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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요, 로레니입니다 :)
오늘 5월 12일 국토교통부는 ‘토지거래허가구역 실거주 유예’ 방안을 발표했습니다.
[출처: 국토교통부]
5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서
시장의 매물 잠김 현상에 대한 대책으로
토허제 내에서 비거주 1주택자의 ‘세 낀 매매’도 허용하겠다는 내용인데요.
원래 토허제 지역에서는 실거주 목적 매수만 가능하기 때문에,
전세를 끼고 집을 사는 갭투자 형태의 거래가 제한되어 있습니다.
기존 다주택자들이 보유한 물건을 시장에 내놓기 위해 양도세 중과 유예를 종료하면서
세낀 매물 매도를 한시적으로 허용해주었고,
이번에는 비거주 1주택자의 세 낀 매매까지 확대하여 허용해준 것입니다.
이번 조치로 다주택자와 비거주 1주택자 모두 임대 중인 주택을 매도할 수 있고,
매수자는 실거주 유예를 받을 수 있게 되었습니다.
실거주 유예를 받기 위해서는 아래 요건을 지켜야 합니다.
1) 25년 12월 31일까지 관할관청에 토허제 허가 필요
2) 허가 이후 4개월 내 주택 취득(등기) 필요
3) 매수자는 발표일인 5.12일 이후 계속 무주택 유지 필요
4) 현재 체결된 임대차 계약 만기까지 유예, 단, 늦어도 2028년 5월 11일 내로는 입주 필요
다주택자 중과 유예 폐지로 매물 잠김이 예상되면서 시장에 매물 출현을 유도하기 위한 정책인데요.
사실상 다주택자는 이제 양도세 중과를 받고 매도해야 하기 때문에
5.9일 이전과 같은 매물 출현은 제한적일 것으로 보입니다.
비거주 1주택의 경우에도 실질적인 매물 출현은 매우 제한적일 것으로 보이며,
임대사업자 물건 일부 정도만 나올 수 있지 않을까 생각됩니다.
오히려 이런 조치들로 인해 전월세 시장에 혼란이 가중되고,
전세난이 심해질 것이라는 시장의 예측이 있는데요.
정부는 무주택자만 매수할 수 있도록 제한했기 때문에
전월세 시장에는 큰 문제가 없다고 설명했습니다.
“무주택자가 사니까 괜찮다?”
[출처: JTBC news]
“기존 전월세를 살던 무주택자가 매수하는 구조라
공급도 줄지만 수요도 줄어 총량상 문제는 없다”
얼핏 들으면 그럴듯한 이야기입니다.
실제로 최근 시장에서는
전세가가 빠르게 오르면서 “차라리 사자”로 움직이는 수요도 분명히 나타나고 있습니다.
특히 서울 4~5급지처럼
- 매매 절대가가 상대적으로 낮고
- 전세가율이 높아 전세와 매매 차이가 크지 않은 지역
- 대출 규제에서 상대적으로 영향이 적은 지역
에서는 전세 수요가 실제 매수 수요로 전환되는 사례가 많아지고 있습니다.
다만 여기서 중요한 건,
이 현상이 전월세 시장의 안정을 의미하는 것은 아니라는 점입니다.
지금 서울은 단순한 “총량 시장”이 아닙니다
정부는 무주택자가 전세를 살다 집을 사는 구조이므로
임대 공급과 수요가 동시에 줄어들어 문제가 없다고 설명합니다.
하지만 현장은 산술적인 '총량'으로 돌아가지 않습니다.
첫째, 지금 서울은 이미 '초과 수요' 시장입니다.
입주 물량 감소, 재건축 이주, 신축 선호 현상으로 인해 이미 전월세 시장은 타이트합니다.
여기서 임대 물량이 하나라도 줄어드는 것은 체감상 큰 타격입니다.
둘째, 전세 수요는 입지 대체가 어렵습니다.
마포 전세가 없다고 갑자기 외곽으로 가거나, 목동 학군 수요가 다른 동네로 분산되지 않습니다.
특정 선호 단지의 임대 매물 감소는 곧바로 전세가 급등으로 이어집니다.
셋째, 모든 세입자가 매수자로 전환되지 않습니다.
자금 여력이 있는 일부 무주택자는 매수로 갈아타겠지만, 대출 규제와 DSR에 막힌 대다수는 여전히 임대차 시장에 남아야 합니다.
결국 전세 물건은 사라지는데, 전세 살 사람은 그대로인 상황이 벌어질 수 있습니다.
결국 가장 위험한 건 “계속 임대차 시장에만 남아있는 것"이 아닐까
이런 시장에서 가장 위험한 것은
“계속 임대차 시장에만 남아있는 것이 아닐까” 생각합니다.
물론 지금 당장 무리해서 집을 사야 한다는 이야기는 아닙니다.
하지만 시장 방향 자체는 점점 더 분명해지고 있다고 느낍니다.
정부 정책도 결국은:
- 실거주 중심
- 무주택자 매수 유도
- 임대차 시장 축소
- 월세화 가속
방향으로 가고 있습니다.
그렇다면 앞으로는
좋은 입지의 집을 가진 사람과
계속 임대차 시장에 머무는 사람의 격차가 더 벌어질 가능성이 높다고 생각합니다.
특히 서울처럼 공급이 부족한 시장에서는 더욱 그렇습니다.
지금 우리가 해야 할 일 “준비된 내 집 마련”
요즘 시장을 보며 더 크게 느끼는 건,
완벽한 바닥 타이밍을 기다리는 것보다
시장 안에 자리를 잡기 위한 준비가 훨씬 중요하다는 점입니다.
계속 임차 시장에만 머무르는 동안:
- 전세는 점점 귀해지고
- 월세 부담은 커지고
좋은 입지는 더 비싸질 수 있습니다.
결국 중요한 건:
- 내가 감당 가능한 수준 안에서
- 얼마의 종잣돈과 대출을 활용하여 가용자금을 계산해보고
- 어떤 지역을 목표로 할지
- 언제 움직일지
미리 차근차근 준비하고 실행하는 것이라고 생각합니다.
부동산 시장은 늘 변하지만,
결국 시간이 지날수록 차이는
“시장 안에 들어와 있는 사람”과 “계속 기다리는 사람” 사이에서 더 크게 벌어지는 것 같습니다.
정부의 ‘수요/공급 총량 논리’는 숫자로선 맞을지 모릅니다.
하지만 내 아이의 학교 때문에, 나의 직장 때문에
특정 단지의 전세를 구해야만 하는 개인에게 ‘총량’은 아무런 위로가 되지 않습니다.
뉴스 기사에 일희일비하거나 정부의 말만 믿고 넋놓고 있기보다는
내 상황에서 할 수 있는 최선의 한 수를 고민하고 실행하는 분들이 되셨으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다 :)
