광명의 새로운 대장 신축이 호가 20억?? 무슨일이야!!!_[해바라기v]

26.04.30

광명시에서 가장 선호하는 철산 생활권에 25년 5월에 입주한 철산자이더헤리티지가

26년 4월 30일 기준으로 전용 84의 호가가 20억이 넘어가고 있습니다.

오늘은 대규모 공급장에서도 가격을 방어하며? 아니 심지어 호가를 올리며

꾸준히 상승하고 있는 광명의 새로운 대장 철산자이더헤리티지에 대해서 저의 생각을 정리해 보려고 합니다 ^^

#철산자이더헤리티지의 가치

[기본정보]

연식 : 25년 5월 준공 (1년차 신축)
세대수 : 3,804세대
평형 : 25평, 34평, 43평, 52평

[입지가치]

위치 : 강남 14km, 한강 7km
교통 : 강남, 시청, 여의도 40~50분 (7호선, 버→2호선), 구디가디 30분, 마곡 & DMC 50분
환경 : 철산역 주변의 탄탄한 인프라(학원 및 근린상권, 철산역 남쪽 일부 유흥 포함)
단지 : 4000세대 규모의 신축, 브렌드, 대단지 + 압도적인 조경
학군 : 도덕초(초품아), 하안북중(85.4%, 1.6%) 광명시 전체 2순위

서울/수도권의 주요 7대 업무지구 중 주요 업무지구 50분 내 접근 가능하며, 인근 부도심(구디가디)까지 30분 내 접근 가능한 점에서 입지독점성과 이미 확실한 수요를 가지고 있습니다.

추가적으로 기존 광명 거주민들의 선호 요소인 철산역 주변의 탄탄한 인프라 및 7호선의 교통 편리성을 가지고 있는 위치에 '철산역롯데캐슬sk뷰클레스티지 + 철산자이브리에르 + 철산자이더헤리티지'의 신축들이 재개발되며 평지의 쾌적한 환경까지 가지고 감으로써 광명에서 철산동의 선호도를 더욱 더 단단하게 만들었고, 광명의 천장을 확실히 더 올린게 아닐까? 생각됩니다.

#대규모 공급이 있었음에도? 호가가 보합/하락하지 않는 이유?

광명시는 25년부터 27년까지 약 1.5만세대의 대규모 공급이 예정되어 있고, 현재도 진행 중 입니다.

특히 입주되는 단지 대부분이 광명에서 선호하는 철산동과 광명동에 위치하고, 자이/힐스테이트/더샵푸르지오포레나 등 메이져 급 신축 브렌드 대단지가 입주함으로써 환경 자체를 완전히 탈바꿈하고 있습니다.

하지만 서울/수도권 전체적인 공급 물량과 인접 지역(구로,금천,안양)의 공급은 현저히 적은 상황입니다.

본질적인 공급 부족과 + 정부의 규제 정책이라는 상황이 더해져 25년 공급되었던 매매, 전세 물량이 빠르게 소진되며 현재 광명에서는 선호하는 신축들 그리고 철산역 주변의 선호하는 구축들까지 매매와 전세 호가가 2~3천만원은 꾸준히 오르고 있는 상황으로 보입니다. (앞으로도 본질은 변하지 않을 것이라 생각합니다.)

#대규모 공급에 의한 환경 개선.. 어떤 영향이 있을까?

광명시 주변으로 주요 인구이동이 일어나며 직접적인 영향을 주고 있는 지역들을 보면 대표적으로 구로, 금천, 안양시가 있습니다. 이중 특히 비슷한 생활권을 교류하는 구로구, 금천구의 경우 아직 앞마당은 아니지만 지도상으로 볼 경우 광명시 만큼의 신축, 택지 균질한 환경을 갖춘 곳이 없다고 생각합니다.

즉, 광명시의 신축 입주 영향으로 인해 환경 개선이 진행 될 경우 광명시 내의 거주민들의 수요도 쏠리겠지만. 기존의 구로구, 금천구 등 외곽의 택지 균질하지 않은 곳에 거주하는 분들의 수요 역시 추가적으로 이끌어 낼 수 있지 않을까? 추측해 봅니다. **실제로 광명시 광명동 기축 단지 매물 임장을 갔을 때 ‘구로구에서 넘어오는 가구’가 있다라는 점도 주의깊게 볼 내용인 것 같습니다.

#20억 가격 과연 적정한 가격일까?

앞마당에서 비슷한 가치의 단지들을 먼저 떠올려보면 가치는 조금 떨어지지만 4급지 수준의 성북구 대장급 신축 ‘롯데캐슬클라시아’가 전용 84기준 18억, 수지구 대장급 신축 ‘성복역롯데캐슬골드타운’ 전용 84기준 15.8억이 생각납니다.

두 곳 모두 지역에서 대장급 단지로 강남 1시간 이내 접근 가능한 비슷한 가치는 가지고 있지만 확실히 환경이 개선되는 광명시의 대장급 단지보다는 후순위라고 생각하며 이에 가격대가 조금은 낮게 형성되고 있다고 생각합니다. (성북구 대장급 신축은 너무 많이 오르긴 했네요..)

앞마당에서 비슷한 가격대의 단지들을 떠올려보면 성동구 선호도 중 구축 단지 행당대림 84, 서울숲한신더휴 84, 대림강변타운 84으로 광명시 대비 압도적인 위치를 가지고 있고 지역 내에서 선호하는 구축을 비슷한 가격으로 매수할 수 있다고 생각합니다.