안녕하세요, 이제 곧 5년차가 되는 근쌤입니다.
22년 6월 열반기초반을 시작으로
꾸준히 앞마당을 늘리고 투자도 해오며
어느덧 4호기까지 하게 됐습니다.
(도움 많이 주신 메로나님 감사합니다..!)
(응원해주신 투자동료분들 감사합니다!)
투자복기 전,
잠시 저의 투자 생활을 돌이켜 보면…
1호기 - 지방 소액투자 (실투자금 5,500만원)
2호기 - 수도권 외곽 소액투자 (실투자금 5,500만원)
3호기 - 서울 투자 (실투자금 2억)
4호기 - 수도권 비규제지역 투자 (투자금 N억)
(적어놓고 보니 요즘 시장치곤 다양한 투자경험을 했네요..^^)
30살에 월부에서 투자공부를 시작하여
지금의 아내와 결혼을 하고
절약하고 차곡차곡 저축하며
이렇게 4호기까지 하여
꾸준히 자산을 증식해오고 있습니다.
적어놓고 보니 참 열심히 살았네요.
평범한 공무원 부부로서
양가 부모님의 지원도 받은 적 없습니다.
조금이라도 보태주시겠다는 것, 거절했습니다.
뻔히 사정 다 아니까요.
저의 결혼에 대한 관점은
부부가 레벨 0에서 시작해
함께 레벨업 해나가는 것이라 생각하거든요..^^
(각자의 결혼관을 존중합니다!!)
어쨌든 종잣돈이 부족하다보니
지방 여기저기 굴러다니며
지방 소액투자를 먼저 했습니다.
(2023년, 1호기)
다음해, 돈은 부족한데 투자는 하고싶고…
그새 수도권 외곽의 전세가율이 높아졌습니다.
열심히 매물 털다가 시세보다 훨씬 싸게
수도권 외곽 소액투자도 하게 됐습니다.
(2024년, 2호기)
그리고 2025년,
기존 실거주 중이던 단지를 (지방 중소도시)
자산재배치하며 서울 투자를 계획했습니다.
10월 15일, 갑작스런 규제 발표로
이 5일장에 서울 투자도 했습니다.
(2025년, 3호기)
그런 뒤 2026년 지금,
저축액+1호기 매도금+2호기 매도금으로
수도권 비규제지역 투자를 하게 됐습니다.
(2026년, 4호기)
참고로, 2호기는 아직 보유 1년 조금 넘은 상태입니다.
투자코칭을 받았고,
대출(2호기 예상 매도 금액만큼)을 받아
투자를 먼저 해놓는 것이 낫겠단 결론을 내렸습니다.
즉, 내년 초 2호기 보유 2년이 되면 매도를 하면서
대출금을 전액 상환하는 전략으로 접근했습니다.
이제 본론,
지금부턴 일기처럼 써내려 가고자 합니다.
일단! 두괄식으로, 이번 투자의 복기 POINT를 짚고자 합니다.
1) 내 상황이 아니라 시장의 상황에 맞추어 의사결정을 해야 한다.
-원래 2호기의 보유 2년 시점인 27년 초에 갈아탈 계획이었다. 그러나 현 시장 상황이 상승의 흐름이 퍼지고 있다보니 한발 빨리, 아직 저평가된 단지를 투자하고 추후 2호기 매도 후 대출 상환하는 것으로 계획을 변경함.
(투자코칭 덕분에 배우게 됐습니다. 감사합니다 마스터님, 메로나님)
2) 아파트의 가치는 단연 ‘입지’가 우선이다. 다만, 시장과 개인의 상황 및 포트폴리오에 따라 유연한 판단이 필요함.
-현 시점 기준 비규제지역 중 입지만 보면 서울과 더 가까운 구리가 더 좋을 것이다. 그러나 구리는 가격이 꽤 올라 내 투자금으로는 후순위 생활권을 봐야했고, 또한 현 시장의 특성 상 구리의 흐름이 좀 더 늦어질 수도 있다고 판단했다(뒤에 나올 내용). 또한 10년 보유할 거면 입지 우선이겠지만, 결국 하락장 때 갈아탈 것이기 때문에 지금 흐름이 먼저 올 수 있는 지역 및 단지, 환금성이 좋을만한 단지에 투자했다. 추후 서울 똘1채로 갈아탈 땐 당연히 최대한 땅의 가치를 높여야 한다!
