[서울투자기초반 31기 16조 또다른 해피엔딩] ROAD TO SEOUL.에서 1강 후기를 기록한다.

1주차 오프라인 강의에 초대되어 고향길 내려가는 시간을 미뤄야만 했어요.

그런데 왜 기분이 좋은걸까요?? 

강의를 시작하기 전 QnA

오프라인 강의 큰 혜택.. ㅎㅎㅎ

현재 시장에서 여러분의 고민은...

무주택인데, 서울/수도권은 이미 많이 올라서 투자해도 되나요??
아직도 안 오른 아파트... 사도 되나요??
1호기를 투자하고 나서 투자금이 모인다면 지방을 가야하나요?? 수도권 비규제를 가야 하나요??

투자를 하고 있는 사람이라면 한번쯤 가져 보았을 의문들로 오프라인 강의를 시작합니다.

26.05 서울/수도권 현재 시장의 모습 & 우리의 대응...

가치와 상관없이 가격이 왜곡되어 있다.
오르는 것만 볼 게 아니라 오르지 않은 것을 보며 가치를 판단해 보아야 한다.
전세가격은 등락을 반복하며 상승한다.   >>>>> 무주택이라면 지금은 가장 좋은 것으로 구매하려고 노력할때...
가치는 언젠가 제값을 찾아간다.
     >>>>> 비역세권 구축- 우선 순위는 아니지만, 현재 내 투자금 내에서 매수 가능하다면 매수해야 한다.

서울/수도권 규제하 투자방향

서울/수도권의 규제(10.15 대책)
□ 10.15 토허제( LTV 40%, 매입후 2년 실거주 필수)
    □ 주담대 제한(15억이하 6억원/15억이상 4억원/25억초과 2억원)
    □ 생애최초 LTV70%,  서민 실수요자 LTV60%
           (조건 부부합산 9천만원, 주택가격 8억이하, 무주택 세대주)

2. 10.15 대책의 영향 및 대응
   □ 전세물량 감소

   ( 실거주 규제로 전월세 부족 가속화, 재건축, 재개발 기대감 감소)          
   □ 매매 물량감소 (세낀 물건 거래 어려움)                 -------------------  >  거래량은 줄고, 전월세가격 상승 예상
   □ 거래량감소                                         -----------/     가치대비 가격이 싼 자산을 취득하고 보유한다.

3. 대책ㅇㅔ 따른 투자자의 대응
1. 무주택자/실거주 가능  ---> 규제지역 실거주 투자(단기적인 가격 등락보다는 전고점이하라면 적극 매수 검토
  가격면에서 현재 서울/수도권은 대부분 우량 자산의 범위(부족한 게 있어보여도) 구매한다.
  거래량 증간ㅡㄴ 지역 상승 전환의 시그널이 될 수 있다.
   수급측면에서 신규전세 물량이 없어 전세난 심화 예상
2. 유주택자/실거주불가능 ---> 비규제지역 투자
    다주택자 양도세 중과시 매도전력ㅍ- 중과 풀릴때까지 보유 후 매도

결국 규제/비규제가 본질이 아니라
내 상황에서 더 좋은 자산을 사서 보유하는 것이 본질

서울 25개구 및 경기 핵심지역 한판정리

1강을 듣고 난후 

적용할 점 

규제하에서도 투자를 이어가려는 서투기 수강생 모두 

다들 비슷한 고민을 하시는 것 같다는 생각이 들었습니다.

“갈아타기”

옆그레이드가 아닌 확실한 업그레이드라면 갈아타기를 하는 것이 현 상황에서는 추천하는 투자법이 될 것 같다는 주우이님의 한마디가 

작년 1호기 이후 계속 갈아타기를 준비하면서 서울 15개 앞마당을 만들겠다고 했지만

시간이 지나고 규제가 늘어날 수록 이게 맞는 걸까?? 

갈아타기를 하려면 어떤 것들을 준비해야하지??

하면서 막연하게 왔다갔다 하던 마음을 진정시키고, 현재 할 수 실천 할 수 있는 몇 가지를 요약해 봅니다.

1. 현재 보유하고 있는 매물의 선호도를 정확하게 알기…

   규제가 더 심해지거나 하락기에도 팔릴 수 있는 가치 있고 그 지역에서 선호하는 매물인가??

   가.  비선호지역에서 상급은 아니지만 거래 꾸준하고, 전고점이 20.05정도로 기존 (21~22년)전고점보다 빠르다

          = 지역에서 선호하는 단지이다.. 

    나. 매도 후 투자금은 얼마 정도인가?? 

          0호기(매도예상가+ 4억)+ 1호기 매도차익(매도차익-세금-비용) = 투자금

    

2. 규제 나 시장상황이 매도/매수우위에 따라 가격협상이나 매도최우선 등 전략 세우기

3. 매물 거래시 세금 관련 이슈들에 대한 충분한 이해와 상담할 세무사 미리 알아두기

4. 그럼에도 실제 투자를 실행하다 보면 아는 것을 행동으로 실천하기 쉽지 않음을 늘 경험함.

   지금 하고 있는 게 맞는 걸까?? 잘하는 걸까?? 하는 의문이 들때마다 흔들리는 기준을 잡아줄 월부 강의와

  코칭 등을 반복하며, 리스를 줄이고 행동을 머뭇거리게 ㅎ는 두려움을 극복하기 위해 동료와 튜터님들과의 관계(인적네트워크)에 늘 최선을 다하고,  나 스스로 독강임투를 통해 성장시키자…

5. 일시적 1가구 2주택으로 매도한다면 29.01.29 까지 잔금을 완료해야 한다…

  매도보다 매수를 먼저 해야 하는데, 매도 데드라인이 정해졌으므로 미리미리 준비하기

   앞으로 모으게 될 투자금의 목표치를 구체적으로 써 보고 어떻게 굴려 갈 것인가?? 

   정해가기… 그리고 매수할 지역 앞마당과 단지를 선별하기

작년 9월 1호기를 계약하고 나서

서울의 15개구를 앞마당으로 만들겠다는 생각이 어쩌면

반복적이고, 단순해서 조금은 지루하고 따분한 길이지만, 

그래서 실패할 확율이 줄어 들 수 있으니,

그 길에서 최선을 다한다면, 내가 바라고 기대하는 결말은 아닐지라도

분명 또다른 해피엔딩을 맞이할 수 있을 것 같다.

조그마한 계획도, 

스스로의 다짐도 

다 채우지 못해

오늘도 여전히 쉽지 않았지만 

그렇다고

실망하지 않는다. 

아니 여전히 설레는 물음을  스스로에게 던져 본다. 

양천 -동대문- 노원 -서대문 - 강서 -  관악 - 동작 -강동 - 영등포 - 종로 - 중 - 마포 -  광진 - 성동 - 용산