지금 투자 안되는데 죽기 살기로 임장 해야할까요? [윤이짜장]

안녕하세요, 윤이짜장입니다.

토허제 이후, 

서울 25개구 및 경기 주요 지역의

전세 투자가 막히고,

어차피 지금은 투자를 못하는데,

예전처럼 임보/임장을 해야하나?

지금은 불확실하니, 7월 이후에 움직이면 되지않을까?

올해까지는 기다려보고 내년에 다시 시작해볼까? 

하는 마음이 불쑥 불쑥 올라오기도 합니다.

혹시 공감이 되시나요? 

# 정말 필요할 땐, 이미 늦습니다.

월부학교 수강 중 

저의 이런 안이한 마음을 때린 튜터님의 말씀 한마디가 있었습니다.

"19년도에 월부에 와서 제일 후회하시는 분들이, 

잠깐 쉬다 와서 23년도 가장 쌀 때 뭐가 좋은지 몰라서 헤매다가 다 놓친 분들이에요"

과거 폭등장을 지나, 

하락장이라는 기회가 왔을 때 가장 필요했던 것은, 

‘그래서 지금 내가 갈 수 있는 곳 중 우선순위가 어디일까???’ 에 대한

나만의 명확한 기준과 답이었습니다.

그렇다면 이번에도 마찬가지 아닐까요?

현재 부동산 시장은 

대출 규제들로 마구마구 삐져나오는 매수의 욕망을 짓누르고 있고

다주택 압박과 공급부족으로 임차인들이 갈 곳이 없어져 생존 매수가 이어지고 있는

조용히 뜨거운 시장입니다. 

이 열기는 작년 초부터 이어져 왔고,

현재 서울 5급지, 그리고 비규제 지역까지 퍼져있는 상황입니다.

아쉬운 땅의 계속 지지부진하던 단지들도 오르기 시작한다면, 

그것은 상승장의 끝자락, 하락장의 시작의 신호탄일 수도 있습니다.

그리고 진짜 기회는 그 때 옵니다. 

그 기회를 잡을 수 있는 사람은 지금 현장에서 준비하고 있는 사람입니다.

그렇다면 지금 우리는 무엇을 해야할까요?

# 준비된 자가 되기 위한 액션 플랜

준비된 자가 되려면, 

내가 가지고 있는 한정된 예산 안에서

어느 단지에 우선해서 투자해야할까! 에 대한 답이 바로 나오는 상태여야 합니다.

그러기 위해서는 ‘비교평가의 눈’을 길러야 합니다.

특히 매임을 통해서 단지 별 장단점, 매물별 장단점을 정확하게 파악하고

내 안에 우선순위 기준이 명확히 서 있어야 합니다.

카테고리로 퉁치는 것이 아닌, 지역별, 단지별 선호요소를 뾰족하게 파악하며

‘사람들이 정말 살고 싶어하는 곳은 어디일까?'를 끊임없이 고민하고

그에 대한 답을 찾아나가야 합니다. 

(저의 경우에는 한 임장지에서 최소 매물 40개 이상은 봐야, 

선호도가 체감되었던 것 같습니다.)

** 매물임장 0개에서 93개까지 늘렸던 경험담도 나눠보겠습니다

3가지 케이스에 따른 액션플랜은 다음과 같습니다. 

만약 무주택자라면 

나의 가용자산 (저축액 + 대출여력 + 예적금/보험 등)을 충분히 알아보고

① 비규제 지역 투자

② 규제지역 실거주 

두 케이스를 모두 확인하여 가능한 단지 가격대를 알아보고, 

둘 중 더 유리한 쪽을 선택해서  

해당 선택과 부합하는 가격대를 타겟팅하여, 집중적으로 앞마당을 늘려 나가야 합니다. 

이런 시장에서 주택이 없는 것 자체가 큰 리스크입니다.

시장에 돈이 계속 풀리고 있고, 집값은 더 오를 수 있습니다.

하락장이 되더라도 무주택자들은 ‘더 떨어지지 않을까?’라는 생각에 선택하지 못합니다.

따라서 상승장, 하락장 관계없이 ‘지금’ 내가 갈 수 있는 가장 가치있는 자산을 찾아야 합니다.

이미 1주택자라면 

무주택자와 똑같이 가용자산 및 내 주택의 가격흐름을 보고

① 갈아타기 (1채 - 1채 전략)

② 추가매수 (1채 - 2채 - 1채 전략, 향후 2채 매도 후 갈아타기)

③ 홀딩 (단지에 따라 단기/장기 보유 후 갈아타기) 

중에서 가장 좋은 선택을 해야합니다.

세 개의 시나리오 중 

가장 유리한 시나리오를 고르고

그 가격대에 맞는 단지들이 있는 지역을 골라 집중적으로 앞마당을 만들어 나가야 합니다.

2주택 이상이라면

올해 지방선거와 7월 세금개편까지는 분명한 것 없이 불확실한 시장입니다.

특히, 현 정부는 다주택을 압박하는 방향이기 때문에, 

보유할 힘을 기르기 위해서는 주택을 더 늘리기 보다

① 매도 후 갈아타기

② 홀딩

둘 중 상황에 맞게 더 유리한 선택을 해야 합니다.

하지만 2주택 이상이더라도, 

더 좋은 자산으로 갈아타기 위해서는 

매도 후 갈아탈 수 있는 단지 가격대 수준을 정확하게 파악해보고, 그 가격대에 맞는 지역을 앞마당으로 만들며

임장을 하고, 그 안에서 우선순위를 찾아나가야 합니다. 

결국 우리가 지향할 점은 하나입니다.

“더 나은 자산으로 나아가기"

우리가 원하는 부자가 될 수 있는 시기는

다음 하락장일 수 있습니다.

그 하락장에서는 더 나은 자산으로 갈아탈 기회가 우리를 기다리고 있을 것입니다.

하지만, 그 기회를 잡는 사람은 

묵묵히 앞마당을 늘리며 비교평가의 기준을 세운,

준비가 제대로 되어있는 사람입니다.

지금 할 수 있는 것에 집중하고 준비하여,

함께 부자가 됐으면 좋겠습니다. 

글 읽어주셔서 감사합니다.