안녕하세요
제가 누리는 모든 것에 감사한 엠쥬입니다
오늘은 각각의 용도지역으로 묶여있는 공동주택이
재건축,재개발 시와 토지거래허가구역에서 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다
[ 재건축,재개발 ]
요즘에는 다주택 방향보다는 하나의 좋은 자산을 취하는 방향으로 바뀌었죠
그래서 재건축,재개발에 대한 관심도 전보다 더 증가하는것 같습니다
지금쯤 단지분석하시는 분들이 많으실텐데 재건축, 재개발 등은 아실 등을 통해 파악할 수 있습니다
그런데 재개발을 같이 하는데도 왜 어떤 단지는 더 많이 오르고, 또 어떤 단지는 생각보다 덜 오를까?
‘위치 차이인가?' 아니면 "용적율 차이인가?'
‘둘 다 같이 연접한 지역에 있는데 어떤 요소때문에 가격 차이가 나지??’
라는 궁금증이 드실거에요.
이 표는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 있는 용도지역에서의 용적률 기준표인데
그 중에서 주로 아파트와 관련된 부분만 발췌하였습니다
우리가 많이 보는 용도지역은 제1.2.3종 일반주거지역이죠?
그 중에서 제1.2종일반주거지역을 종 상향하여 제3종일반주거지역으로 바꾸는 경우는 많습니다
(용적율이 높아지면 동일 면적의 땅에서 더 높은 층으로 만들수 있습니다)
아래는 익숙치 않았던 준공업지역 내 아파트인 구로구의 구로주공1차입니다.
구일섬이라 불리는 구로주공1차는 재건축이슈는 있었지만 구체적인 사업이 가시화 되지 않고 있었기에
8억대에 머물러 있다가 2025.7월 정비계획안을 구청에 제출하면서부터 가격에 반영되기 시작했습니다.
특히 용적율이 153%로 낮기에 재건축이 된다면 최대 400%까지 상향됨으로 기대감이 더 크다고 할 수 있습니다
그러나 여기서 주의해야 할 점은 지자체 조례에 따라 달리 적용될 수 있고
높은 용적율을 받기 위해선 기부체납 등 여러가지 조건이 붙을 수 있습니다
(참고-구로주공1차는 아직 조합설립이 되지 않은 상황입니다)
[ 토지거래허가구역 ]
여기는 용산구에 있는 용산더프라임으로 일반상업지역이라 용적율 831% 가 가능합니다
용산구가 토지거래허가구역이지만 이 단지는 상업지역이라 일부 평형은 허가대상에서 제외가 됩니다
이는 ‘전용면적’ 이 아니라 ‘대지지분 면적’이 적용되기 때문입니다
- 주거지역일때 ➡️ 대지지분 18㎡ 초과하면 시 허가대상
- 상업지역일때 ➡️ 대지지분 20㎡ 초과하면 시 허가대상
용산더프라임은 상업지역이기에 대지지분이 20㎡ 이하이면 갭투자가 가능합니다
그러나 평형별로 상이하기에 반드시 해당 동,호수의 등기부등본을 발급받아
[표제부]에 기록된 대지권비율을 확인하셔야 합니다
이렇듯 용도지역에 대한 이해가 있으면 단지를 이해할 때 좀 더 깊게 알 수 있습니다
예시로 든 단지 이외에도 많은 케이스가 있으니 단지분석하시면서 한번 더 살펴보시면
도움되시리라 생각합니다
읽어주셔서 감사합니다~~~
