안녕하세요! 꾸준히 나아가는 발찌천사입니다.
작년 여름 첫 실전반 이후 두번째 실전반에 참여하게 되었습니다.
시작하기에 앞서 설렘과 기대와
약간의 걱정이 앞섰는데요,
유디튜터님의 1강을 들으며
현재의 혼란스러운 부동산 시장 안에서
투자의 본질을 다시금 깨닫고,
그동안 배우고 알게 된 것들을
어떻게 행동으로 옮겨야 하는지와
실전반의 보다 디테일한 강의를 들으며
투자자로서 부족한 부분을 채우고
성장해 나갈지에 대해
생각하게 된 시간이었습니다.
#현재 수도권 시장
비싸진 상급지의 영향으로 키 맞추기가 일어나는 상황에서
4,5급지에 신고가가 이어지고 있는데요,
오르고 있는 가격의 변화에 집중한다면 매수하기 어려운 시장으로
현재 가격이 싼지 비싼지를 판단하는
상대적 저평가 물건 찾기를 통해 매수 의사 결정을 해야 한다는 점이
예전과 크게 달라진 점인 것 같습니다.
전고점 대비 하락률 만으로 저평가 여부를
판단하고 매수해서는 안되는 시장이라는 것입니다.
▶️BM point
전저점 대비 30% 언더 수준 오른 단지는 매수해도 하락의 리스크에서 안전하다.
강남 1시간애 접근 단지라면 가치 있는 단지로 현재 가격이 오르지 않았어도 투자해도 된다.
#수도권 투자기준
튜터님께서는 투자금 보다 가치에 더 집중하고,
가치를 제대로 알기 위해 노력해야 한다고 하셨어요.
앞으로 이어갈 임장(분위기, 단지, 매물)과
임보(입지의 가치, 선호도, 미래가치등)를 통해
지역, 생활권, 단지의 선호도와 가치를 구체적으로 비교해 나가면서
보다 뾰족한 앞마당을 만들어 가야겠습니다.
임장을 하면서 보고 들은 것들을 정리하는 과정에서
발품과 손품을 제대로
해나갈 수 있도록 노력하겠습니다.
-투자기준 4가지 : 급지, 생활권 선호도, 직장+교통, 환경(커뮤니티, 연식)
같은 투자금으로 상위급지 할 곳이 없는지 확인 후 투자 결정하고,
선호도 높은 생활권에 투자할 수 있어야 하겠습니다.
임장을 하다보면 지역마다 선호하는 요소가 다른데요,
개별적인 선호도를 제대로 파악해서 우선순위를 정하는
실력을 키워야겠습니다.
▶️BM point
-선호도 구분이 어려울 경우 랜드마크 단지의 입지 요소를 파악하여 그를 기준으로 지역의 선호 요소를 파악함.
-생활권 별 선호도에 따라 가격이 매겨지지 않는 경우 호재, 연식등 사유를 확인하기.
-입지가치는 비슷한데, 가격 차이 날 경우 커뮤니티 확인해보며, 전임을 통해서 질문해 보며 선호도 파악함.
직장+교통은
강남 접근성을 최우선으로 보되
단순히 지하철 역세권만 집착하지 말고
의미있는 업무지구에 얼마나 빠르게 오갈 수 있는지
모든 수단 확인하여 투자 판단하기…
입지분석을 하며 지하철 위주로 교통을 판단했는데,
다른 수단을 이용했을 때는 어떠한지 알아보면서
다각적이고 입체적으로
지역을 보고 판단해야 함을 또 배웠습니다.
환경(커뮤니티, 연식)은 신축 대단지 커뮤니티와 연식에 따라
선호도가 달라질 수 있으며
입지분석에서 가격의 왜곡이 있을 경우
커뮤니티(환경) 영향이 있는지 확인해 보라는 점이
인상 깊었습니다.
▶️BM point
교통(강남접근성)은 물리적 위치와 교통 수단에 따라 다를 수 있음을 알고 분석하자.
신축 대단지 커뮤니티는 환경적 측면에서 선호도와 가격에 영향을 미칠 가능성이 높다.
#저환수원리의 디테일
서울, 경기 투자의 핵심은
“좋은 단지를 찾고 적정 가격에 매수하여
최대한 오래 보유하는 것”
저환수원리 중
환금성 부분에서 투자할 단지가
하락장에서 거래가 될만한 단지인가?
파악하는게 중요하다는 것은
갈아타기 하기 좋은 보합장이나, 하락장에서
과연 내 물건이 잘 팔릴지 여부에 대한
분석을 한 후 선택이 필요하겠습니다.
수익성에서는 수익률 보다는
내 투자금으로 가장 큰 수익이 기대되는 단지
즉 가장 가치있는 단지를 선택하는 것이 유리하다고 합니다.
어차피 투자금은 회수될 것이므로
높은 전세가율을 보며 투자금을 줄여
수익률을 높이겠다는 전략이 아니라
가치있는 자산을 적정한 가격에 사는 것이
중요한 시기임을 강조해 주셨습니다.
원금보존성은 최악의 경우 23년 초반 전저점까지
떨어질 수 있다는 가정 하에 투자를 판단하고,
리스크는 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근해야
함을 알게 되었습니다. (5%까지는 마통으로 잔금 준비하는 등)
보다 자세하게 설명해 주셔서
저환수원리 모두를 충족하는 물건에 투자할 수 있도록
임보 결론 파트에 적용해 보겠습니다.
마지막으로 현 상황에서 10억달성 운영 로드맵까지
케이스별로 제시해 주셨는데요,
판단기준은
확연하게 좋은 자산(입지, 상품성, 환금성, 미래가치)을 가지는 방향으로 움직인다.
그게 아니라면 보유하며 갈아탈 수 있는 앞마당을 늘려간다.
지금 제가 할 수 있는 것은
향후 갈아타기를 위해 지금 보유한 물건보다
상급지 지역을 계속 늘려가야한다는 점이에요.
.
지금 당장 갈아타기 못하더라도
상급지 후보군을 계속 확장하여
기회가 왔을 때 즉시 갈아타기 할 수 있도록
미리 준비하고 앞마당 확장을 늦추지 않아야겠습니다.
누구나 초라할 수 있지만, 그 끝은 내가 선택할 수 있다.
변화하는 시장 상황에 따라 용기 내고,
변화에 지속적으로 대응해 가는
유연성을 가져야 할 것 같습니다.
유디 튜터님 강의를 통해
그동안 아렴풋이 알고 있던 점들을 좀 더 보충해 나가며
갈아타기를 위한 준비를 꾸준히 해나가야 함을 알게 되었어요.
반나이 튜터님과 7조 조장님, 조원분들과 함께
지역 공부를 하며
투자 기준에 맞는 단지와 매물을 찾아서
결론 파트를 이끌어 낼 수 있도록 노력하고자 합니다.
긴 시간 좋은 강의 감사드립니다 :)
댓글