3) 역시, 투자 후보는 서로 다른 단지 3개는 있어야 한다. 1순위 날려도 괜찮았다..!
-그간의 투자는 나름 우선순위를 나열했어도 1순위 매물이 압도적으로 좋은 느낌이 있었다. 그렇다보니 나도 모르게 놓칠까봐 조마조마하고, 협상에서 우위에 있지 못한 느낌을 받았다. 그러나 이번엔 1~3순위 모두 다 괜찮았고 한편으론 다 ‘고만고만’한 느낌이었다. 저마다의 장단점이 있달까? 역시 후보는 3개 이상!
4) 가격이 안 올랐다 = 안 좋다..? No! 투자자는 오르면 좋아 보이는 마법에서 벗어나려 무진장 애써야 한다.
-매수 심리가 강한 시장에서의 투자였다. 그러니 좋은 곳은 먼저 올랐고 아직도 안 오른 곳은 왠지 투자하면 안될 것 같은 마음이 들었다. ‘똘똘한 1채라는데…아직 안 올랐다는 것은 안 좋은 것인 걸까?’ 이런 생각을 했었다. 그러나 결국 이 시장을 겪으며 노원구, 구로구 등 다 올랐고 그제서야 좋아보이더라. ‘그래 개봉역 얼마나 좋아~, 노원구 얼마나 균질하고 깔끔해!. 7호선도 있잖아!’ 이런 생각들…지양해야 한다. SK하이닉스가 1년 전만 해도 20만원 대였는데 지금 200만원 가까이 왔다…다들 오르고 나니 좋다고 한다. 투자자라면 그런 관점은 지양하자!
우선, 총 투자금은 2.9억 정도가 산정됐다.
=(현 종잣돈 + 2호기 매도 후 예상 확보 금액 + 1년 저축액)
지방 거주민인 내 상황에서
서울 투자가 불가능한 지금 상황에서
2.9억이나 써서 투자하는게 맞는 것일까..?
고민하다 투자를 하기로 결정했다.
물론 이 과정에서 월부 튜터였던
메로나님께서 많이 도와주셨다.
감사합니다..!
현 상황에서 굳이 약 3억의 투자금을
넣기로 한 이유는 아래와 같다.
1) 지금은 어쩔 수 없이 똘똘한 1채의 시장이다. 포트폴리오에 무작정 챗수 늘리긴 지양!
2) 이번 4호기 투자는 상승장 파도를 타기 위한 내 상황에서의 마지막 퍼즐이다.
3) 투자금을 줄인다 해도 남은 돈으로 투자할 마땅한 투자처도 없다.(모른다 잘..)
(다음 하락장까진 이제 추가 투자는 힘든 상황)
4) 결국 향후 하락장에 갈아타야 한다.
→ 투자금 꽤 쓰더라도 어차피 당분간 투자 못하니 지금 할 수 있는 가장 가치가 높고 환금성도 좋은 것에 투자하자!
(or 가치가 좋은 매물인데 전세가 시세 대비 좀 더 싸게 있어 가격이 매력적인 단지도 좋다!)
이렇게 결론을 내린 후
본격적으로 투자 매물을 찾기 시작했다.
지방 거주민+2월에 태어난 아이의 아빠인 상황이라
자주 현장에 갈 순 없었다.
전화임장만 정말 많이 했다.
그간의 경험들이 조금은 쌓였다 보니,
현장에 자주 못가는 단점을
조금은 보완한 듯하다.
수도권 비규제 지역(부천, 구리, 군포, 고양 덕양구 등)과
지방(대구, 부산 위주)을 함께 비교하며
다음 하락장이 도래했을 때
갈아타기에 용이(환금성)하면서
가치도 좋은 것을
추리고 또 추려냈다.
그렇게 부천, 구리, 덕양구, 대구, 부산 내에서
내 투자금으로 할 수 있는 우선순위 매물들을 추려냈다.
