“요즘 아파트 매물이 너무 없네…”
고개를 돌리던 중 바로 옆 오피스텔을 슬쩍보니 깔끔하고, 새 건물이고,
훌쩍 올라버린 아파트보다 가격도 왠지 감당할 수 있을 것 같습니다.
자연스럽게 이런 생각이 듭니다.
"이 정도면 사도 되는 거 아닐까?"
실제로 지금 오피스텔 거래량이 폭발하고 있습니다.
서울 중랑구는 1년 만에 200%, 관악구는 100% 가까이 급증했습니다. 아파트 전세 품귀 현상이 장기화되면서 전세 보증금 규모로 매수가 가능한 주거용 오피스텔로 수요가 전이되는 것인데요.
기사들을 보다보니 제가 부동산 공부를 막 시작했을 때가 떠오르더라구요.
아파트는 비싸서 엄두도 안 나고, 그 옆 오피스텔에 눈길이 갔습니다.
어? 신축인데 가격도 그렇게 나쁘지 않고, 임대도 가능하고. 꽤 괜찮아보이더라구요.
아래는 실제 제가 처음 썼던 글 중 일부입니다^^ ㅎㅎ
지금 돌아보면 안사길 정말 다행이었다고 생각해요.
오피스텔 열풍이 뜨거운 지금, 제가 왜 매수하지 않았는지 설명드리려합니다.
ㅣ 오피스텔이 뜨거워진 이유
우선, 지금 시기에 왜 많은 사람들이 오피스텔을 보게 된 것인지 배경을 먼저 이해해야 합니다.
서울 아파트 전세 매물이 3년 만에 절반 이하로 줄었습니다. 동시에 올해 서울 오피스텔 신규 입주 물량도 1,447실로 지난해 대비 65.2% 급감했습니다.
27년 만에 가장 적은 양이라고 할 수 있는데요.
아파트 전세도, 오피스텔 공급도 동시에 마른 것입니다.
지금 시장 분위기만 보면 마치 오피스텔이라도 사야 할 것 같죠?
그런데 우리가 유의해야할 것들이 있어 말씀드리려 합니다.
ㅣ 오피스텔과 아파트, 어떤 차이가 있을까요?
첫번째, 연식이 쌓일수록 가치가 빠르게 떨어져갑니다
오피스텔의 경우 연식이 지날수록 사람들의 관심을 받기 어렵습니다. 같은 매매가의 아파트와 비교할 때 ‘내 아이, 내 가족과 함께하는 주거환경’이 되기는 상대적으로 어렵기 때문입니다.
뿐만 아니라 주변에 새 오피스텔이 생기면 경쟁력이 빠르게 떨어집니다.
아파트처럼 늘 경쟁력있는 자산은 아닐 수 있습니다.
둘째, 팔고 싶을 때 팔기 어려울 수도 있습니다.
결정적으로 제가 매수하지 않은 이유인데요. 아파트는 매물을 내놓으면 시간이 걸려도 팔립니다. 오피스텔은 매수 수요 자체가 작습니다. 같은 입지의 오피스텔이 수개월째 팔리지 않는 일이 흔합니다. 급하게 팔아야 하는 상황이 오면 가격을 크게 낮춰야 하기도 합니다.
더 좋은 기회가 생겼을 때 움직이지 못하고, 돈이 필요할 때 꺼낼 수가 없습니다.
수억이 묶인다는 말이 여기에서 나온다고 할 수 있습니다.
셋째, 상대적으로 비싸게 매수하게되고, 전용면적 또한 아파트에 비해 좁습니다
오피스텔 전용률은 보통 50~60%대입니다. 광고에서 84㎡라고 해도 실제 사용 면적은 45~50㎡일 수 있다는 것입니다. 더불어 가격은 비슷해 보여도 실제로 취득세도 4.6%로 아파트보다 높습니다.
ㅣ 그래서 사도 될까요..?
위 그래프는 같은 지역 22년식 초역세 주상복합과 10년식 대장아파트인데요.
두 단지의 지난 상승장 고점을 살펴보면 주상복합이 연식과, 위치가 압도적인데 반해 고점이 비슷하게 형성된 것을 확인할 수 있습니다.
오롯이 수익성으로만 보면 주상복합이 더 높을 수도 있습니다. 추후 이 단지는 GTX호재가 있는 역에 초근접한 단지이기 때문입니다. 다만, 우리는 인생에서 몇 없는 매수과정을 진행하는 것이기에 ‘거래량’, 즉 추후 ‘매도가 쉽게 될것인가’ 에도 주목할 필요가 있습니다.
이 모든 것을 아우르는 것이 잃지 않는 투자를 위한 5가지 원칙입니다.
대표적인 2가지만 소개해드리면,
하나는 저평가 - 가치 대비 지금 가격이 저렴한가 / 내 예산안에서 가장 가치있는 물건인가
다른 하나는 환금성 - 매도할 때 어렵지 않게 팔 수 있는가
주상복합, 오피스텔은 이 중 일반적으로 환금성을 충족하기가 참 어렵습니다.
상승장에만 팔면 뭐든지 잘 팔리고 참 좋겠지만, 상승장은 모두의 마음이 불타는 시기이니
규제나 정책에서 자유로울 수 없기 때문입니다.
그럼, 조금 더 식은 뒤에 팔까?
그때는 더이상 사람들의 눈길을 사로잡기 어렵습니다. 비슷한 가격이라면 사람들은 아파트에 좀더 관심을 가집니다.
반포, 서초, 성동구의 성수동과 같이 입지가 압도적인 곳의 오피스텔은 상황이 좀 다를 수 있습니다.
우리가 흔히 ‘연예인 ㅇㅇ의 단지’ 라고 하는 높은 매매가의 주상복합은 대형평형 위주의 수요가 주로 이루어져있는 상황입니다. 하지만 이정도의 매매가를 고려하는 사람들은 많지는 않습니다.
ㅣ결론은요
오피스텔 시장이 뜨겁습니다. 대중이 주목하는 뜨거운 시장에는 조금 더 차가운 시선이 필요합니다. 무엇보다도 환금성과 연식에 따른 가치 하락.
이 두 가지를 잘 이해하셔야한다고 말씀드리고 싶습니다.
단순히 매수한다 / 하지않는다 단편적인 의사결정이 아니라 이번 매수를 하게됨으로써 내가 가져가는 리스크는 무엇이고, 편익은 무엇인지 잘 정리하면서 하나하나 결정내리셨으면 좋겠습니다.
아직 잘 모르겠다면, 조급하게 마음먹지마시고 한달한달 꾸준히 공부해나가시면 됩니다.
저 역시도 바닥부터 차근히 공부하면서 돌이킬 수 없는 아찔한 상황들을 피해왔기 때문입니다.
이 글을 매수하기전 먼저 읽은 것이 여러분에게도 다행이었으면 합니다.
오늘도 좋은 하루 보내세요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
