안녕하세요
우리 모두 다의 행복을 위하여 우다위입니다.
최근 지방선거를 앞두고
앞으로 나올 규제책에 불안한 마음 한가득인 상태이면서,,
다가오는 5월9일 양도세중과유예가 폐지된 이후
서울수도권 부동산 시장의 변화에 대해
불안한 마음으로 투자생활에 임하고 있는 요즘이었습니다.
1강 권유디 튜터님의 강의를 통해
이런 시기
다주택자 포지션이었던 저의 상황에서
어떤 마음으로!
어떤 준비를 해 나가야 할지
명확하게 짚어주시는 감사한 강의였습니다.
지금까지 오해하고 있었던
저환수원리의 투자기준에 대해 명확하게
조금 더 디테일하게 설명해주셨구요,
무주택자와 1주택자 이상의 수강생들이
어떻게 투자활동을 해 나가야 할 지 알게되었습니다. 크으
소중한 권유디튜터님의 1강!
후기 함께 보시죠
[1] 현재 수도권 시장은
현재 수도권 시장은 상급지와 하급지의 흐름이 다르게 움직이고 있습니다.
어느 지역은 다주택자 양도세중과유예로 매물이 증가하지만 거래부진으로 호가가 내려가고 있는 반면
어느지역은 거래량이 증가하여 조금씩 키맞추기가 일어나고 있는 상황입니다.
전고점을 넘은 단지들이 많지만 여전히 전고주변 혹은 아래로 거래가가 형성되어
예전처럼 전고대비 하락율의 의미는 없어지는 것 같습니다.
따라서 투자에 있어 가격변화보다는
내가보는 단지의 가격 자체가 가치대비 싼지 비싼지 판단하는 것이
투자 의사결정에 중요한 것 같습니다.
서울수도권의 투자기회는 한번에 오는 것이 아닌, 다른 타이밍에 기회가 오기 때문에
미리 앞마당을 만들어놓고
투자시점 투자금 대비 가장 좋은 물건을 선택하는 의사결정을 하도록 노력하겠습니다.
[2] 수도권 투자기준
서울수도권의 급지는 가치에 따라 5급지까지 분류하고 있습니다.
급지별 임장을 하면서 생활권 순위를 나누고 그 안에서 단지가치에 따라 투자우선순위를 선정하고 있어요,
투자를 할 때는 2급지에 투자를 한다는 생각보다는
생활권 가치와 단지가치를 평가하고
해당단지의 가치를 면밀히 따져보고
3급지 안에서도 2급지같은 가치가 좋은단지를 싸게 하는,,
보석같은 단지를 찾아낼 수 있도록 면밀히 분석해야 하겠습니다
따라서 급지와 선호도,
직장 교통 환경 등 면밀히 봐야 하겠구요,
특히 눈에 보이지 않는 커뮤니티라는 선호를 파악하기 위한 방법을
구체적으로 말씀해주셔서 감사한 강의였습니다
[3] 저환수원리의 디테일
저평가에 있어서는 더이상 전고대비 하락율을 보는 것보다 전고점 이하라면 저렴하다는 판단을 할 수 있어야 겠습니다.
환금성에 있어서는 일률적으로 300세대. 저층탑층에 대해서 정량적으로 볼 것이 아니라, 급지에 따라서 좀더 유연하게 생각하수 있어야 하겠습니다.
지금까지 그냥 덮어놓고 200세대 4층이상으로 생각했는데, 2급지 이상이라면 저도 조금 더 유연하게 보도록 하겠습니다
수익성에 있어서는 수익률을 따지던 과거와 달리,,, 사람들의 매수심리가 변화하여 이제는 수익측면에서 볼 수 있도록 하겠습니다. 사람들 심리는 다들 비슷한 것 같습니다^^ 크으~~~
원금보존에 있어서 과거 높은 전세가율을 보고 원금보존을 생각했다면 이제는 전저의 관점으로 눈을 갈이 끼워 볼 수 있도록 하겠습니다
리스크 관점에서 월세낀 물건에 대해 조금 더 적극적으로 협상에 임하여 물건을 만들 수 있음을 알게 되었습니다
튜터님의 지방물건 매도 후 서울 갈아타기 사례를 보면서
매도과정에서의 어려움을 잘 극복하신 모습과 (따흑 그물건 매수할 때도 고생하셨던 것 같은뎅T.T)
매수할 때 저환수원리의 기준을 철저히 지키는 모습이 굉장히 인상깊었습니다.
2호기 서울투자를 진행하면서
제 투자금에 8천만원을 더하면 급지가 다른 좋은 생활권의 물건을 할 수 있었지만
제 일상생활에 무리가 될 것이라는 판단으로 내려놓고 4급지 투자를 진행한 일이 있습니다.
가끔 한가한 날 그 3급지 물건이 생각나기도 하지만,
튜터님 강의를 들으며 투자금 범위에 들어오지 않는 물건은
좋은 것 너무너무 잘 알지만 보내준다는 것!!
저도 이제 제 마음에서 내보내도록 하겠습니다^^
[4] 10억달성 여정에서 내가 꼭 해내야 할 것
튜터님께서 보유세와 양도세 정책에 대해 꼼꼼하게 설명해주셨습니다.
어려운 내용이어서, 쪼금 이해가 되지 않았지만
다시 들으면서 꼼꼼히 살펴보도록 하겠습니다.
63 지방선거 이후 변화할 수 있는 부분이어서 미리 대비할 수 있도록 하겠스빈다.
운영측면에서 가장 와닿았던 말씀은
확연하게 좋은 단지를 갖는 방향으로 움직이라는 말씀이었습니다.
현재 4급지를 갖고 있는데,
언제 3급지 2급지 갈아탈까 하는 막연한 생각만 갖고 있었는데,
한껏 상급지 가격에 비해
제가 투자한 단지는 귀여운 수준의 상승을 보이고 있습니다^^
하지만 곧 키맞추기를 할 것이고 다시 차이가 좁혀질 때 갈아타기를 진행햐야 한다,
그러니,,,,
상급지 앞마당을 늘리는 것이 중요하다는 말씀
눈이 번쩍 뜨였습니다.
특히 2주택 보유 시나리오를 설명해주시며, 모두 정리하여 갈아타기를 하거나
부분정리를 해서 등급을 상향시키는 방법
결국 상급지 앞마당이 있어야 할 수 있는 일이어서
투자금이 떨어져서,
상급지가 너무 올라서
부동산 정책 무서워서
마냥 손놓고 있기 보다
지금 더 부지런히 상급지 앞마당 만들고
여러 시나리오를 생각하며
트레킹 해야겠다는 생각을 했습니다.
확연하게 좋은 자산을 갖도록 꾸준히 노력하고
앞마당 늘려나가는 것이 매우 중요하다는 것을 확실히 깨달은
실전 1강
긴 시간 강의해주신 권유디 튜터님께 감사드립니다.
지금 임장지 앞마당이 넘넘 소중해집니다^^
한달간 함께할
민 갱얼쥐 집3키조 9분 모두
힘께 빠이팅 해요!!!
감사합니다!!