이 상태에서, 어느 단지를 우선으로 볼까..?!
결과적으론 부천을 선택했다.
메로나님의 도움도 많이 받아
아래와 같은 판단을 하게 됐다.
왜 부천인가..?!
(뇌피셜입니다)
지금의 아파트 시장은 ‘실수요자’들의 시장이다.
또한 ‘생존 매수’의 시장이다.
즉, 전세 매물이 매우 적고, 전세가도 상승하여
밀리고 밀려 내집마련 하는 그런 시장이다.
실수요자의 입장에서,
다른 지역들과 달리 부천은..
서남권에 거주해야 하는 실수요자 입장에서
마땅히 대안이 없는 상태가 되어 버렸다.
(물론 인천 직장인은 대안 많다)
부천의 앞단이 구로, 광명, 강서구인데…
이미 너무 올라버렸다.
(물론 영등포, 양천도 있지만 이미 뭐…)
실수요들이 가장 많이 붙는 가격대의 단지들이
구로, 광명엔 이제 별로 남지도 않았고,
있어도 썩 마음에 들만한 환경, 상품도 아니었다.
위와 같은 이유로…
'점점 밀려나서 부천을 보게 되지 않을까?'
이렇게 생각을 하게 된 것이다.
(당연히 내 생각은 틀릴 수 있다)
구리, 덕양구, 군포 등은 아직…
이곳을 거주지로 선택할 실수요자들에겐
인근의 다른 지역들이 경쟁지로 남아 있는 상태다.
(자세한 것은 각자의 몫으로…)
부산, 대구 또한 충분히 긍정적으로 보았다.
왜냐하면 내 투자금 규모 자체가
이 지역 내 충분히 선호할만한 단지들도
접근할 수 있었기 때문이다.
이미 이런 선호도 높은 단지들은
현재 거래가 정말 활발하고
여전히 인기가 많다.
인구감소? 지방소멸? 그게 뭔데?
이렇게 외치고 있는 모습이다.
그럼에도 불구하고 수도권을 우선으로 보고 싶은 마음이었다.
단순히 감정적 판단은 아니고,
현장에서 느낀 것이
부천에 상승 흐름이 먼저 오는 듯 했다.
공급 리스크 또한 적었고…
이러한 판단으로 최종 투자 우선순위 매물을 선정했다.
1순위 매물은 부천 내 상위 생활권의 A단지였는데
호가보다 1천만원 조정이 가능했다.
상태는 보통이었지만 전세 대기자가 있었다.
그러나 좋은 물건은 역시 노리는 자들이 많았으니…
그새 다른 사람과 계약해 날려버렸다;;
(빠이빠이…)
다행히 2순위 매물은 여전히 남아있었다.
그럴만도 한게 올해 초 들어온 세입자가 있어
실수요는 전혀 접근할 수 없는 매물이었다.
심지어 전세가 또한 현 시세보다 약 6천만원 싸게 있었다.
그렇다보니 투자자들 또한 쉽사리 접근할 순 없었다.
즉, 원래는 투자금이 2억 초중반 정도 들 단지인데
이 매물은 투자금이 세금 포함 3억 정도 드는 상황이었다…
대신..!!! 가격이 정말 매력적이었다.
현 실거래가 수준보다 3~4천 정도 싼 가격이었다.
사실상 사자마자 돈 버는 투자라 판단했다.
이미 전세가가 낮게 있다보니 리스크도 낮다고 생각했다.
그러니 마지막 고민만 남았다.
‘정말 3억을 넣을만한 단지인가?’
결론은 예스..!
왜?
1) 전고 대비 -22% 수준의 싼 가격, 충분히 수요가 많은 역세권 단지.
2) 이제 다음 하락장이 도래할 때까진 추가 투자는 없으니, 이 단지에 예금해 놓는다는 관점으로 접근
3) 5월 연휴간 이미 예약해두었던 3~4개 정도의 매물이 다 실수요자들이 사버림…흐름이 오고 있구나!
4) 이미 상위 생활권 단지들은 꽤 올랐고, 선호도 애매한 단지들만 남은 상태에서 이 단지는 충분히 싸고 괜찮다!
이러한 이유들로 투자금 3억을 넣기로 했다.
