안녕하세요.
날개핀레드불입니다.
산산한 봄기운이 더 많이
느껴지는 요즘입니다.
살랑살랑한 봄 기운과 다르게
최근 4-5급지 아파트들은
전세가 씨가 마르면서 매수가 엄청
불타오르게 활발한 것 같습니다.
흔히 아파트가 가격이 오르는 이유 중 하나가
‘호재’때문이라고 이야기 하시는 부동산 사장님이나
전문가 분들이 계신데요.
그렇다면 지금 같은 시장에서
부동산을 호재만 보고
집을 사거나 투자를 해도 정말 괜찮을까요?
저도 부동산 공부를 하기 전에는
‘호재’가 아파트 가격에
지대한 영향을 미치고
‘호재’가 가격 상승에
가장 중요한 요소라고 생각을 했었습니다.
예로, 지하철이 새로 뚫린다거나
대규모 재개발이 들어온다거나
인근에 백화점이나 큰 마트 등이 들어온다면서
‘호재’를 강조하는 광고나 부동산 사장님들로부터
전해들은 말들이 많으셨을거라고 생각됩니다.
그렇다면 호재란 무엇일까요?
호재의 사전적 의미는
‘어떤 일에 좋은 영향을 줄 수 있는 재료나 조건’ 이라는 뜻입니다.
즉, 부동산이나 주식에서 흔히 말하는 ‘호재’는
가격이 오를 만한 좋은 소식이나 긍정적인 변수
라고 정의하고 있습니다.
그러면 호재가 있다고 하면
무조건 가격이 오를까요?
한번 같이 알아보시죠.
부동산에서 호재가 유의미 하려면
부동산에서 호재가 유의미하려면
‘입지’가 개선되어야 합니다.
즉, 사람들을 끌어들만한 매력적인
요소가 있어야 된다는 말인데요.
예로 교통이 불편한 곳이었는데
지하철이 새로 개통되면서 교통이 좋아진다면
입지가 개선되었다고 볼 수 있죠.
거기에 더해 좋은 ‘직장’이 규모가 크게 들어온다거나
뉴타운 같이 환경이 좋지 않았던 곳에 대규모 정비사업을
하는 곳도 입지가 개선된다고 할 수 있습니다.
그렇다면 저희가 관심이 많은
서울 수도권에서 호재가 유의미 하려면
어떤 요소의 입지가 개선되어야 할까요?
서울 수도권에서 가장 중요한 입지는
개인적으로 ‘교통’이라고 생각합니다.
그 이유는 서울 내에서 새로 건물을 지을 수 있는
땅이 없기 때문에 대규모 회사들이 새롭게 생기거나
옮겨가기가 어렵기 때문인데요.
회사가 다른 곳으로 움직이지 못한다면
그곳으로 빨리 갈 수 있는 ‘교통’이
직장을 다니는 사람에게는 무엇보다 중요해지는데요.
그렇기에 흔히 ‘교통’이 좋아지는
지하철이 개통되거나 예정에 있다면
그 지역에 ‘호재’가 있다고 많이들
생각하십니다.
그러면 지하철만 개통되면 다 좋은 것일까요?
가장 중요한 것은‘강남접근성’입니다.
그 이유는 서울 지역내 가장 일자수가 많은 곳이
‘강남’이고 그만큼 출퇴근하는 사람들이 많기에,
강남에 대한 접근성이 좋아지는 노선이 교통호재 중 가장 중요한 요소라고 할 수 있습니다.
교통 호재를 영향을 받는 아파트들의 특징
그렇다면 여기서 궁금한 점이
더 생깁니다.
강남접근성이 좋아지는 교통 ‘호재’가 있다면 모든
아파트들이 가격이 상승할까요?
제 대답은 ‘아니오’입니다.
그럼 교통 호재를 받은 아파트들은 특징은 무엇일까요?
한번 알아보도록 하죠.
위 단지는 관악구에 있는 단지입니다.
신림선이 새롭게 개통되고 나서
역세권 단지가 되었는데요.
원래는 지하철 노선이 없어
버스를 타고 2호선까지 가야
지하철을 이용할 수 있는 아파트였습니다.
그러나 신림선이 개통되고 나서
서울 3대 업무지구인 ‘여의도’를 한번에
들어 갈 수 있고
2호선을 환승할 수 있어
교통이 많이 개선되었는데요.
