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▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) : 이재명시대 부동산 / 삼토시
저자 및 출판사 : 위즈덤하우스
읽은 날짜 : 26년 5월 1일
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #주택임대사업자 #다주택자 #규제
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점
1. 저자 및 도서 소개
: 삼토시 저자는 월부에서도 주기적으로 부동산 데이터 관련된 글을 써주시며 인사이트를 나눠주고 있다. 데이터와 통계 자료를 통해서 시장의 흐름을 해석하고 분석하는데 탁월하며, 이번 책에서도 이전 문재인 정부 시절의 규제와 그리고 서울, 수도권 뿐만 아니라 지방 시장 까지도 어떻게 봐야하는지에 대한 내용을 데이터를 이유로 뒷받침 하면서 설명하고 있다.
2. 내용 및 줄거리
:
1장 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?
다주택자에 대한 규제 강화는 보유 자산을 똘똘한 한채로 집중하게 만든다. 그 결과 상급지 자산의 가격과 집값이 폭등하는 양상을 보인다. 시장 안정화나 하락 전환을 이끌 실제 매물은 다주택자로부터 나올 수 밖에 없다. 그런데 다주택자에 대한 규제가 강화되면 이들이 매물을 시장에 내놓지 않게 되면서 결과적으롱 ㅠ통 매물의 감소가 가격 급등을 유발한다.
어떻게 하면 부동산 매물을 시장에 많이 있게 할 수 있을까? 하락장의 상황이 어느 정도는 펼쳐져야 한다는 건데, 요즘 시장에서는 매매 매물 뿐만이라 전세 매물도 없다는 점이 매물 감소 현상을 가속화 하는 것 같다. 그리고 저자는 펀더멘털로 집값이 버블인지 아닌지 평가하는 척도로 전세가율과 주택구입부담지수를 본다고 했는데, 맞다..!! 하지만 저자가 책에도 기술했듯이 유동성이 또 하나의 중요한 변수이기 때문에 더이상 과거의 전세가율 만큼 현재 시장에서도 회복되지 않았다. 오히려 소액 투자의 기회는 좋은 단지일수록 더 더욱 잡기 어려울 수도 있고, 소액투자라고 설정된 금액 자체도 돈이 풀리면서 그 단위가 점점 더 커질 수 밖에 없다.
2장 이재명 정부의 예상 행로
서울시장 및 선거가 1주택자들까지도 잡지 못하면 어렵기 때문에 오히려 고가1주택이나 다주택자를 겨냥한 핀셋 증세에 나설 가능성이 높다고 했는데 공감한다. 하지만 6.3 지방 선거가 끝나면 또 어떤 흐름이 될지는 모르겠다. ㅇ그리고 다주택자에 대한 규제가 정비사업의 지연을 가져오고 있기도 하기 때문에 오히려 재건축 재개발 사업이 잘 추진 되어 공급 물량이 확보되어야 할텐데, 저자의 말에 동감하는 바이다. 전세자금대출 DSR 편입여부도 영향력이 크기 때문에 실제로 진행되기는 쉽지 않을까 싶기도 하다.
3장 향후 변화를 이끌 핵심 변수
저자는 다주택자 양도세 중과와 임대차 3법으로 인해서 매물 수가 많이 줄면서 가격 급등으로 이어졌다고 설명한다. 하지만 시장 사이클 상 사실 가격이 급등하고 오르기 시작한다면 규제를 안할 수가 없는데.. 그런 맥락에서 더 치명적인 게 보유세 정책이지 않을까한다. 세금을 많이 부과하며 팔 수 밖에 없게 만드는 것!
반면, 계약갱신청구권 사용 물량은 아직 크게 와닿지는 않았다. 앞으로 시장에서도 계속 잔류할 것이기 때문에 전세 가격 상승을 방어한다기 보다는 오히려 전세 물량이 줄어듬으로 인해서 신규 전세 가격이 상승할 수밖에 없는 것 같다.
과연 과세 기준을 주택수가 아니라 주택 가액이나 양도차익 총액으로 할지, 그리고 아직 잠잠한 지방에 대해서는 다주택자 장려하는 정책이 나올지 앞으로의 정책 방향이 궁금해진다.
4장 이재명 시대, 부동산은 이렇게 움직였다
4월달에 뉴스 나오고 알았는데, 세계국채지수 편입도 국내 채권 시장에 유입되면서 국고채 금리가 하락하여 유동성의 확대를 불러온다. 결국 주담대 금리가 인하되는 효과와 동일한 것이다. 다주택자에 대한 규제 완화가 필요하다고 하지만, 5/9 현재까지는 최대한 물량을 시장에 많이 있게 하기 위해서라도 봐주는 듯 하면서도 앞으로는 그렇지 않지 않을까 싶다. 더 규제 해야지 물건이 시장에 더 나올 수 있을 테니..
3기신도시나 재건축 재개발 속도가 아미녀 더 빨리 이뤄져야 될 것 같다.
5장 대구와 울산이 심상치 않다
부산을 먼저 다뤄주지 않아서 의아함이 있었던 챕터였다. 단순히 전세가율이나 주택구입부담지수로 보기는 어렵지 않을까 싶기도 했다. 그도 그럴것이 울산은 현대의 영향으로 소득이 지방 중에서도 엄청나게 좋기 때문이다. 그렇다면 창원이나 천안은 또 왜 빠졌을까 싶기도 했다.
