토허제 실거주 의무 유예 확대! 무주택자라면 '세 낀 매물' 대출까지 풀린다 [함께하는가치]

26.05.12 (수정됨)

안녕하세요.

함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)

오늘 오전에 국토교통부의 보도자료가 나왔습니다.

26년 12월 31일까지 토지거래허가구역내

세입자 있는 주택의 실거주 유예를 확대한다는 내용인데요.

주요내용과 핵심체크사항을 정리해보겠습니다.

1. 핵심 내용

토지거래허가구역 내 임대중인 주택을 거래할 때 매수자의 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예해주는 정책: 기존에는 다주택자의 매도주택에만 적용했었음

2. 적용 요건

매수자는 임대차계약 종료일까지 입주를 유예할 수 있음. 단, 늦어도 '28.5.11일까지 실거주 의무를 이행해야함
유예 신청을 위해 '26.12.31일까지 토지거래허가를 신청해야 하며, 허가 후 4개월 내 등기(취득) 완료해야 함
5/12일 양도세 중과 유예가 종료된 다주택자도 이번 조치 적용 대상에 동일하게 포함됨
발표일(26.05.12)을 기준으로 임대 중인 주택이여야 하며 매수자는 발표일부터 계속 무주택을 유지한 자에 한정함

3. 시행 일정

부동산거래신고법 시행령 개정안을 2026년 5월 13일부터 입법예고,

5월 중 공포 및 시행 목표. 빠르면 5월 말부터 신청가능

4. 정책 핵심 내용

확대된 것: 유예 대상 범위
기존에는 다주택자가 양도세 중과 유예를 적용받아 매도한 주택에 한해서만 실거주 유예가 인정되었으나 이번 조치로 발표일(26.5.12) 기준으로 현재 임대 중인 주택이라면 다주택자를 비롯해 1주택자까지 확대

유지된 것: 매수자 조건
세낀 매물의 투자 방지를 위해 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자는 반드시 발표일인 오늘부터 ‘계속 무주택 상태를 유지한 자’에 한정, 발표 이후에 다른 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 인정불가

새로 추가된 것: 대출 규제 완화
토지거래허가 대상 주택을 매입할때 기존에는 담보대출을 실행하는 경우, 매수자에게 실거주 의무가 있다는 점을 감안해 전입신고 의무를 적용하지 않기로 함
→ 따라서 기존에는 토허제구역 내에서 주담대를 받으려면 바로 실거주를 하고 전입신고 해야하는 의무가 있었는데 전입신고가 유예되었기 때문에 임대차 종료시 실질적인 자금 마련 부담이 줄어들게 됩니다.(상세기준은 시행령 개정안에 따라 달라질 수 있으므로 명확한 기준이 나올때까지는 기다려보아야 할 것 같습니다🙂)

5. 포지션별 영향 범위

✅️무주택 실수요 매수자(매수자)

세입자 낀 매물을 매수할 시 임대차 종료기간까지 입주 유예를 받을 수 있고, 이번에 중요한점은 대출 전입의무가 면제 되어 아파트 가격에 따라서는 매수 부담이 덜어질 수 있다는 점입니다. 유예기간까지 저축을 더 하면서, 매수가능 범위를 늘려볼 수 있는 전략도 가능해졌습니다.

✅️발표 이후 매도한 1주택자(매수자)

'26.05.12 이후 주택을 처분해 무주택이 된 경우는 실거주 유예 대상에서 제외되니 유의하셔야 합니다.

✅️비거주 1주택자(매도자)

기존에 불가능했던 매도 허용, 다만 1주택자분들이 토허제 지역의 물건을 매도하고 무주택자로 갈 확률이 얼마나 될지는 미지수인 것 같습니다. 매물 감소를 막기 위해 매도자의 범위를 늘렸지만 실효적일지는 두고봐야 할 것 같다는 생각입니다.

✅️다주택자(매도자)

양도세 중과 유예 종료 이후에도 임차인이 있는 주택은 이번 조치에 동일하게 매도가 가능한것으로 적용됩니다. 다만 이 부분도 양도세 중과유예기간동안 매도를 해야할 물건들은 시장에 많이 풀렸고, 중과유예정책이 아니기 때문에 양도세 중과를 맞으며 매도할 물건들이 많이 출현될까에 대해서는 의구심이 듭니다.

✅️기존 임차인(전월세거주)

주택 매도가 활성화 되어도 현재 계약 기간은 보호받을 수 있으나 계약이 종료되면 실수요자의 매수로 재계약이 어려워질 가능성이 큽니다. 그렇기 때문에 현재 전월세로 거주하고 계시는 분들 또한 내집마련을 적극적으로 고려하시면 좋겠습니다..!

이번 정책도 어쨌든 5.12일 이후 매물이 감소하면서 거래량이 줄어들어 가격급등을 우려하여 매도 범위를 확대해 시장에 매물을 출현시키려는 의도인것 같습니다.

정책의 의도대로 된다면 일시적으로 매물이 출현할 가능성이 있지만 시장에 모든 매물이 풀리고 거래가 자유로운것은 아니기 때문에 매물이 증가한다고 해서 가격의 하락으로 이어지는 상황은 제한적이지 않을까라는 생각이 듭니다.

그렇지만 현재 무주택 실수요자분들에게는 이런 매물이 또 절호의 기회가 될 수 있고, 세낀 매물의 대출조건이 완화 되었기 때문에 내집마련을 적극적으로 고려하시던 분들은 매수할 수 있는 범위가 확대되었으므로 적극적으로 현장에 나가서 좋은기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.

여러분의 내집마련을 응원하겠습니다!🙂