최종 매수 결정을 한 저녁 9시…
늦은 시간이지만 그새 또 놓칠까봐
바로 소장님께 전화해다.
“사장님, 저 매수하겠습니다. 아무리 싼 가격이지만 중도금도 좀 드릴테니 2백 정도만 더 깎아주세요.”
애초에 절대 안깎을 거라고
매도인이 못박은 상황이라
500만원 부르니 사장님 선에서 컷 당했고
그래도 200만원이라도 깎아보려 했다.
(200만원이 어디야! 큰돈이다.)
공동중개였는데 물건지 사장님 말씀을 전달 받기를,
“여기 200이라도 깎아달라하면 그냥 물건 거둬버릴 것 같아요…이미 싼 가격이잖아요..ㅠㅠ”
이미 시세 대비 싼 가격임을 나 또한 인지하고 있기에,
결국 깎진 못하고 최종 계약을 하게 되었다.
현 세입자를 승계하여 매수하다 보니(전세안고 매수)
향후 어려운 절차는 없어 보인다.
감사하게도, 임차인 분은 집도 깔끔히 쓰고 있고
분양 받은 집이 있어 4년이 아니라 3년 뒤 나가신다고 하니…
3년 뒤면 투자금 회수는 가능해 보인다.
물론, 그 사이에 시장의 겨울이 찾아오고
지금의 규제들도 다 풀린다면
서울로 갈아타겠지만…! (과연;;^^)
이제 내게 남은 미션은
내년 초 2호기 매도와
허리띠 졸라매고 저축하는 일이다.
월세 거주+대출 이자 때문에
기존보단 저축액이 줄어들겠지만
꾸역꾸역 종잣돈을 모아
향후 갈아타기의 좋은 양분이
되도록 해야 한다.
(전자계약이라 계약서는 없는채로 촬영)
공교롭게도 5월 9일에 가계약을 했다.
정식 계약은 5월 11일에 했다.
비규제지역이다 보니
급한 다주택 매물은 적었다.
3주택자는 돼야 양도세를 중과 맞으니…
그래도 한편으론 5월 9일까진
대부분 규제지역을 보다보니
경쟁이 적었던 장점도 있었던 것 같다.
정리하며…
어느덧 4호기 투자까지도 했다.
그 과정에서 많은 분들에게 장벽이 있는…
지방 소액투자, 수도권 외곽 소액투자도 했다.
지금의 상황에선 굳이 추천하고 싶진 않지만
어쨌든 이 투자들 또한 돈을 벌었다.(벌 예정이거나)
결국 꾸준히 수요가 있는 단지를 ‘싸게’ 산다면
돈을 벌 수 있음을 깨닫는 투자들이었다.
나도 종잣돈이 많았다면 당연히
23년에 지방말고 서울 투자했을 것이다.
(그때 성동구 샀으면…ㅎㅎ)
결국 각자 상황에서의 최선을 다하면 되는 것이다.
이 경험들을 바탕으로
작년 10월, 5일장 때 빠르게 행동하여
서울투자도 할 수 있었고,
1+2호기 소액투자 단지들 덕분에
이번 4호기 투자도 할 수 있었다.
이렇게 할 수 있었던 것은
‘꾸준함’ 덕분이라 스스로 평가한다.
투자를 하고 나면 쉬어가기 마련인데
나는 그래도 쉬지 않았다.
속도의 조절만 있었을 뿐..!
나름 투자공부가 재밌기도 했고,
성장하는 느낌도 좋았다.
쉰다고 해서 마땅히
다른 재밌는 것을 찾지도 못했다;;^^
개인상황(결혼, 출산, 육아 등)에 따라
속도조절은 했지만
꾸준히 앞마당을 늘려가며
40개 넘는 앞마당을 만들었다.
이를 자양분 삼아
이번 4호기 투자도 하게 됐다고 생각한다.
이 글을 읽는 분들께 조금이라도
긍정적 영향력을 주었기를 바라며
투자복기 글을 마칩니다.
읽어주셔서 감사합니다.
그리고 이번 투자에
많은 도움, 인사이트 주신
메로나님께도 다시한번
감사드립니다!!
