안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
실전반 1주차 강의는 권유디 튜터님께서 진행을 해주셨고
수도권 시장의 현재 상황과 수도권 단지의 가치파악 방법
저환수원리라는 투자 기준과 마지막으로 투자에 대한 방향성까지
정말 스펙트럼이 넓게 강의를 진행해주셨습니다.
이중에서 고민이 많이 되었던 앞으로의 투자에 대한 방향성 부분에
궁금한 점들이 많이 해소가 되어 가장 좋았고
현재 정부의 기조로 봤을 때, 투자를 늘리는건 확실히 보수적으로 보고
세금적인 정책들이 나오는 상황을 보고 결정을 내려야겠구나라는걸 깨달았습니다.
투자기준과 대응
강의 초반에는 저평가 지수를 통해 지금은 위험지수를 넘어가는
즉, 아파트가 싼 상황은 아니라는걸 보여주셨습니다.
그리고 외곽으로 매수 열기가 확장되고 있기에 상승을 주도했던 3급지 이상의 단지보다는
별로 오르지 않았던 4,5급지가 앞으로의 수도권 시장을 주도해나갈 것이라고도 해주셨습니다.
그리고 실제 개별 매물을 보여주시면서 상급지의 물건들은 이미 가격이 크게 올랐기에
거래가 부진하며 호가가 하양하는 경향을 보여주셨고
중합급지의 경우는 실거래가가 신고가를 찍어가면서 호가가 오르는 모습을 보여주셨습니다.
수도권 투자 기준에 대해 말씀을 주실때는 흔히 우리가 얘기하는
급지에 대한거에 매몰되지 않고 개별 단지의 가치를 판단할 줄 알아야함을 지속 강조해주셨습니다.
(1) 저환수원리
저환수완리에 대해 현재 시장의 관점에서 한번 풀어주셨는데
저평가의 경우 전고대비 하락률을 보던 시절과 다르게
전고를 돌파한 단지들이 많아져
전고점을 많이 넘지 않았거나 거의 전고점 수준이고 가치가 더 좋은 단지라면
가치가 덜 좋은 단지의 전고대비 하락률이 20%씩 되는거보다 우선순위로 선택해야함을 알려주셨습니다.
그리고 앞으로는 이런 전고점이라는 단어가 지워지며
입지 가치를 더 중요시하는 방향으로의 의사결정을 해야하는 시기가 점점 다가오고있음을 말해주셨습니다.
이 저평가 부분에서 그리고 인상적이었던 사례가 유디튜터님께서 전고점이 없는 신축 아파트의 전고를
판단하는 방법이었는데 가치가 비슷한 아파트의 전고점을 차용하고
거기에 전세가가 해당 신축이 얼마 더 비싼지를 더해서 전고를 예상해보는 방법이 신기했습니다.
당시에는 모두 싼 시기다보디 전고대비 하락률이 의미가 있었고
신축의 전고점을 예상해보는 좋은 방법이었던 거 같습니다.
환금성에 대해서도 본질은 하락장에서 팔리느냐라고 말씀해주셨습니다.
흔히 갈아타기는 하락장에서 기회가 오는데 자산을 좋은걸로 바꾸고 싶은데
팔리지 않는다면 속상한 상황이 올 수 있음을 경고해주셨습니다.
그리고 세대수가 작더라도 그 지역 내에서 사람들의 선호를 이끌어 낼 수 있으면 괜찮고
주복이라도 상관없이 사람들이 좋아하는 아파트 단지의 경우는
역시나 환금성 면에서 문제가 되지 않음을 알려주셨습니다.
가장 인상적이었던 수익성 부분에서 이전에 전세가율이 최고인 시점에서의
수익률을 비교해보는건 의미가 좀 없어짐을 알려주셨습니다.
예전에는 부동산으로 돈을 벌 수 없다는 생각이 있어 전세로 수요가 몰리며
전세가율이 높게 유지되기도 했었지만 지금은 부동산이 돈이 된다는 투자재로서의 성격이 강해져
지금은 이런 전세가율이라는 지표가 통하지 않음을 알려주셨습니다.
수익률이 어느정도 의미가 없는 시장이 되었고 수익금 기준으로 봐서
높은 수익금을 선택하는 방향 즉, 내가 할 수 있는 것중에 가장 좋은걸 하는 방향으로
심플하게 생각하는걸 추천해주셨습니다.
원금보존에서는 전세가가 전저점보다 아래에 있는 상황에서
최악의 상황에 전저점까지 떨어질 수 있겠구나를 생각하면 되고
만약에 전세가가 전저점을 넘는 시점이 오면 그때는 전세가 만큼 떨어질 수 있다는
기존의 원금보존 원칙이 적용된다고 설명해주셨습니다.
마지막 리스크는 최악의 상황에 돈을 잃을 수 있을까를 봐야하는데
이 것도 역시나 투자 범위 중에서 감당가능한 가장 좋은걸 하게되면
전세가가 내려갈 확률이 거의 없는 지금의 공급시장에서
크게 리스크가 될만한 건 없음을 말씀해주셨습니다.
BM
신축의 전고 예상치 뽑는법
(2) 10억 달성 로드맵
이 부분에서 제가 잘 인지하지 못했던 세금과 포트폴리오 관점에서의 투자 방향성에 대해
어느정도 알려주셔서 특히 이번 1주차 강의에서 인상깊었던 부분이었습니다.
일단 세금에 대해서 먼저 알려주셨는데
종부세가 어떻게 과세되고 공시가격과 다주택자의 주택수에 따라
종부세 산출하는 법을 배울 수 있었고
현 정부에서 건드리려고 하는 부분은 공정가액비율과 세율 부분으로
이 부분을 올리면 종부세가 더 올라갈 수 있음을 알려주셨습니다.
종부세에서의 절세 방법으로는 인별과세를 할 지, 1세대 1주택 특례를 할 지인데
매매가에 대한 공제 효과가 큰 60세 미만에 보유기간이 적은 분들은 인별공제가 유리하고
1세대 1주택 특례의 경우는 명의자가 65세 이상의 고령이고 보유기간도 긴 경우가 유리합니다.
그리고 양도세 역시도 산출 방법과 함께 보유 기간에 따라
세율이 어떻게 적용되는지를 직관적으로 보여주셨고
현재 얘기가 나오고 있는 장특공에 대해서도 이 제도가 나오게 된 배경과 함게
우리는 힘이 없는 사람들이니 정책이 나오면 대응해야하는 영역임을 알려주셨습니다.
이제 앞으로의 정부 방향성에 대해 단계적으로 규제를 높이기 보다는
한번에 다 적용해버리는 기조를 가지고 있기에
정책이 나오는걸 보면서 판단을 해보자는 스탠스를 말씀주셨습니다.
그래서 갈아타기로 확연하게 좋은 자산으로 가는걸 추천해주셨고
지금 상황에서 상급지는 떨어지고 중하급지는 오르고 있는 상황이기에
하락장에서 뿐만 아니라 현재와 같은 시장에서도 갈아타기는 유효하다는 말씀을 해주셨습니다.
BM
상급지 임장으로 갈아타기 대비
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