3강은 오프라인에서 진행되었고, 오렌지하늘 튜터님께서 강의해 주셨습니다.
저의 1호기 매도, 본격적으로 고민하게 된 계기
1호기 매도를 처음 고민하게 된 건 1월이었습니다.
지실에서 긍휼과열정 튜터님께서 "지금쯤 매도를 고려해볼 수 있겠다"고 말씀해 주셨고,
3월에 마스터 멘토님과의 투자코칭에서도 "언젠가는 매도하는 것이 좋겠다"는 방향을 짚어 주셨습니다.
그렇게 마음 한구석에 남아 있던 숙제를 이번 강의에서 본격적으로 풀어볼 수 있었습니다.
저는 5시간 내내 머릿속으로 1호기 매도 시뮬레이션을 돌리느라 시간이 순삭되는 느낌이었습니다.
매도의 기준을 잡아주신 강의
먼저 매도의 기준을 명확하게 잡아 주셨습니다.
보유 자금 상황에 따라 대출 시나리오를 어떻게 짜야 하는지,
실거주가 나은지 투자가 나은지를 케이스별로 자세히 설명해 주셨습니다.
가장 인상 깊었던 메시지는 이것이었습니다.
"수익이 적고 갈아타기가 애매해 보여도, 상승장에서도 충분히 갈아탈 수 있다.
더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있으면, 갈아타는 것이 답이다."
매도라는 행위 자체에 대한 두려움을 한 단계 내려놓을 수 있었던 부분이었습니다.
실전 매도 : 가격을 어떻게 정할 것인가
강의의 핵심은 실전 매도 가격 산정법이었습니다.
- 같은 단지 내에서 조건을 비교해 가격을 매기고
- 옆 단지(더 좋은 단지)의 급매와
- 인근 단지(덜 좋은 단지)의 최상의 물건과 비교해서
- 내 매물의 적정 가격을 산정하는 흐름
결국 매도 성공의 8할은 가격 책정에서 갈린다는 점을 강조해 주셨습니다.
급매가 / 정상가 / 비싼 가격을 정확히 파악하고,
그 안에서 내 매물의 위치를 객관적으로 잡는 것이 가장 중요했습니다.
랜드마크 시세 트래킹과 전화 임장
랜드마크는 그 지역의 정찰병이자 안테나 역할을 합니다.
그래서 내가 보유한 생활권의 랜드마크 시세를 꾸준히 트래킹해야 하는 이유를 알려 주셨습니다.
또한 거래가 잘 되는 아파트를 아실에서 찾아 매매가 흐름을 살펴야,
하락장에서도 내 단지의 위치를 가늠할 수 있다고 하셨습니다.
네이버 부동산만 보면 안 되고, 반드시 부동산 전화 임장으로 크로스체크해야 합니다.
매도 가격을 네이버 매물 리스트에 정리해 두고 지속적으로 트래킹하면서,
내 물건을 그 리스트의 1등으로 만들어야 한다는 원칙도 매우 실용적이었습니다.
전화 임장은 매수자 컨셉과 매도자 컨셉 두 가지로 나누어 진행합니다.
특히 내 물건을 매도할 때는 본인 전화번호가 노출될 수 있으므로,
투자 동료에게 부탁해 매수자 코스프레로 경쟁 매물의 조건을 정확하게 파악해야 한다는 팁이 인상적이었습니다.
최근 세 낀 집의 거래 여부도 꼭 확인해야 하고, 매수자 입장에서의 전임은 무조건 필수입니다.
세입자 연락 : 8개월 전부터 시작
세입자 연락은 8개월 전부터 미리 시작합니다.
- 세입자에게 매수 의사를 가장 먼저 제안하기
- 필요시 이사비를 부담해서 협조 끌어내기
- 세입자가 집을 안 보여주는 최악의 시나리오까지 매도 계획에 반영하기
매도는 결국 시나리오 싸움이라는 점이 와닿았습니다.
집을 내놓은 후에도 꾸준한 트래킹을 강조 하셨습니다. 매물을 내놓은 뒤에도 그냥 기다리면 안 됩니다.
- 2주에 한 번씩 내 집이 어떻게 브리핑되는지 체크
- 매주 집을 보러 온 사람이 있었는지 확인
- 보고 갔다면 왜 선택받지 못했는지 계속 묻기
- 최근 거래된 집, 경쟁 물건의 조건 변화도 주기적으로 파악
매물 관리는 "내놓고 끝"이 아니라 "내놓고부터 시작"이라는 것을 다시 한번 느꼈습니다.
