해보면 서울 아파트 매매가는 싼 구간은 아니며, 지방도 통화량 상승 속도만큼 올라가야 하는데 랜드마크만 상승하고 있으며 나머지는 싸다.
-수도권은 일부 상급지 비싼 구간이며 매수 후 하락 가능성을 전제로, 장기적 우상향 관점에서 투자 검토해야 하지만 대부분 지역은 여전히 저렴한 구간으로 무주택자는 적극적인 매수 검토, 지방은 대부분 저렴한 구간으로 적극적 매수 검토
-상급지는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 영향 매물 증가, 거래 부진으로 호가가 하향 조정
-중하급지는 거래량 급등하며 높은 호가 거래 및 신고가
-생각보다 빠른 흐름으로 서울에 이어 수도권까지 퍼지고 있음
우리가 해야 할 방향!
-적절한 시기에 의사결정 하는 것 중요 : 지금은 아파트를 사야 하는 시기, 무주택자는 매수
-실거래가 대비 호가가 높지만 가격의 변화가 중요한 게 아닌 해당 단지의 가치로 판단해야 함
-전저점 대비 60% 오른 단지는 많이 올랐으며, 30% 아래는 안전함
-내 상황에서 최선의 투자 : 투자금 보다 가치에 집중하며 급지에 갇히지 말고 지역/생활권/단지 선호도와 가치를 구체적으로 비교해 가치 대비 덜 오른 단지와 평형을 매수
-지역을 사는게 아닌 단지를 사는 것 : 퉁쳐서 평가하지 않고 지역이 아니라 개별 단지의 가치 판단을 해야 함
수도권 가치 판단 방법
1. 1단계 : 시/구(SABC) - 지역별 최고가 아파트 가격 수준을 비교로 지역의 천정을 알 수 있으며, 지역간 위상 차 파악
2. 2단계 : 생활권 - 서울/수도권은 교통이 매우 중요(초역세권, 역세권, 도보권, 멀세권)
3. 3단계 : 단지VS단지 - 같은 지역이라도 퉁쳐서 보는게 아닌 단지대단지로 비교해야 함
가치 판단시 주의할 점
- 가치 분석할 때 전고점만 보면 가격(연식 영향 O) 밖에 안보이기 때문에 반드시 현재 기준으로 판단해야 한다.
- 과거의 전고점이 신축을 때 연식을 반영된 가격일 수 있다.
- 지금은 전고점이 의미가 없는 시장(대부분의 단지가 전고점을 넘어감)
- 급지에 매물되지 말자! (지역 입지평가 순위와 실제 단지 가치가 다를 수 있다)
수도권 4가지 투자기준
1. 급지
-가치(SABC), 평균가격, 최고가격 : 급지가 100%는 아니지만 가치판단 및 투자 우선순위 매기는 것을 돕는다.
