안녕하세요~
실전 35기 ㅇ1브잉 튜터님 8로미 쁘잉이들❤️
원과장입니다 :)
임보를 콤팩트하게 써보기 시작하면서
시작 단계인 입지분석부터 어떤 내용을 담고
어떻게 투자 생각을 담으면 좋을지 고민이 많았는데
입지분석 하나하나 명쾌하게
기초/심화/적용 부분에 대해 설명 들으면서
감을 잡을 수 있었습니다~
그리고 늘 어려운 비교평가를
가치고정 / 가격고정 / 고정되는 것 없을 때 등
여러 사례를 들면서 설명해주셔서
앞마당 간 비교평가를 할 때
파워풀한 Tool이 될 거 같습니다!!
요점만 확실하게 전해주신 진담 튜터님 너무 감사드립니다~!
얼마 전 강사와의 만남에서 뵙고 강의로 또 뵙게 되어 너무 좋았습니다 ^__^
[강의에서 알게된 점]
1. 투자에서 중요한 건?
선호도와 수요 !
가치를 알고 > 가격을 붙여보고 > 비교평가를 해서
더 좋은 단지(매물)에 투자하면 되는 간단한 프로세스!
(후… 이게 왜 이리 어렵노ㅠ)
2. 임장지의 가치를 알아가는 과정
① 분위기 임장
사람 / 상권 / 도보를 유의 깊게 보자.
선호하는 생활권(요소)을 아는만큼 덜선호하는 생활권(요소)을 아는게 중요
사람 / 상권 / 도보로 나눠서 덜 선호 요소가 있는or많은 생활권이 어딘지 췤!
② 단지 임장
단지 상태(주차 / 관리 / 동간간격)와
선호동 위치(역 / 학교 / 상권 접근성)를 중점적으로 보고
어떤 단지를 더 선호할지를 정리하는 과정
3. 이번 강의의 핵심Ⅰ : 입지 분석
① 직장
7대 업무지구의 가치를 알고(소득과 종사자수)
임장지가 업무지구를 품고 있는지 or 업무지구까지 접근이 빠른지 생각하기
꿀 TIP !
GBD가 중요한 건 맞지만,
모든 업무지구까지 1시간 걸리는 단지보다
다른 업무지구는 1시간 넘게 걸리더라도 특정 업무지구를 10분 컷으로 갈 수 있는 단지가
더 파워풀 할 수 있다!
② 교통
업무지구를 얼마나 빨리, 얼마나 편하게 갈 수 있는지가 핵심!
얼마나 빨리 가는지에 대해서만 생각했는데,
얼마나 편하게(환승 횟수)도 고려해서 생각해봐야겠다.
꿀 TIP!
두 단지의 가치와 가격이 같다면?
교통 호재 여부도 봐보자
그 호재로 인해 더 많이 오를 가능성이 있다.
ex) 안양 만안구의 동서라인 > 남북라인
③ 환경
환경은 기본적으로 24시간 무해한(프랜차이즈 커피, 공원, 백화점/마트, 산책로) 상권을 선호
꿀 TIP!
환경이 개선되는 지역이라면
내가 투자 검토하는 단지가 환경 개선 후
사람들의 왕래(수요)가 더 잦아지는 방면에 있는지
환경 개선이 되어도 사람들의 왕래(수요)가 변함 없는 곳인지 아는 것이 중요!
결국 부동산은 많은 사람들의 수요가 몰리는 곳이 좋은 곳!!!!
④ 학군
학군은 클래식이다.
시기마다 확확 변하는 요소가 아니기 때문에
전통적으로 사람ㄷ르이 좋아하는 학교가 좋은 학교일 확률 높음
꿀 TIP!
초등학교를 볼 때,
아파트 단지끼리 가는 학교 vs 빌라들이 섞여서 가는 학교
대형평수 단지와 섞여서 가는 학교 vs 소형평수가 많이 섞여서 가는 학교
이런 식으로 학군을 뾰족하게 볼수록 더 높은 선호도를 알 수 있다.