가격 협상의 원칙
- 매도 가격을 절대 먼저 말하지 말 것 → 그것이 기준가가 되어버린다
- 가격 조정 요청이 들어오면, 매수인의 진짜 매수 의사를 먼저 파악
- 갈아탈 집을 확정한 뒤에 최종 협상 들어가기 (확정 안 됐으면 협상 자체를 시작하지 말 것)
또한 계좌 받는 순서도 매우 중요한데,
매도자 입장에서는 매수인이 일방적으로 계약을 파기할 수 없도록
계약금을 쪼개서 중도금까지 반드시 받아두는 구조로 가야 한다는 점을 알려 주셨습니다.
매수 가능한 물건은 최소 3개를 쥐고 있어야 한다.
비교평가의 기준은 전고점이 아니라, 앞마당 내에서의 단지 가치입니다.
그래서 평소에 비교평가를 꾸준히 해두고,
매수 가능한 단지의 가치를 정확히 아는 것이 그만큼 중요합니다.
- 평소에 투자금별 5분위 단지를 계속 모니터링
- 현재 상황에 맞게 실거주 / 투자 검토 포트폴리오를 작성해 관리
상승장에서도 갈아탈 수 있지만, 그 순서를 정확히 짜야 리스크가 줄어든다는 점이 핵심이었습니다.
잔금 날짜와 세입자 이사 날짜가 안 맞을 때
이 부분은 실무적으로 정말 자주 부딪히는 문제인데, 해결법까지 디테일하게 알려 주셨습니다.
- 세입자 전출을 미리 진행
- 세입자 보증금의 일부를 먼저 지급
- 보증보험사와 협의하여 대출을 활용하는 방법
머리로만 알던 내용을 실제 실행 절차로 풀어주셔서 큰 도움이 되었습니다.
무작정 팔면 안 된다
튜터님은 친구의 실제 사례를 들어 설명해 주셨습니다.
"고점에서 팔고 하락장에서 들어가는 건 신도 할 수 없는 영역이다.
상승장에서는 매수 물건과 매도 물건 둘 다 날아갈 수 있으니,
반드시 매수 물건을 확보한 상태에서만 매도하라."
이 한 문장이 강의 전체를 관통하는 핵심이었던 것 같습니다.
마지막으로 튜터님께서 22년 겨울 월학을 시작으로
어떻게 튜터의 자리까지 오셨는지를 나누어 주셨습니다.
중간에 아너스가 되기 위해 기본반을 다시 수강하시며
무엇을 배우셨는지도 솔직하게 공유해 주셔서,
혹시나 기초강의를 듣게 되면 어떻하지 생각하고 있었는데,
저에게 큰 용기가 되었습니다.
"너무 무서워하지 말고, 매달 매년 도전해 보면, 반드시 좋은 날이 옵니다."
이 말씀이 5시간 강의의 마지막 여운으로 오래 남았습니다.
1호기 매도, 지금 바로 적용할 5가지
1. 매도 전, "갈아탈 집" 후보 3개부터 확보하기
- 매수 가능한 물건을 최소 3개는 쥐고 시작
- 갈아탈 집이 확정되지 않으면 가격 협상 자체를 시작하지 말 것
- 평소 투자금별 5분위 단지를 지속 모니터링해서 후보 풀을 미리 만들어 두기
2. 매물의 적정가 산정 : 3중 비교법으로
- 같은 단지 내 경쟁 매물과 비교
- 옆 단지(상위 단지)의 급매와 비교
- 인근 단지(하위 단지)의 최상의 물건과 비교
3. 세입자 컨택하기
- 5월에 매도를 할지 아내와 상의하고 의사 결정을 내리기
- 매도 결정을 했으면 빠릴 세입자에게 연락하고 매수 의사를 가장 먼저 제안 하기
- 필요하면 이사비 협상으로 협조 끌어내기
- "집을 안 보여주는 최악의 시나리오"까지 미리 플랜B로 준비
4. 전화 임장 부탁하기
- 매수자 컨셉 + 매도자 컨셉 둘 다 진행
- 월학 동료에게 매수자 코스프레 부탁
- 어머니에게 전임과 부동산 워크인을 부탁 (1호기 투자할때도 어머니가 세입자 컨셉이였음 ㅋ)
5. 매물 내놓은 뒤 내물건 1등으로 관리하기
- 2주에 1회: 부동산이 내 집을 어떻게 브리핑하는지 점검
- 매주: 집 보러 온 사람 있었는지 / 왜 선택 못 받았는지 확인
- 네이버 매물 리스트에 정리해서 내 물건을 1등 컨디션으로 유지
- 가격 조정 요청 들어와도 내 가격을 먼저 말하지 않기 (먼저 말하면 그게 기준가가 됨)
