안녕하세요 부자그릇입니다!
3강은 특별히 오프라인으로
들을 수 있는 기회가 있었습니다.
이번 3강에서는
갈아타기 전략에 대해
배울 수 있었습니다!
빠른 시일 내에
가지고 있는 자산들을 팔고
더 가치 있는 단지로
갈아탈 계획을 가지고 있는 저에게
정말 주옥같은 강의였습니다!
"기회는 금방 지나가요.
내가 갈아탈 단지를 알고 있어야 해요.
상승장에는 사람들이 가격 괜찮으면
바로 바로 사요.
정신 바짝 차리고
갈아탈 단지 찾아
갈아탈 수 있을 때 놓치지 말고
성공적으로 갈아타세요."
- 매도기준
- 실전 매도 방법
- 갈아타기 의사결정
세 가지 주제로
배운 점을 정리해 보겠습니다.
매도기준
예전에 매도는
네 가지 상황에서
해야 한다고 배웠습니다.
- 충분한 수익이 났을 때
수익이 미미하거나 없더라도
더 좋은 가치의 물건을 발견했을 때
- 가치 있는 물건이지만 리스크를 감당할 수 없을 때
- 가치 없는 물건일 때
저는 2번, 4번의 이유로
매도를 해본 경험이 있는데요.
이제는 1번, 2번의 이유로
갈아타기를 준비하고 있습니다.
각종 규제로 보유물건을
매도한다고 해도
갈아탈 수 있는 단지가
생각보다 만족스럽지 못할
수 있는데요…
그리고 최근 매수했을 경우
갈아타기가 막막할 수 있구요…
그럼에도 갈아탈 단지가 있고
계속 시장을 주시하며
준비하고 있던 사람은
기회를 잡을 수 있다고 합니다.
실제로 아무 준비 없이 있다가
“어, 저거 갈아탈 수 있네?”
할 때는, 보유단지 매도 후에는
기회가 날라가버릴 수도 있습니다.
(저의 경험담입니다.)
이번에는 지난 갈아타기의 실수를
반복하지 않도록
보유단지를 조금 빨리 매도시도하고
갈아탈 단지를 계속 찾아보며
기회를 잡을 수 있도록 하겠습니다.
< BM 포인트 >
- 보유 2년 되기 전부터 매도 내놓기
- 갈아탈 단지 계속 물색하기
- 단기매도 양도세 VS 중과적용 양도세 비교하기
실전 매도 방법
그렇다면 어떻게
매도를 할 것인가?!
오하님께서는
실전 매도 방법도 낱낱이
알려주셨습니다!
매도 방법 3단계
- 매도 가격 설정
- 세입자 연락 및 집 내놓기
- 가격 및 조건 협상
우선 실거래가와 호가를 보고
현장 분위기를 파악하여
매도 가격을 설정해야 합니다.
저의 경우에는
실거래가, 호가를 보고
부동산 사장님들과 상의 후
입주 가능 중층 최저가로 내놓고
손님이 붙으면 추가 네고를 해드리는 형태로
매도를 하곤 했습니다.
돌이켜보면 제게
매도 가격 설정보다 더 큰 허들은
세낀 집을 팔 때 만기 전에
세입자분께 연락을 드리는 것이었는데요.
마음이 불편하더라도
세입자분께 연락을 드려
매도의사를 전해야 합니다!
(저도 처음에 세입자분께
매수의사 물었을 땐 안 사신다고 했으나,
향후 세 살 물건 찾아보시더니
갈 데가 없자 제 물건을 사신다고 하더라구요!
물론 엄청 싼 가격을 요구하셨지만요…)
꿀팁이 있다면
일단 내놓고
손님이 붙으면
세입자분께 연락드리기!
부동산에 일단 내놓고 나면
집 보러 온다는 연락 빈도로
제가 설정한 가격이 적당한지 아닌지
가늠해볼 수 있고,
생각정리도 해볼 수 있으며,
시장 분위기와 상황도 파악할 수 있기 때문입니다.
< BM 포인트 >
- 입주 가능 중층 최저가 내놓고 손님 붙으면 추가 네고
- 세낀 집은 저층 가격과 비슷하게 팔아야 할수도!
- 매수자 먹을 것도 남겨주고 갈아타기
(갈아탈 단지 있으면 빨리 파는 게 나음!)
갈아타기 의사결정
갈아타기를 잘 하려면
세 가지를 준비하고 있어야 합니다.
- 매수 가능한 매물 3개 이상
- 보유물건과 갈아탈 물건 가치판단 및 비교평가
- 시장 상황, 나의 상황 및 방향성 검토
평소 미리미리 준비하지 않으면
갈아타기 기회를 놓칠 수 있습니다.
평소 갈아탈 매물을 꾸준히 찾고,
전고점만 보고 비교평가하지 않고,
시장 상황에 따라 나의 방향성을 검토하여
최대한 빠르게 갈 수 있는 가장 좋은 단지로
갈아탈 수 있도록 노력하겠습니다.
다만 매도가 잘 되지 않는다고 해서
좌절하지 않고 최선을 다하겠습니다.
그리고 매도 후 가격이 오르더라도
할 수 있는 선에서
순리대로 움직이겠습니다.
< BM 포인트 >
- 매매가별, 투자금별 5분위 시세표 만들고 단지 추출하기
- 전고점보다는 내가 갔던 임장, 내가 쓴 임보 믿기!
- 포트폴리오 점검 후 방향성 정하기
강의를 들으며
저의 방향성도 검토해볼 수 있어
도움이 많이 되었습니다.
할 수 있다는 믿음으로
차근차근 준비하여
지난번 갈아타기보다
후회없는 갈아타기를
성공하도록 하겠습니다!
좋은 강의 해주신
오하튜터님 감사합니다!