-같은 투자금으로 상위 급지 투자 가능한지 반드시 확인
-내 투자금으로 할 수 있는 앞마당+더 좋은 곳까지 임장 지역 늘려가면 더 가치있는 급지에 투자
2. 선호도
-각 지역마다 생활권이 나뉘며 선호도가 다르기 때문에 같은 투자금이면 더 선호하는 생활권에 투자
-지역마다 선호요소가 다르므로 개별적 선호도 파악(해당지역 랜드마크 선호요소 판단)
-커뮤니티, 입지요소 갖춘 곳
-선호도와 입지가치를 기준으로 투자하며, 선호도에 따라 가격이 다른 경우 호재, 연식 등 확인
3. 직장+교통
-7대 업무지구 소요시간 확인 : 버스+지하철, 지하철+지하철 환승, 자차접근성
-강남 접근서 최우선으로 보되, 부도심 접근성도 함께 고쳐해서 가치 판단
4.환경(커뮤니티, 연식)
-수도권도 커뮤니티와 연식에 따라 선호도가 달라질 수 있음
-좋은 입지, 좋은 선호도를 가진 연식 좋은 아파트에 먼저 투자
저환수원리
1. 저평가
-전고점 대비 하락률 의미가 없어짐
-강남 1시간 내 OK, 누적 상승률은 비슷해 짐
-입지 가치가 우선: 단지별로 가치 비교가 중요
2. 환금성
-300세대 미만, 저층 및 탑층, 주복 투자가 어려운 이유 : 환금성이 떨어지는 단지라도 전세가는 꾸준히 우상향하며, 대세상승장에서는 매매가도 흐름에 맞게 상승한다. 단, 하락장 때는 팔리는 환금성이 중요한데 매도가 안되면 갈아타기가 어려워짐
3. 수익성
-과거 시장은 전세가율(실거주 가치)이 중요했지만 현재 투자 시장은 부동산이 투자재로서 금융상품으로 인식, 전세가율이 중요하지 않음
-현재 사이클의 주기가 과거에 비해 크게 짧아졌으며, 하락장이 빨리 올 수 있으며, 전세가율과 무관하게 매매가 반응
-수익률 의미X(현재는 수익률을 우리가 통제X), 높은 수익금으로 봐라봐야 함 : 저평가 단지 매수
종부세/양도세/장기보유특별공제
매도의 경험이 없어 세금에 대해 어떻게 계산하는지, 얼마나 나오는지, 공동명의의 장단점에 대해서 들어는 봤지만 정확하게 계산한 적이 없었던거 같다.
이번 강의에서 예시로 종부세와 양도세를 계산하는 방법에 대해 자세히 배웠으며, 현재 핫한 이슈인 장기보유특별공제의 장점 등을 알 수 있었다.
현재 다주택자 포지션으로 갈 수 없는 시점에서 자산을 늘리는 방법은 가지고 있는 자산을 갈아타기 하는 방법으로 시장에 따라 더 좋은 자산으로 갈 수 있다면 양도세를 내더라도 2년 이내에 매도하고 갈아탈 수 있기 때문에 현재 보유한 자산의 양도세를 계산해 두는 것이 투자금을 정확하게 파악하고 언제라도 갈아탈 준비를 해야 한다는 것을 알 수 있었다.(급지 점프, 연식 점프)
=>시기와 가격에 집착하지 않고 더 좋은 자산으로 갈아타기
내가 해야 할 것
-현재 가지고 있는 자산의 양도세 계산하기
-앞으로 갈아타기 해야 할 투자 지역 앞마당 넓히기
-세금 강의도 주기적으로 수강
실전 1강 오프 강의를 수강하면서 궁금했던 현재 시장에 대한 내용 및 투자 단지를 찾을 때 어떤식으로 뾰족하게 뽑는지, 그리고 어려운 세금 강의를 예시와 함께 이해할 수 있었고, Q&A 시간까지 꽉 찬 강의를 해주신 권유디 강사님께 감사했습니다.
특히 5주차에 질의응답 강의가 있었지만 강의 후 열정적인 강의로 힘드셨을 텐데도 시간을 내서 질의응답 시간을 갖게 되었는데요.
감사하게도 2번이나 질문 기회를 갖게 되었습니다.
투자한 지역에 공급에 따른 전세 대응에 대한 질문과 현재 시장에서 투자 후 보유 2년 미만이라도 양도세를 내고 갈아타기를 할 수 있는 상황에 앞마당 방향성에 대한 질문이었습니다.
당분간 투자를 할 수 없다고 생각하고 지방과 그 동안 미뤄뒀던 상급지를 우선으로 앞마당을 만들고 있었는데요.
당장이라도 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다는 가정하게 갈아탈 수 있는 앞마당을 만들어야 한다는 것을 알게 되었습니다.
그 동안 궁금했지만 질문할 기회가 없었는데 명쾌한 답변으로 투자 방향성을 다시 생각해 볼 수 있어 감사드립니다.
