[존자] 세 안고 매도하시나요? '이것' 꼭 확인하세요

안녕하세요, 존자입니다:)

매도를 하다 보면 어쩔 수 없이 ‘세 안고’ 하게 되는 경우가 있습니다.

그런데  임대차계약 승계 거부권이라고 들어 보셨나요?

대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택이 매매되어 소유권이 이전되면 법률 상 새 소유자가 임대인의 지위를 당연 승계하고 보증금 반환 책임을 가져가는데요,

(주택임대차보호법 제3조, 대법원 93다29648 판결) 

이 때, 임차인이 매매사실을 안 날로부터 상당한 기간* 내에 이의를 제기하면 종전 임대인에게 보증금 반환 책임을 유지시키고 계약을 해지할 수 있습니다.(대법원 2001다64615 판결 등)

즉, 임차인이 임대인의 변경을 거부하고 소송을 통해 기존 임대인에게 임대차보증금반환청구를 하게 되면  ‘매도를 하였음에도 전세보증금을 매도인(기존 임대인)이 책임지게 될 수 있는 것’입니다.

*상당한 기간은 통상 2~3개월로 보나, 1년 이상 지나고 이의제기를 하여도 인정한 판례가 있어 케이스마다 다를 수 있습니다.(서울고등법원 2023나2024464)

상상만 해도 아찔하지 않나요?

실제로 주변에서 빌라를 매도했다가 매수자가 상환능력이 없어 임차인이 매도인에게 임대차보증금반환 청구의 소송을 제기, 승소하여 매도인이 보증금 갚아주고 고생한 경우를 봤기에

이런 일이 생기지 않도록 세 안고 매매 거래 시 ‘딱 하나’만 더 챙기라고 말씀드리고 싶습니다.

바로  임차인·매도인·매수인 3자 합의서입니다.

임차인이 임대인이 바뀌었다는 것을 구체적으로 인지하게 하여 추후 이의제기 가능성을 줄이고, 

혹시 소송을 하게 되더라도 매도인에게 유리한 방향으로 판결을 이끌어 낼 수 있는 서류입니다.

3자 합의서에는 아래와 같은 내용이 반드시 들어가야 합니다.

 1. 당사자 및 대상 임대차의 특정

   : 임대차계약일, 목적물 주소/호수, 보증금, 차임(월세), 임대차 기간, 확정일자·전입 등 현황(확정일자부여현황 및 전입세대열람내역서로 확인 가능), 매매로 인한 소유권 이전일(예정일).

 예시) “본 합의서는 ○○아파트 ○동 ○호에 관한 20XX.XX.XX.자 임대차(보증금 ○원, 차임 ○원, 기간 ○○)에 관하여, 20 XX.XX.XX. 소유권 이전(예정)과 관련된 임대인 지위 및 보증금반환채무의 귀속을 정함을 목적으로 한다.” 

2. 임차인의 임대인 지위 승계 확인 및 동의 

 : 임차인이 “나중에 승계를 원치 않는다”는 다툼을 줄이기 위해, 승계 사실을 인지하고 동의했다는 점을 명확히 하기 위해 넣는 항목입니다.

 예시) “임차인은 위 소유권 이전으로 매수인이 주택임대차보호법상 임대인 지위를 승계함을 확인하고, 그 승계에 동의한다.”

3. 보증금반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 명시적 승낙

 : 가장 중요한 포인트입니다.  매도인(종전 임대인) 면책을 안정적으로 주장하려면, 임차인이 종전 임대인의 보증금반환채무의 ‘면책’까지 포함해 승낙했다는 문구가 필요합니다.

예시)  “임차인은 종전 임대인(매도인)이 부담하던 임대차보증금 반환채무 전부를 매수인이 인수하여 이행할 것임을 확인하며, 위 보증금반환채무의 인수는 종전 임대인을 면책시키는 면책적 채무인수임을 명시적으로 승낙한다." 

“이에 따라 임차인은 위 보증금반환채무와 관련하여 종전 임대인에게는 반환을 청구하지 아니하고, 매수인에게만 청구한다.”

*주의사항: 임차인에게 불리한 약정은 주택임대차보호법 제10조 및 민법 제652조에 따라 무효가 될 수 있으므로 임차인의 대항력 등 임대차 상의 권리를 포기하게끔 하는 과도한 문구 작성은 지양

4. 보증금·미지급 차임·관리비 등 정산 확정 조항  

 :실제로 가장 자주 발생하는 분쟁이 “보증금이 얼마였는지 / 연체 차임 공제 가능한지(월세가 있는 경우) / 수리비 공제 가능한지”이기 때문에  합의서에 정산 기준일과 확정 금액을 명시해두면 좋습니다. 

예시) 

“정산 기준일은 20XX.XX.XX.로 한다.” 

“기준일 현재 보증금 잔액은 ○원, 연체차임은 ○원, 관리비 연체는 ○원이며, 당사자들은 이를 상호 확인한다.” 

“보증금에서 공제할 항목과 공제 방식은 다음과 같다 …” 

5. 임차인의 이의제기·해지 주장 가능성을 줄이는 문구

: 구체적 매수인의 조건을 모르는 상태에서 이의제기권 포기까지 단정하기 어렵다는 취지의 판례(서울고등법원 2023나2024464 판결)가 있으므로 

• 매수인의 인적사항/연락처/주소를 명시하고 

• 임차인이 보증금 반환 주체가 바뀌는 점(리스크 포함)을 이해하고 자발적으로 동의하였음을 확인할 수 있는 문구가 들어가는 것이 좋습니다.

   

 예시) “임차인은 매수인의 성명·연락처 및 임대인 변경에 따른 보증금 반환 주체 변경의 의미를 충분히 설명받고 이해하였으며, 강박 또는 착오 없이 자발적으로 본 합의에 서명한다.” 

또는, 매수인과 임차인 간 전세계약서를 새로 체결하는 것도 방법입니다.

이때는 

• 매도인과 임차인 간 기존 전세계약에 대한 종료 의사 *중요

  (언제, 어떤 사유로, 어떤 범위로 종료하는지)

• 보증금 반환채무의 귀속을 매수인으로 확정하고, 임차인이 그 취지를 이해·동의했다는 점
• 보증금을 누가 어떤 방식으로 부담·대체했는지, 임차인이 누구에게 청구하는지 

• 매수인 인적사항/연락처/주소 및 보증금 상환 방법 등 매수인에 대한 구체적 정보

   

를 특약에 적어주시는 게 유리합니다.

기존 임대차계약서에 “추후 매매시 임대인 변경에 동의한다”는 내용을 넣거나 

전세 승계 동의서 등에 "매수인”을 특정하지 않고 임차인 동의를 받는 경우에는 

임차인이 임대인 변경 사항을 알고 있었다고 주장하더라도 당사자 특정이 되지 않고 구체적인 내용이 없기 때문에 법원에서 받아 들여지지 않을 가능성이 높습니다.

그렇기 때문에 조금이라도 더 안전하게 매도할 수 있도록 위와 같이 구체적인 내용의 합의서를 작성하시거나 매수인-임차인 간 새 전세계약서 작성을 조건으로 매도하시기를 추천드립니다.

모두 안전한 매도 하시길 바라겠습니다. 

감사합니다💜