그렇다면 신림선이 개통되고 나서
가격이 얼마나 상승했을까요?
신림선은 2022년 5월에 개통이 되었습니다.
이후 22년9월 중순부터 23년초까지 전국적으로
부동산 하락장을 맡게 되었는데요.
하락장이 지나 현시점까지 가격 상승률을
확인해보시면 약 1.1억 정도 오른 것을
확인할 수 있는데요.
개통을 한지가 4년이나 지났고
현재 서울 시장이 뜨거운 시장임에도
전고점을 뚫지 못하고
현재까지 약 20% 정도의 수익을 내었습니다.
여기는 관악구와 같은 4급지인
성북구 하월동에 위치한 구축 단지입니다.
해당 단지 인근에는
동북선이라는 단지가 곧 개통 예정에 있습니다.
동북선은
2호선, 5호선이 있는 ‘왕십리역’까지
이어주고 ‘왕십리역’에서 환승하여
광화문이나 강남으로 가는 접근성을
개선시켜주는 노선입니다.
상대적으로 성북구의 있는 단지들은
강남 접근성이 불편한 곳들이 많았는데
해당 노선이 생김으로써 강남접근성이 좋아지는 것에
기대하는 성북구 주민들이 실제로 많이 있는데요.
그럼 이 ‘동북선'이 개통 예정인
인근 단지에는 가격에 어떤 영향을 주었을까요?
비슷한 기간 성북구의 동신 단지는
전고점을 돌파하여
약 2.1억 정도의 수익을 냈고
약 40% 정도의 수익을 냈습니다.
신림선에 있는 건영3차보다
약 2배 정도의 수익을 더 낼 수 있었습니다.
그렇다면 같은 급지의 아파트이고
같은 교통 호재가 있는 곳이였음에도 불구하고
심지어 아직 개통이 되지 않은 동신아파트는
어떻게 더 수익을 더 낼 수 있었던 것일까요?
인턴 튜터님께서는
"신림선이 주목받지 못하는 이유 중 하나는
신림선 인근 수혜를 받을 수 있는 단지가 없어서이다"
라고 말씀해주셨습니다.
신림선 인근 단지가
많이 없어 그만큼의 수요를 끌어들이지 못하지만,
동북선은 노원구에서부터 시작하는 노선이고
동북선을 지나가는 주변은 아파트들이 많이
밀집되어 있고 이를 이용하려는 사람들이 더 많다라는
특징을 가지고 있습니다.
즉, ‘배후 수요'에서 차이가 난다고 할 수 있는데요.
얼마만큼 많은 사람들이 그 노선을 이용하려고 하는지
노선 주변에 사람들이 많이 거주하는지가
중요한 것이죠.
그렇다면 호재가 좋은 곳의 아파트가 더 좋은 아파트 일까요?
열반기초반에서 너바나님께서는
‘호재’는 기름과도 같다고 말씀해주셨습니다.
상승장이 되었을때는 ‘호재’는 더 가격을 활활 타오르게 하는
윤활유 역할을 하지만,
하락장에서는 ‘얼음’과도 같은 존재이죠.
즉, 호재보다 더 중요한 것은
아파트가 지닌 본연의 가치입니다.
‘가치’가 더 좋은 것이 무엇인지
따져보는게 더 중요하다는 이야기인데요.
쉽게 말해 서울 수도권에서는
‘땅의 위치’가 더 중요한 요소라고 할 수 있습니다.
예로들어, 강남이라는 지역에
‘교통호재’가 큰 의미가 있을까요?
이미 자신의 집에서 가까운 거리에
직장이 있고 편의시설이 이용할 수 있는데
새로운 지하철 노선이나 역이 개통된다고
강남에 있는 거주민들이 교통 호재가 있는
인근 곳으로 거주지를 옮기지 않습니다.
그렇기에 ‘호재’를 먼저 따져보기보단
해당 아파트가 지닌 본연의 ‘가치’에 더 집중하여
더 가치있는 아파트가 무엇인지
확인하고 비슷한 가치라고 보였을때
‘플러스 알파’ 개념으로 호재를 바라보면 어떨까요?
호재는 가치라는 든든한 몸체 위에 입혀지는 멋진 옷과 같다고 생각합니다.
본질에 집중하는 안목을 기른다면,
어떤 시장 상황에서도 흔들리지 않는 투자자가 되실 수 있으실 거라 믿습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