국토연구원 분석에 따르면 수도권은 유동성 지방은 공급이 매매가를 결정하는 주요 요소라고 앞서 밝힌 적이 있다. 조금 더 자세히 들어가면 수도권 매매가는 주택담보대출과 금리에 민감하며 지방 매매가는 입주물량과 전세가에 민감하다.
정말 본질적인 말이고, 제일 중요한 말이기도 했다. 수도권 보다 지방이 매매가와 전세가가 같은 방향으로 움직이는 경우가 많았다는 점. 지방에서는 정말 전세가의 행방이 제일 중요했다. 그리고 대구가 매력적인 벨류에이션인 것 맞지만은 전세가의 행방은 부산이 먼저 올랐고, 부산 또한 전반적인 가격으로 봤을 때는 매력적이었다. 벨류에이션을 보고 대구 투자도 괜찮긴 하지만, 그만큼 더 천천히 오르고, 투자금이 더 들 수 있기 때문에 ㅠ 부산을 다뤄주셨으면 어떠했을까 싶다.
울산도 워낙 소득이 높은 도시다보니 주택 구입 부담 지수상으로도 사야 맞는데, 버블이 있다고 보기는 어렵지만 또 한편으로 완전히 싸다고 말하기도 어렵지 않을까 싶었다. 지금 지방에서 울산보다 더 저평가 된 도시들도 많기 때문이다.
6장 정부 규제에도 오르는 곳 39
사실 어떻게 보면 제일 흥미진진했던 챕터였다. 실제 아파트와 단지들이 나왔기 때문이다. 저자의 예측 또한 정확하다. 34평이 15억 언저리를 돌파하면서 대출 부담으로 오르지 못하고 있을 때 24평이 치고 오르면서 가격이 얼마 차이 안나는 단지들이 많이 생겼고, 그만큼 15억 이하 단지들이 많이 올랐다.
하지만 울산에서는 왜 남구, 북구, 울주군과 동구를 뽑았는지 의아하긴 하다. 가격은 남구와 중구가 북구, 동구보다 더 많이 올랐는데.. 그리고 울주군은 산단이 있을 뿐 외곽이라서 출퇴근은 아직 울산 도심에서 하는데.. 그래도 흥미 진진했던 챕터였다.
나중에는 추천 단지들의 가격변화와 가격 변화의 이유까지 다뤄주셨으면 너무 좋을 거 같다. 제일 의외였던 곳은 관악구 힐스테이트 뉴포레였고, 나도 어느새 단지 가치를 무시하고 있었구나 싶었다. 그리고 대구 남산롯캐의 경우에도 6개월 사이에 2.1억이나 오르다니, 대구에서 선호가치가 무엇인지 한번 더 자각할 수 있었다.
울산도 대장단지가 이상하게 쌌는데, (다들 라엘에스 사놔서 그런가) 그만큼 6개월 사이에 빠르게 반등했다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
:
주택임대사업자 물량
현재 시장에서 매물임장을 다니다보면 무주택자만 살 수 있는 다주택자 매물 뿐만 아니라 주임사 매물도 심심치 않게 보인다. 물론 사장님들께서는 급할 게 없다고 말씀하시긴 하지만, 주임사 기간이 종료되는 만큼 세제 부담이 있기 때문에 책에 나온대로 무한정 여유롭게 기다릴 수는 없을 것이다. 26년 8월 만기되는 물량이 많아서 슬슬 비핵심지역부터 정리하고자 할 가능성도 있고, 또 그동안 임대료를 5% 밖에 못 올린 만큼 한번에 올려서 보유세 부담을 줄이려는 방법 또한 있는 것은 사실이다. 주임사 물건을 잘 잡는 것이 정말 매수자의 입장에서는 기회일 것 같다. 기존까지 누리던 세제 부담이 사라지면 정리가 필요할 것 같고, 이번에 열반 기초반에서 너바나님이 안오른 건 안팔고, 많이 오른 매물들을 정리하고 있다는 말씀이 와닿았다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:
6개월 전 저평가 되었던 지역은 어디였나? & 현재 저평가 된 지역은 어디인가
저자의 판단대로 양극화 되어 있던 가격이 키맞추기에 들어가면서 15억 이하 가격대 매물이 많이 거래가 되고 있다. 현재 가격과 저자가 책에서 언급한 추천 단지의 가격을 비교하면 제일 크게는 5.4억부터 0억.. 그리고 심지어는 하락한 단지도 있긴 했는데, 그만큼 6개월 전 수도권에서 저평가 되었던 단지는 어디었는지 알 수 있었다.
상대적으로 상급지에서 선호도 우선순위가 밀리는 곳이 그랬으며, 현재까지 가격이 움직이지 못하고 멈춰 있는 금천구 외 일부 지역의 경우에는 그만큼 가격이 늦게 오른다는 것을 반증하기도 하지만, 그럼에도 불구하고 현재는 기회라는 게 너무 느껴졌다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: <부동산 트렌드 2026>
