안녕하세요 모애옹입니다.
실전반 1강은 실전투자자를 위한 투자기준 정립과 현재시장 대응법을 주제로
권유디 튜터님께서 진행해주셨습니다!
중심이 바로 잡힌 최고의 투자자
튜터님께서는 우리가 되어야 하는 투자자의 모습을 이야기해주셨습니다.
- 남 이야기(유튜브 등)가 아닌 나에게 집중하는 것이 필요함
- 매수 외에도 보유, 매도 전 과정에 집중해야 함
- 할 수 있는 일을 알고 꾸준히 해나감
- 어려운 상황 속에서도 본질을 보고 결과를 낸 사람에게서 답을 찾음
그리고 실전반에서 더 큰 성장을 하기 위해서는
목표를 철저히 세우고 실행/복기/다시실행 해야하며
그리고 모든 것을 솔직히 오픈하고 조언을 진심으로 받아들이라고 말씀해주셨습니다.
저는 이번이 실전반 5번째 수강인데요
재수강생의 경우 이제는 알고 있는 것을 행동으로 옮기고
현재 단계에서 한 단계 가기 위한 구체적인 행동을 해야 한다고 하셨습니다.
26년 4월 시장 상황
최근 통화량이 GDP 대비 더 높은 것을 볼 수 있는데요
그 차이가 자산으로 흘러 들어가는 상황입니다 → 지금은 재테크가 필수인 시대가 되었습니다.
통화량 대비 매매가를 저평가지수로 정의하고
현재 서울수도권/지방 아파트의 가격 수준을 분석해주셨습니다.
수도권은 일부 상급지는 비싼 구간임을 알 수 있었고
지방은 아직도 대부분 저렴한 상태인 것을 알 수 있었습니다.
그리고 누적 상승률은 지역별로 모두 비슷한 것을 알 수 있었는데요
작년 이 맘때만 해도 오르지 않을 것 같던 외곽 지역들이 상승하는 것을 보며
시장의 봄/여름/가을/겨울 사이클이 생각났습니다.
그리고 상승률은 비슷하지만 상승폭은 급지에 따라 차이가 나는 것을 알 수 있었습니다
결국 가치 있는 자산을 소유하는 것이 중요함을 다시 한번 되새길 수 있었습니다.
수도권 투자
좋은 것이 아닌 현재 상황에서 할 수 있는 것을 해야하고
투자금보다는 ‘가치’에 집중하고 가치를 알기 위해 노력해야 합니다.
급지도 중요하지만 단지의 가치를 의식적으로 알아야 한다고 하셨습니다.
먼저 수도권 단지 가치 판단의 3단계를 설명해주셨는데요
시&구 → 생활권 → 단지 순으로 판단하는 과정을 볼 수 있었습니다.
지역별로 랜드마크 단지 가격 수준을 통해 지역간의 위상 차를 파악하고
그리고 한 지역 내에서도 생활권 별로 투자 우선 순위를 세웁니다.
마지막으로 단지 대 단지로 가치를 판단해야 함을 알 수 있었습니다.
그리고 주의할 점으로는 전고점만 보면 안되는 이유를 알려주셨는데요
반드시 현재가치(입지+선호도)와 미래가치를 임장, 임보를 통해서 판단해야 함을 배웠습니다.
수도권 투자기준 4가지인 급지 / 선호도 / 직장+교통 / 환경 또한 알려주셨습니다.
투자를 하기 전 상위 급지에 투자할 수 있는 곳이 있는지를 반드시 확인 (경기도 포함)
각 지역마다 선호도가 다르고 같은 투자금이면 지역 내에서 더 선호하는 생활권에 투자
직장+교통의 경우 지금까지 강남 접근성만 봤다면 7대 업무지구 접근성과 버스+지하철, 지하철 환승, 자차 접근성까지 고려해서 판단해보기 (BM) 역세권에 매몰되지 않고 전체 소요시간 확인
마지막으로 수도권에서도 커뮤니티와 연식에 따라 선호도가 달라질 수 있으며, 좋은 연식이 투자 기회를 줄 수 있음
저환수 원리
전고점의 의미가 퇴색되고 있는 요즘 ‘무엇이 더 나은 가치인지 식별하는 통찰력’이 중요하다고 하셨습니다.
환금성 : 내가 사려는 아파트는 매도가 가능한가? → 주변 비슷한 가치의 단지 가격과 같이 움직이는가?
여러 사례를 보여주셨는데요 결국 환금성이란 단지의 가치가 중요하다는 것을 알 수 있었습니다.
수익성 : 부동산의 투자재로서 보는 시각이 강화되면서 더이상 높은 전세가율을 바라기 어려운 환경이 되었습니다.
그래서 수익률을 줄이는 방향이 아닌 큰 수익이 기대되는 단지를 선택해야 함을 알 수 있었습니다.
얼마나 오를지를 예측하기 보다 투자금 범위 내 가치 있는 물건을 사서 보유하는 것이 최선이라고 하셨습니다.
원금보존 : 현재 지난 사이클 전저점 보다 전세금액이 낮고, 일반적으로 매매가는 전저점 아래로 떨어지기 않기 떄문에 현재의 원금보존 기준을 전세가가 아닌 전저점으로 생각하고 판단해야 한다 말씀하셨습니다. (전세가 전저점을 넘는다면 다시 전세가로 기준이 바뀔 것)
리스크 : 현재 역전세의 위험이 낮다고 볼 수 있다 하셨습니다. 조건부 전세대출이 금지 되었기 때문에 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근하는 것이 바람직하다고 하셨습니다.
10억 달성 로드맵
매수 뿐만 아니라 운영이 중요해진 시점 같습니다.
종부세/양도세 등 세금에 대해서 정말 자세하게 설명을 해주셨습니다.
이전 문재인 정부와 방향은 같지만 강도가 다르기 때문에
과거 기준의 시뮬레이션은 의미가 없을 수 있다고 하셨습니다.
과거가 아닌 현재를 기준으로 판단하는 것이
합리적 의사 결정의 출발점이라고 하셨습니다.
결국, 두 가지 원칙은 다음과 같았습니다.
확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직일 것
그게 아니라면, 보유하며 갈아탈 앞마당을 늘려갈 것
튜터님께서 알려주신대로 앞마당을 늘려가며 이후를 준비해야 할 것 같습니다.
긴 시간 열정적으로 강의해주신 유디 튜터님 감사합니다!
댓글
모애옹님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
