이번 강의는 유디님이 지금의 서울 시장 흐름을 어떻게 바라봐야 하고 어떤 방향으로 나아가야 할지 예시와 데이터를 통해 명확하게 설명해준 강의였습니다.
#2026년 4월 현재 수도권 시장
- 통화량과 GDP의 차이가 점점 차이가 나고 있음. 통화량이 엄청 나게 풀리고 있음.
- 현재 저평가 지수가 커지고 있기 때문에 현재 서울 아파트가 싸지 않음. 하지만 장기적 우상향 관점에서 매수해도 된다. 10년 보유하면 오를 것이다.
- 현재 4,5급지의 거래량 폭증 중. 흐름이 오고 있다.
=> 감당할 수 있는 예산으로 매수 가능하다면 가장 좋은 것을 사야한다!! (전저점 대비 크게 상승해서 하락폭이 커도 장기적으로 우상향 한다는 것은 인지하고 감내하자!)
#수도권 4가지 투자 기준
- 급지: 같은 투자금으로 항상 상위 급지 확인
보유과정에서 리스크는 전세 가격의 5%를 신용대출로 가능한지 체크
=> 내 투자금으로 할 수 있는 것보다 더 좋은 급지까지 임장지역 늘리기
생활권(선호도): 지역마다 다르므로 개별적인 선호도 파악 중요
=> 임장지의 선호도 면밀히 파악하는게 중요(손품도 중요하지만 직접 임장가서 느낀걸 정리해서 파악하기! 커뮤니티도 중요하다, 부자들이 사는 곳인가, 그들끼리 커뮤니티 이루기를 원하는가)
- 직장 교통: 7개 업무지구를 30분내, 1시간 내 도착할 수 있는가
=> 현재 임장지에서 7개 업무지구까지 얼마나 걸리는지 작성하기/ 역세권이 아니어도 투자할 수 있음 인지
- 환경(커뮤니티, 연식)
=> 마트, 백화점 개수도 있지만 신축, 대단지도 중요한 환경이다!!
#저환수원리
- 저평가: 전고점 대비 하락률이 의미 없는 시기이다. 아직 덜 올랐다고 저평가라고 판단하지 말자! 오히려 전고점까지 올랐어도 가치가 더 좋다면 그 단지에 투자하는게 맞다!
- 환금성: 하락장에서 기회가 오고 갈아타기 할 때 팔릴 수 있어야 한다!
- 수익률: 이제 수익률은 의미가 크지 않은 시장이다. 예전에는 전세가율이 최고 구간 지나고 실거주자들이 매매시장에 참여하면서 대세 상승장이 시작되었는데 지금은 부동산이 투자재임을 모두 알기에 전세가율과 무관하게 매매가가 반응할 것이다. 그래서 전세가 상승 기다리면서 투자금 줄어들길 기다리지 말고 내 투자금으로 가장 수익이 기대되는 가장 가치있는 단지를 선택하자!
- 원금보존성: 매매가가 23년 초반(전저점)까지 떨어질 수 있다는 가정하에 원금 보존을 판단하는게 합리적이다!
- 리스크: 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근하자!
#10억 달성 운영 로드맵
=> 현재 1주택 가치있는 자산을 매수했다! 장기 우상향 할거라 생각하고 운영하는데 집중하자!(전세금의 5% 신용대출 가능여부)
=> 2호기는 정부의 세제 정책 나오는거 보고 감당할 수 있다면 투자하자!(다만 바로 들어갈 수 있도록 앞마당에서 미리 탑3 미리 뽑아놓자!)
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