안녕하세요 몽치입니다.
오랜만에 들은 실전반 1강은 권유디 튜터님께서 진행해주셨습니다.
마침 투코 후에 수도권 앞마당을 늘려야겠다고 생각했는데, 현 시장의 시각과 다르게 생각해야할 기준들은 어떤게 있는지 잘 알려주셔서 좋았습니다.
1. 수도권 가치판단
여러모로 수도권은 제게 막연히 어려운 곳입니다. 쉽게 나오는 예시들의 00구 00구 등 모르는 부분이 많아 저는 우선 급지별로 머리에 박기만 했어요. 하지만 그러다보니 퉁쳐서 생각하게 되는게 많았습니다. 유디튜터님은 그러지 말라고 말씀해주시며 양천구~부평구~광명시를 예시로 들어주시며 단계별로 볼 부분들을 잡아주셨습니다.
ㅇ 1단계 : 시/구별 급지 (임장과 임보로 급지 위상, 우선순위 파악)
ㅇ 2단계 : 생활권 순위 (생활권별로 위상이 차이나는 것을 파악)
ㅇ 3단계 : 단지 (단지 개별가치를 파악함)
같은 구 같은 동의 구축이라도 단지 선호도 차이에 따라 상승폭의 차이가 생기는 것을 볼 수 있었습니다. 그리고 개별 단지로 들어가니 입지개선, 호재 등의 사항이 달라지며 서울 단지도 무조건적인 우위가 아니라는 것을 확인할 수 있었습니다.
- 배운점 : 지역/생활권으로 퉁치지 말자. 전고점 맹신 금물
- 적용할점 : 임장과 임보에서 단지별 선호도에 집중하기. 현재가치(입지+선호도) 및 미래가치(호재) 파악. 7대 업무지구 접근성 모두 파악.
2. 저환수원리 다시한번
투자기준과 함께 제시해주시는 질문들은 온통 제가 갖고있던 질문들이었습니다. 특히 전고점 대비 하락률. 늦게 부동산 공부를 시작한 저에게는 강력한 무기였으나 이제 그 의미가 옅어져가기에 이에 관한 말씀도 많이 해주셨습니다.
ㅇ 저평가 : 절대적저평가(전고점 이하) 및 상대적저평가(더좋은거)
ㅇ 환금성 : 그냥 웬만하면 지키자
ㅇ 수익성 : 수익금 중요. 수익률은 장기적인 관점에서 판단하길.
ㅇ 원금보존 : `23년 초반 전저점까지 떨어진다는 보수적 가정 필요. 전세가율은 대세상승장 이후 적용(하락가능성 높으므로)
ㅇ 리스크 : 잔금리스크 여전히 중요. 신경쓰자. 승계, 주전, 월세 만기 등.
마지막으로 각각의 비중은 같되, 투자자의 상황별로 중요도가 달라질 수 있다는 말씀을 해주셨습니다. 진짜 디테일하게 예시까지 말씀해주셔서 상당히 도움이 되었습니다.
- 배운점 : 저환수원리 복습 및 디테일한 접근
- 적용할점 : 수익금 중요. 전세가율의 적절한 적용법. 리스크 대비의 중요성
3. 실제 투자사례와 운영의 현실
‘가치보다 낮은 가격에 사 두었을 뿐인데, 시간이 흘러 가격이 가치를 따라왔다’
이번 1강에서 가장 기억에 남은 말이었습니다. 지방 투자도 정말 저라면 저길 했을가 싶은 곳들도 하셨더라구요. 그리고 임대인으로 산다는 것이 얼마나 피곤하고 말도안되는 해프닝이 많은 일인지 잠깐이나마 맛볼수 있었습니다. 잠깐 강의를 일시정지하고 ‘내가 이런일을 당했다면 얼마나 피곤할까’하는 생각도 했었습니다. 그래도 어떻게든 ‘길이 있다’고 믿으며 대응방법을 찾는 태도에서 또 한번 배웠습니다.
운영을 하는 방법도 보여주셨는데 결국 대부분은 선택이 중요한 것들이었습니다. 내집마련vs투자, 갈아타기vs추가투자 등 시나리오를 직접 보여주시며 이해에 도움을 주셨어요. 제시해주신 의사결정 트리를 따라 미래를 위한 자산 축적을 고민해봐야겠습니다.
- 배운점 : 실제 투자사례의 간접체험. 운영의 어려움. 원칙을 지키는 투자의 중요성
- 적용할점 : ‘투자는 대응’이라는 걸 되새기기. 선택의 나의 몫이므로 그 선택이 최선이 되게 미리 준비하자.
알찬 강의로 보는 내내 집중하게 해주셨던 유디님 감사합니다!
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