안녕하세요.
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)
이번 월부학교 3강에서는 오렌지하늘 튜터님께서
'10억달성으로 가는 갈아타기 전략' 이라는 주제로
매도와 갈아타기 전략에 대해 강의를 해주셨습니다.
튜터님께서 초반부에 말씀해주셨던 것 중에 놀라웠던건
월부학교 학생들이 무주택자가 한명도 없다는 것이였습니다..!
정말 엄청난 결과라는 생각이 들었고 그렇기에 저희에게 갈아타기 강의가
너무 필요한 시점이기 때문에 좀 더 강의를 흥미롭게 집중해서 들을 수 있었던 것 같습니다.
✅ 실전 매도 방법 3단계
갈아타기를 잘하기 위해서는 매도를 잘하는것이 중요한데요.
튜터님께서는 이번 강의에서 매도를 너무 어려워하시는 분들이 많다보니
디테일하게 매도하는 방법을 A to Z까지 실제로 하고 계시는 방법을 예시로 알려주셨습니다.
매도하기 전에 “얼마에 팔아야할까?” 를 보통 많이 고민하게 되는데,
반대로 “얼마면 매수를할까?”로 매수자의 입장에서 매도가격을 역으로 고민하면
좀 더 객관적으로 내 매물을 파악할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
🚩 1단계: 매도 가격 설정
매도가격을 설정할때는 우선 전체적인 지역의 시장 상황이 어떤지
그리고 내 단지 주변의 경쟁단지를 상중하로 나누어 시장 분위기가 어떤지를 파악하고나서
물건의 세부상황을 세세하게 파악한 뒤에 매도물건을 내놓아야 한다는 말씀을 해주셨습니다.
강의를 들으면서 저도 최근에 매도를 진행할때
주변 단지의 상황을 파악하기 위해서 전화임장을 했었지만
매수자 입장에서 전화를 걸어보고 매수자분들한테는 어떻게 브리핑이 되고 있는지
시장상황을 어떻게 브리핑하고 있는지를 파악하지 못해서
깎아달라고 했을때 기준이 막연했다는 복기가 되었습니다.
다음번에 매도를 진행할때는 꼭 매수자 컨셉으로도 전화를 해보고
시장 분위기를 좀 더 면밀하게 파악해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
물론 갈아탈 단지가 있고 매수하겠다는 연락이 오면
욕심내지 않고 매도를 하는것도 맞지만 기준을 어느정도 세우는것도 중요한 것 같습니다.
🚩 2단계: 세입자 연락 및 집 내놓기
매도가격을 설정했다면 세입자분과 갱신권을 쓰실지, 혹은 매수를 하실지 협의단계가 되는데요.
특히 요즘은 전세가가 많이 오른 시장이다보니
전세입자분이 대부분 갱신권을 쓰기를 원하는 경우가 많아서 협상이 쉽지 않은 경우가 많습니다.
저는 다행히 매도할 물건들이 둘다 법인 임차인이라 갱신권을 쓰지 않아도 되서
만기시점에 매도를 할 수 있었는데 나중에 일반 임차인이 낀 물건을 매도할때
튜터님께서 말씀해주신 3스텝으로 진행을 해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 매도 역시도 부동산 사장님이 중요하다는 것을 다시 한번 더 알게 되었는데요.
세입자 분이 이사갈 집을 사장님이 먼저 잘 찾아주신다거나, 내 편을 잘 들어주신다거나
일잘하는 사장님을 찾는게 중요하고 저 역시도 최근 두건의 매도 모두
매수를 했던 부동산 사장님이 매도를 해주셨습니다.
제가 매수했을 당시에도 적극적으로 제편이 되어 거래를 하려는 의지가 있던 분들이였는데
매도를 할때도 역시나 일을 잘하시는 분들은 다르구나 라는걸 알게 되었고
일잘하는 부동산 사장님들과 평소에도 연락을 잘 드려야겠다는걸 경험을 통해 알게 되었던 것 같습니다.
강의를 들으며 잘했던 점이라고 생각되었던건 매주 사장님들이랑 연락을 하면서
가격을 내리거나 조정하면서 매주 집을 보러오는 사람들에게
제 물건이 최대한 1등매물로 브리핑될 수 있게 했었고, 목~금요일에는 집보러 오시는 분들 체크
월~화에는 집 보고 간사람들이 왜 선택하지 않았는지 등을 체크하는 루틴을 만들고 시도했던 점이였습니다.
매도를 할때도 역으로 매수자 입장으로 생각해보는것이 중요한 것 같습니다.
