안녕하세요~!
꾸준히 나아가는 발찌천사 입니다.
실전반 2강은 진심을 담아서 튜터님의
10억으로 향하는 임장과 임보, 비교평가에 관한 강의 였어요.
작년에 부천 특강을 재미있게 들으며
튜터님을 온라인로 뵈었었는데,
이번 강의를 통해서
튜터님의 생각의 프로세스를 담아
투자에 필요한 디테일함을 많이 나눠 주셔서
좋은 투자를 위해 배우고 알아야 할
여러가지를 깊이있게 알게 되어 좋았습니다.
<알게 된 점>
#현재는 상대적 저평가 시장
지금 시장의 분위기는
전고점을 뚫은 곳과 아래인 곳이 있는데,
주요 아파트가 전고점에 다다른 시장으로
전고점이 의미없는 시장이 오는 과정에서
더 좋은 의사 결정을 위해서는
수요와 선호도를 알아야 합니다.
가격의 변화에 따라 투자 판단을 하는 것이 아니라
가치를 따라가야 합니다.
그리고 지역간 단지를 비교할 시에는
뭉특한게 아니라 뾰족하게 개별적으로 이해해야 합니다.
#임장과 임보에서
선호도(사람들이 많이 선택하는) 연결 하는 법
- 분위기 임장 후 생활권의 선호도를 파악하며,
모든 지역을 같은 기준으로 정리하여 나중에 비교평가로 연결합니다.
2.입지분석에서 투자 키워드를 골라내기.
직장: 강남 1시간 이내로 갈 수 있고, 그외 6대 업무지구를 1시간 이내 갈 수 있는 모든 곳은 투자 후보가 된다.
고소득 일자리는 집값을 상승시키는 요인이며 서에서 동으로의 수요가 남에서 북으로 보다 높다.
교통: 역세권은 평지이고 걸어다니기 편한 길이어야 함.
환승 1번 이내로 주요업무지구를 갈 수 있어야 전세가에도 영향을 미침.
환승 3회 이상은 투자 범위에 두지 않음.
교통 개선의 효과는 외곽으로 갈수록 효과가 커짐.
모든 게 비슷할 때 호재가 외곽으로 갈수록 가격 상승폭이 높아진다.
업무지구에 얼마나 빨리 가는지, 얼마나 편하게 가는지,
나아가 앞으로 어떻게 편해지는지에 따라 수요/선호도의 크기가 달라진다.
환경은 사람들이 얼마나 모이는 곳인지에 따라 수요의 크기가 결정됨.
무해하면서 사람들이 많이 다는 길목인지가 중요함.
학군은 이제 사람이 얼마나 모이는가로 정의함.
체육시설도 하나의 학군으로 보며
부모들의 직주 근접이 보장되어야 자녀도 공부를 편하게 할 수 있으므로
학군은 직장과 교통을 베이스로 가져가야 의미가 있다.
3.단지 임장/분석을 통해 투자 우선 순위를 알아야 합니다.
수요와 선호도를 비교하여 우선순위를 정하는 시간으로
단지 임장을 통해 가격에 결정적 영향을 주는 가격 요소를 파악합니다.
투자는 개별성이 강하기 때문에
튜터님의 이야기를
"이해→적용→나만의 것으로 만들기"
가 중요하겠습니다.
#비교평가
투자는 운영과 보유가 중요!
비교평가는 상승장이 아니라 하락장을 위해서 하는 것입니다.
지역내 비교평가: 가격 비슷하다면 더 좋은 생활권을 고름.
가격 비슷하다면 입지 /상품을 적어보고 우위를 골라냄.
단지의 수요는 입지요소(땅/교통)
와 상품 요소(연식/특징)으로 이루어짐.
지역간 비교평가: 비슷한 가격 두 급지 이상 차이난다면 급지 높은 곳 선택함.
땅의 가치가 가격상승에 큰 영향을 미침.
지역간 비교시 중요한건 ‘그 지역에서 핵심이 되는 투자키워드’를 파악했느냐'임
해당지역의 뾰족한 키워드를 도출해내야 함.
강의를 통해 입지 분석, 임장을 통한 단지분석을 하면서
사람들의 수요와 선호도를 제대로 파악하고,
투자에 적용하기 위한 디테일한 요소들을
꼼꼼하게 배울 수 있었습니다.
전부를 이해하고 적용하기에는 어렵겠지만,
차근차근 복습하면서
이번 달 임장지에서 할 수 있는 것들을
적용해 보면서 진행해 보고자 합니다.
<적용할 점>
- 입지분석 1p 등 진담튜터님의 입지분석 장표 넣어보기
- 선호도 파악하는 방법을 제대로 이해하고, 임장과 임보에 적용함.
- 임보에서 비교 평가 부분 강의 내용을 적용하고 연습해 보기.
- 갈아타기 : 내 상황에 적용해서 시물레이션 해보기
***진담 튜터님, 임보와 비교평가 투자 인사이트를
깊이 있게 아낌없이 알려 주셔서 감사합니다:)
5월 한달, 튜터님 말씀처럼 의미있는 시간을 만들어
좋은 결과를 낼 수 있도록 노력하겠습니다.^^
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