안녕하세요~
실전 35기 ㅇ1브잉 튜터님 8로미 쁘잉이들❤️
원과장입니다 :)
6개월만에 다시 듣는 실전반 1강에서
저환수원리에 대한 투자 기준을 디테일하게 뜯어보고
현 시장 상황에서 자산 보유 케이스별 대응법을
배울 수 있어 감사합니다!
얼마 전 투자코칭을 통해
2호기 투자에 대한 방향성을 정립한 이후
이 방향에 대한 확신을 다시 한 번 얻을 수 있었고
1차 목표로 10억 달성을 위해
1호기 보유를 잘 해나가면서 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는
실력을 계속해서 갖춰나가야겠다는 마인드를
다질 수 있는 기회였습니다.
진심을 다해 강의해주신 유디 튜터님 너무 감사드립니다~!
[강의에서 알게된 점]
1. 지금 자산이 없다면?
내집마련이 or 투자 가능한 단지들을 뽑고
그 안에서 가장 가치가 있는 단지/매물을 매수한다.
자산을 보유하는 건 언제나 유의미한 일!
2. 내 종잣돈(투자금)에 따라 ‘내집마련’과 ‘투자’ 할 수 있는 지역 감 잡기
① 규제지역 84^에 실거주 가능하다면?
내 종잣돈 + 주담대 40%를 받을 수 있는 기준으로
실거주 매수 가능한 지역 확인해보기
안양 동안구, 성북구, 관악구, 성남 중원구, 광명
② 비규제지역에 투자 한다면?
내 투자금으로 접근 가능한 가장 좋은 지역부터 보자
59^는 구리, 84^는 구리→안양 만안구→부천 원미구→군포
3. 수도권 투자 기준, 제대로 알기
① 교통
- 7대 업무지구 교통 접근성 모두 확인하기
- 버스+지하철 / 지하철+지하철 / 자차별 소요시간 확인
- 역세권 단지가 물론 더 좋지만, 역까지 버스타고 20분 걸리는 비역세권 단지라도
업무지구까지 1시간 내 출퇴근 가능하다면 투자 범위 이내이다.
② 환경(커뮤니티, 연식)
- 좋은 연식일수록 선호도가 높고, 같은 시기 전세가율이 높아서 투자 기회를 더 줄 수도 있다.
추후 전세가격이 먼저 많이 상승하므로 현금흐름 측면에서도 좋음
4. 저환수원리, 제대로 알기
① 환금성
- 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 오를 때 같이 오를 수 있는 매물인가?
- 하락장에서도 팔릴 수 있는 매물인가?
② 수익성
- 이전 장과는 다르게 이번 시장은 이전보다 사이클 주기가 짧아졌다.
그래서 전세가율과 무관하게 매매가가 반응하므로 수익률보다는 수익금 관점으로 보자!
③ 리스크
- 리스크는 사람마다 대응 방법이 다르다.
- 지금은 잔금 리스크가 낮은 물건 먼저 접근해보자!
[나에게 적용해 볼 점]
1. 내가 알고 있는 것을 행동으로 옮기자
- 부족한 부분을 찾고 세분화된 목표를 세우자!
① 부족했던 임장 Input을 상향하여 기존에 max 5회 진행했으니까
이번에 6회를 목표치로 잡고 Input을 한 단계 더 넣어보자!
② 임보를 40page로 줄여보자!
기초 템플릿을 사용하면서 임보를 재수정해보자
그럼에도 각 항목에 대한 내 생각은 많이 넣어서 투자로 연결하기!
2. 저환수원리 적용하기
① 환금성
- 내가 뽑은 투자 후보가 주변 비슷한 가치의 단지 가격이 오를 때
같이 오를 수 있는 매물인지 판단하기!
- 또 하락장에서도 팔릴 수 있는 매물인가?
→ 결국 갈아타기를 하면서 내 자산의 가치를 한 단계씩 높여야 하기 때문에
하락장에서도 내 매물이 매도 가능한가? 확인하는 것이 핵심이다!
② 리스크
- 나는 저평가와 리스크의 비중을 따진다면
잔금 대응 Risk가 있고 연 저축액이 많지 않다보니까
리스크 관리의 비중이 더 높아야 한다.
전세 승계, 주전 물건, 전세입자 대기 물건 등을 우선 검토하면서
잔금 리스크가 적은 물건을 우선적으로 검토하자!
3. 10억 달성 로드맵
중요한 건? 재가 투자할 수 있는 가장 좋은 가치의 매물을 매수하는 것과
매수한 단지보다 더 상위 생활권을 앞마당 만들면서
계속해서 갈아타기 해나가는 것!
지금 보유한 1호기 지역보다 더 가치 있는 서울 지역을 알아나가자!
'28.6월까지 서울 25개구 모두 앞마당으로 만들자!
서울 2급지 2개, 3급지 2개, 4급지 2개 이런식으로
동일 급지끼리 비교(성동구,광진구)하고
동일하게 위치한 다른 급지끼리 비교(성동구, 광진구, 동대문구, 강동구)를
해나가면서 급지별 / 단지별 선호도 차이와 가격을 알아가자!
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