🚩 3단계: 가격 및 조건 협상
- 얼마까지 되는지 생각하고 있는 가격 먼저 이야기 하지 않기
- 가격조정이 들어왔을때, 매도 단지 매물을 다시 확인해보고 현재 시세 재파악하기
- 진짜 가계약 할사람인지 확인하고, 최종 가격 이야기 할 것
- 갈아탈 집 최종 잔금이나 가격&조건 협의
저도 매도를 했을때 매수자가 나타났다고 하면 마음이 정말 콩닥콩닥 했습니다.
아무래도 매수를 할때와 마찬가지로 매도를 할때도 가격이 가장 중요한데
가격조정이 들어왔을때 다시 현 시세와 시장물량이 어느정도 남아있는지 등을 파악하고
좀 더 침착하게 대응할 필요가 있었겠다는 생각이 들었습니다.
다음번 매도를 할때는 이런 부분들을 체크리스트로 따로 적어두고 침착하게 매도 대응을 해보겠습니다 :)
✅ 갈아타기 할때 가장 중요한 것
평소에 준비되어 있어야, 갈아타기를 잘 할 수 있습니다.
튜터님께서는 이미 월부학교 학생들은 갈아타기를 할때 어떤걸 준비해야하는지
기초반이나 실전반에서 이론적으로 충분히 배웠기 때문에
결국엔 아는것을 행동으로 옮기고 있는지가 중요하다는 말씀을 서두에 해주셨는데요.
"앞마당 관리, 비교평가, 시장 상황과 내 상황에 대한 검토"
우리가 계속해서 앞마당을 늘려나가고 시세트래킹을 하는 이유가
매달 갈아타기 하거나 매수할 물건을 검토하기 위함이고 시장에 살아있는 매물을 알기 위함이기 때문에
이 부분을 매달 잘하고 있는지 점검하는것이 정말 중요하다는 것을 다시 한번 생각해보게 되었습니다.
특히 갈아타기를 하는 시점은 상승장, 하락장이 따로 있는것이 아니라
내가 더 가치있는 단지로 갈아탈 수 있다고 하면 그때가 언제이든 갈아탈수 있는것이기 때문에
저도 매달 투자검토사례를 좀 더 면밀히, 할 수 있는 투자가 무엇인지 생각해보면서
꼼꼼하게 매물검토를 하고 있는지에 대해 돌아봤을때 그렇지 않았던 달들도 많았습니다.
앞으로는 더 좋은 가치의 단지를 포트폴리오에 가져가는것이 더욱더 중요해지는 시기가 왔기 때문에
언제든지 갈아타기 할 수 있는 단지가 없는지 계속해서 앞마당을 관리해나가면서
꾸준하게 행동으로 이어나가야겠다는 생각을 했습니다.
그리고 지난달에 여러가지 시뮬레이션을 해보면서 더욱더 갈아타기가 와닿았기 때문에
이런 다양한 시뮬레이션을 통해서 어떻게 더 좋은 방향으로 자산을 꾸려나갈 수 있을지를
결론파트에 매달매달 치열하게 고민하는 시간을 가져볼 수 있도록 하겠습니다.
✅ 규제보다 더 중요한 본질
최근 집값이 빠르게 올라가게 되면서 정부에서 지속적으로 규제를 하다보니
시장상황에 혼란스러워 하는 분들이 많은데요.
튜터님께서 과거 시장상황을 대비시켜주시면서
앞으로 일어날 일들에 대해 말씀해주셨습니다.
과거에도 상승장에 무려 규제가 13번이 나왔었는데 집값이 올랐기 때문에
정부 입장에서는 규제 대책을 내놓을 수 밖에 없는 상황이였고
앞으로도 지금 시장에 과거 시장을 대입하면 규제가 반복될 수 밖에 없는 시기입니다.
다만 그때 당시에도 규제가 나왔더라도 시장의 본질적인 부분을
규제가 막을 수 없었듯이 앞으로도 수도권에 전세와 공급물량이 너무 없는 부분이
팩트이기 때문에 본질을 알고 대응해나가는 것이 중요하다는 말씀을 해주셨습니다.
앞으로도 시장을 예측하려고 하지 말고, 어떻게 대응해나가야 할지
내 선택에 책임지고 나아가야겠다는 마음을 먹고 나아갈 수 있도록 하겠습니다.
막연하게만 생각되는 매도와 갈아타기 과정에서 어떻게 해야하는지
튜터님의 경험과 노하우를 모두 들을 수 있었던 강의였는데요!
앞으로도 계속해서 좋은 자산을 쌓아나가기 위해,
좋은 포트폴리오를 만들어나가기 위해 아는것을 행동으로 옮기고 있는지
매달 복기하면서 시장에서 좋은 선택과 기회를 잡을 수 있는 투자자로 성장해나갈 수 있도록 하겠습니다.
너무 유익한 강의 해주신 오하튜터님 감사합니다🧡
