서투기 1주차 강의 후기

서울 수도권 지역분석은 그동안 거의 해본 적이 없고 유일하게 지난달 실준반에서 은평구를 해봤다. 그래서 수도권사람들에게는 기본적인 내용도 전혀 모르고 있다.

지금은 종잣돈을 모아가는 과정이지만 나중에 하락장 같은 기회가 왔을 때 준비된 사람이 되기 위해 서울 수독권에 대해서도 공부해놓자.

또 지역별 투자금 감을 기르고 목표금액을 설정해 저축해야겠다.

*서울 25개구 입지요소별 특장점

<강남권>

-관악구: 교통중요성 큼

-성북구: 교통보다 환경중요성 큼

-강서구vs관악구: 관악구가 강남접근성 좋지만, 강서구의 고품질일자리와 환경으로 강서구 Win

-4군 강서구: 자체 업무지구 보유지역은 일자리 접근성이 역세권만큼 중요

강남3구(직교학환커뮤한강개발호재 다갖춘1급지)

원베일리&압현14 60억대, 잠주5 45억

동작구(교통 한강) 흑아리34억

-강남과 가까우면서 좋아질 곳(신축 환경), 서반포

강동구(환경 교통) 올파포33억

-신도시환경(둔촌,고덕)

영등포구(직장 교통) 여의도35억 당산25억

-여의도는 별개, 양극화된 환경

양천구(학군 커뮤니티 교통) 5단지30억

-목동 압도적학군

관악구(교통) 15.2억

강서구(직장 교통) 19.9억

-마곡엠벨리 임대아파트 많지만 입지좋은게 먼저

  (과거 판교 임대많았지만 가격 강남급)

구로구(직장 교통) 18.8억

-신도림은 3.5급지 따로봄

금천구(직장 교통하급지) 11.9억

-언덕

<강북권>

용산구(커뮤 교통 한강) 한가람30억

성동구(커뮤 교통 한강 개발호재) 옥수리버젠26억

-성수전략정비구역개발(서울숲), 옥수동

마포구(직장(약) 교통 커뮤 환경) 마그자25억

-도심강남여의도 접근가능, 교통개선, 환경개선

-상암은 교통이약점, 가격이 쌈

광진구(커뮤 교통 학군 한강) 광장힐스25억

-광남학군, 강남접근성

종로구&중구(직장 교통) 경희궁자이25억

-도심업무지구 접근성

-경희궁자이(25억)은 살기좋음, 서울역센자(22억)는 복잡함

동대문구(교통 환경-재개발) 래미안크레시티18억

-청량리, 이문휘경 뉴타운/ 교통중요

서대문구(교통 환경) e편한신촌20억

-3,5호선 뉴타운(북아현,가재울)/ 교통중요

성북구(교통 환경) 롯캐클라시아18억

-길음뉴타운 장위뉴타운

은평구(교통3호선) DMC센자17억

17억이면 더좋은급지 많음..

노원구(교통7호선,동북선) 포레나노원12억

-중계학군 좋지만 학생수 줄어듦

중랑구(교통7호선) 사가정센트럴아이팤15억

강북구(환경-미아뉴타운) 래미안트리베라9.5억

도봉구(환경-창동개발) 북한산아이팤9.6억

<경기도 핵심지>

2급지 과천 분당

4급지 구성남 수지 광명 평촌 하남 (구리)

5급지 (부천 원미구, 고양 덕양구), 수(원), (산본) 등

과천(직장 교통 환경) 과천푸르지오써밋26억

-압도적위치, 거주만족도 상

분당(직장 교통 환경 학군) 판교푸르지오29억

-업무지구, 강남접근성, 분당학군

-판교는 거의 1급지

광명(교통 환경) 철산자이18억

-도시재생

평촌(환경 학군) 평촌더샵센트럴14억

-1기신도시, 평남학군

수지(교통-신분당선) 성복역롯캐17억

-학군은 전체적으로 좋아서 수지 안에서 교통이더중요

구성남(교통 환경) 산성역포레스티아15억

-도시재생(태평 수진 재개발)

하남(환경-신도시) 미사강변센자15억

구리(교통8호선) e편한인창어반포레13억

부천(교통-7호선) 중동센파푸11억

산본(교통-4호선) 래미안하이어스11억

부천vs산본 산본교통이 더좋음.

고양 덕양구(교통3호선) DMC디에트르한강11억

영통광교(학군교통환경) 자연앤힐스19억

-신분당선,분당선,광교호수

-광교대장은 왠만한4급지보다 가격이높음

-부천 산본보다 먼저 오름, 일자리접근성 크게작용

*소액투자 범위 좁히기

1)입지G연식G: 전세가율높은시기 짧아 소액투자어려움

2)입지G연식B: 전세가 상승속도 신축보다 느리지만 전세가가 매가보다 빨리올라 점점 투자금 줄어듦

3)입지B연식G: 전세가 상승폭높아 소액투자기회 먼저옴. But 신축빨 빠지면 상승폭 줄어들어 땅가격 높은 입지좋은 곳으로 갈아타기 필요

4)입지B연식B: 소액투자 가능하지만 늦게오르고 빨리빠짐. 빠져나올 타이밍 짧음

=> 입지안좋은 신축보다 입지좋은 구축이 낫다

=> 입지G연식B와 입지B연식G 두 단지를 계속 살펴보며 매가와 전세가가 줄어드는 타이밍 잡기

<나에게 적용할 점>

-서울25개구 위치,특징 머리에 넣기

-정말 투자한다는 가정하에 투자금 정하고 한 달 동안 부천에서 내가 실제 투자할 물건 찾기&결론 내리기

-임장보고서 첫번째보다 좀더 꼼꼼히 작성하기

-부천시 원미구 분임, 단임, 매임5개 채우기