⑤ 공급
서울/수도권에 공급이 부족한 상황이기 때문에
세대수 많고 상급지 위주로 공급 물량을 확인하고
내 생각만 적어도 충분함
만약 재개발/재건축이 많은 지역이라면
조합설립인가 이후 단계부터 확인하고
대단지이거나 사업 속도가 빠른 단지들을 췤!
꿀 TIP!
입주 예정인 신축의 전세보다 기축의 전세가 높을 수는 없다!
정도만 알아둬도
투자 시 내 매물의 전세가를 예상하고, 투자금 범위를 정할 수 있다.
4. 이번 강의의 핵심Ⅱ : 비교 평가
① 가격 고정
가치가 더 좋은 곳이 좋은 곳(당연하겠지?)
여기서 서울/수도권에서 가치는 위치와 직장/교통이 메인
부동산은 땅을 사는 것이기 때문에
특히 수도권에서는 땅의 가치가 중요하다.
꿀 TIP!
급지 1개 차이나면, 상품 가치에 집중
급지 2개 차이나면, 땅과 상품 가치 모두 비교해봐야하지만, 땅의 가치에 중점
급지 3개 차이나면, 땅의 가치에 집중
적용점!
전임/매임할 때 “여기서 이사 나가면 어디로 가시나요?” 확인하기
만약 1급지로 이동한다? 그럼 이 단지 가치는 좋다는 반증
② 가치 고정
가치가 같다면, 가격이 싼게 더 좋다! (당연하겠지?)
가치를 정확히 비교하는게 중요.
비교적 쉽게 바뀔 수 있는 교통/환경 가치를 입체적으로 분석하는게 필요하다.
교통의 개선 : 강남 접근성 / 불편함 개선
환경의 개선 : 대단지 입주 / 상권의 개선
[나에게 적용해 볼 점]
1. 분임 & 단임 시, 선호/비선호 요소 파악하기
① 분위기 임장
사람 : 츄리한 옷 입은 사람이 많은지, 낮 시간에 술 취한 사람들이 자주 보이는지, 욕을 막 하는 애들이 있는지
상권 : 특정 연령층만 이용 가능한 상권만 많은지
도보 : 부모님이 유모차를 끌고 돌아다닐 수 있는 곳인지
② 단지 임장
[단지 내]
주차 : 이중 삼중 주차? 아무데나 주차?
관리 : 차도와 인도 상태
동간간격 : 동과 동 사이 놀이터와 주차장 공간이 나오는지
[단지 밖]
역 접근성 : 걸어갈 수 있는 곳인가?
학교 접근성 : 초등학교 가깝고 학원이 있나?
상권 접근성 : 사람들이 좋아하는 상권인가?
2. 입지분석 BM
① 교통
단순 시간만 보는게 아니라 환승 횟수도 같이 보면서
1회 환승이 넘어가면 실거주 만족도(전세가)가 낮을 수 있겠다는
생각을 해보기
② 환경
주변 환경이 개선되는 단지일 때,
바뀐 사람들이 이 단지도 왔다갔다하는지도 같이 봐야겠다.
③ 학군
가급적 아파트가 몰려가는 학교,
그중 대형평수 단지와 같이 가는 학교를 확인하기
입시 학원(클래식) 뿐 아니라 아이들 체육/놀이 학원도 함께 보기!
④ 공급
지역/생활권별 신축의 전세가 감 잡기
이 전세가가 해당 지역/생활권의 천장이라고 생각하면 될 듯
댓글
저도 1번, 선호도와 수요가 제일 어려워요... 이론은 알겠는데...음... 막상 붙여놓으면?? 잠시 멍~~~ 그래서 실력을 쌓는게 중요하겠죠? 아.. 전 아직 갈 길이 머네요^^ 원과장님 글 보면서 그동안 배운 내용 차근히 복기해보는 시간이 되었습니다. 감사합니다. 원과장님 화이팅입니다!
