수도권에 5채 이상 !!! 할 수 있따
1채 7억씩 시세차익 = 35억 (by 제주바다님)
기억할 것
#. 리스크만 생각하지 마라, 기회가 안 올 것 같다고 포기하지 마라!!!
- 우리가 원하는 전세가율이 안 올 것 같나? 뇌피셜 돌리지 말고 과거를 봐라. 기회가 온다. 그러니 4~5급지 가격만큼은 꿰뚫고 있어야 한다.
- 언덕이 저환수원리 투자기준에 있었나? 못난 점만 보고 리스크 생각만 하지 마라. 언덕이기 때문에, 아직 사람들에게 인식이 안 좋기 때문에 기회가 있는 거다.
- 역전세는 언제 맞느냐, 얼마나 맞느냐의 차이일 뿐이다. 역전세만 대비할 수 있다면 역전세 난다는 것은 부채비중을 줄이는 걸로 봐도 된다.
- 절대가가 높다고 리스크가 크다고만 볼 수 있을까? 매매전세가 모두 싼 정도라면? 전세가에 큰 욕심 안 내면 역전세 위험 거의 없을 수 있다. 리스크만 생각하면 투자 못한다!!
#. 오래된 아파트
- 30년 넘었다고 무조건 전세가가 떨어지진 않는다. 오르는 곳, 보합하는 곳, 떨어지는 곳 다 있다. 전세가 욕심 내지 말고 매매차익에 좀 더 집중하자.
- 사이드가 리모델링 때 오히려 좋을 수도. 3면 증축 가능성.
- 웬만하면 용적률 200% 이하! 재건축/리모델링 이야기 스물스물 사라질 때!
#. 애매한 못난이들
- 언덕이라서, 동네가 아직 안 좋아서 ... 그러나 위치가 깡패거나 앞으로 좋아질 동네들이라면? 이런 애들이 완벽한 애들이 아니므로 그래서 더 투자 기회가 있는 거다. 이런 애들일 수록 전세가가 올라갈 때까지 매매가가 조금 기다려준다!
#. 하락장에서 나타나는 이상한 현상
- 오히려 20평대 시세가 더 오른다. 매매수요가 줄어들고 전월세 수요가 커지면서 전월세가 올라가기 시작. 그러면 갭이 붙기 시작. 이럴거면 매매할까? 하는 사람들이 시장은 안 좋으니 비교적 절대가가 싼 20평대를 선택. 그래서 오히려 30평대가 지지부진하고 20평대가 더 오르는 현상 발생. 이 때 역시 역세권 소형구축 짱!이라는 기사가 나옴 ㅋㅋ 이럴 때 30평대가 기회다!! 20평대 30평대 가격 차이 얼마 안나는 애들은 꼭 기억해두기
- 호재가 반영되지 않음
- 같은 가격이라면 중심 업무지구로 연결되는 노선이 있는 지역들, 단지들 pick. 전고점 비슷했다고 같은 애들이 아니다!!
직접 해볼 것
1) 단지분석
- 더도 말고 덜도 말고 단지 10개는 꼭 분석할 것
- 단지입지평가, 최근실거래가, 수익률(과거 전세가율), 내 생각
- 비슷한 급지인 애들 비교하는 법
- 일단 심플하게 강남 빨리 갈 수 있는 곳.
- 어디가 입지 더 좋은가?
- 전고점 대비 많이 떨어졌는가?
- 전고점 어디가 더 높았는가?
- 현재 가격은?
2) 임보결론
- kb지수 , 매물량, 공급, 시세트래킹
- 앞마당 전수조사 (저평가 물건 찾아내기)
- 평형별 1~3등 정하기
- 내 상황에 맞는 1등 투자단지 정하기 (+모의계약서)
3) 5순위 시세표 (꼭!!)
- 가격대별 5개만 남기자.
- 한 달에 한 번 업데이트
- 좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있으면 지역 전수조사 ㄱ
4) 임장은 당일정리!
- 사진 보고, 지도 보면서 당일 리마인드. 집가면 안해. 카페 가.
