분양가 상승이 주변 아파트를 다시 보게 만드는 이유 [방울모자]

1. 

최근 중동발 지정학적 리스크로 원자재 가격과 공사비 부담이 커지고 있습니다. 그런데 여기에 더해 건설비를 추가로 높일 수 있는 법안들이 잇따라 추진되고 있습니다.

대표적인 내용은 두 가지입니다.

첫째, 층간소음 기준 강화입니다.
공동주택 바닥충격음 성능검사에서 기준에 미달하면 보완시공을 의무화하고, 기준을 충족하지 못하면 준공을 불허하는 방안이 추진되고 있습니다.

둘째, 건설근로자 적정임금제 도입입니다.
건설근로자에게 직종과 기능별 기준 임금 이상을 지급하도록 하고, 공사비 안에서 인건비를 별도로 명시하는 내용입니다.

두 법안 모두 취지는 좋습니다.
입주민의 주거 품질을 높이고, 건설근로자의 처우를 개선하자는 방향이기 때문입니다.

하지만 건설업계에서는 우려도 큽니다.
이미 원자재 가격, 인건비, 금융비용이 오른 상황에서 추가 규제가 더해지면 공사비가 더 상승하고, 결국 주택 공급이 줄어들 수 있다는 것입니다.

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2.
공사비 지수와 아파트 분양가 추이 그래프입니다.
 

최근 몇 년간 공사비는 빠르게 올랐습니다.
자재비, 인건비, 금융비용이 동시에 상승했기 때문입니다.

그래프를 그린다면 이런 흐름이 나옵니다.

• 2020년 이후 공사비 상승
• 공사비 상승에 따른 분양가 상승
• 분양가 상승으로 인한 청약 부담 증가
• 사업성 악화로 인한 공급 지연

특히 영향을 크게 받는 지역은 재건축·재개발이 많은 지역입니다.

예를 들면 서울 강남권, 목동, 여의도, 성수, 마포, 과천, 분당 같은 곳입니다.
이 지역들은 입지는 좋지만 사업비 규모가 크고, 조합원 분담금 문제가 민감합니다.

공사비가 오르면 조합원 입장에서는 추가 분담금 부담이 커집니다.
건설사 입장에서는 낮은 공사비로는 수주하기 어렵습니다.

결국 사업 속도가 느려지거나, 일부 사업장은 멈출 가능성도 있습니다.
반대로 이미 입주가 끝난 신축 아파트나 준신축 아파트는 상대적으로 희소성이 커질 수 있습니다.

새 아파트를 짓기 어려워질수록 이미 완성된 좋은 입지의 아파트 가치는 더 주목받을 수 있기 때문입니다.

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3. 

중요한 핵심은 이것입니다.

앞으로 새 아파트는 더 비싸지고, 그 과정에서 주변 준신축·구축 아파트와의 가격 비교가 더 중요해질 수 있다.

층간소음 기준 강화도 필요합니다.
건설근로자의 적정임금 보장도 필요합니다.

하지만 문제는 이 비용이 사라지는 것이 아니라 결국 누군가에게 전가된다는 점입니다.

건설사는 높아진 비용을 분양가에 반영하려 할 것입니다.
분양가에 반영하지 못하면 사업성이 떨어집니다.
사업성이 떨어지면 공급은 줄어들고, 새 아파트는 더 귀해집니다.

여기서 봐야 할 포인트가 생깁니다.

공사비 상승으로 신축 분양가가 계속 올라가면, 실수요자는 자연스럽게 주변 아파트와 비교하기 시작합니다.

“새 아파트가 좋긴 한데, 이 가격까지 감당할 만한가?”
“차라리 같은 생활권의 준신축이나 구축을 사는 게 낫지 않을까?”

이 질문이 많아지는 순간, 주변 준신축과 구축 아파트의 상대적 매력이 커집니다.

특히 교통, 학군, 상권처럼 입지 조건이 괜찮은 곳이라면 더 그렇습니다.
신축은 아니지만 생활 편의성이 충분하고, 가격 부담이 낮다면 실수요가 이동할 수 있습니다.

하지만 반대로 봐야 할 지점도 있습니다.

주변 준신축과 구축 아파트 가격이 너무 많이 올라서 신축 분양가와 비슷한 수준이 된다면 이야기는 달라집니다.

가격 차이가 크지 않다면 사람들은 다시 초신축을 더 매력적으로 볼 수 있습니다.
같은 가격이라면 더 새롭고, 커뮤니티가 좋고, 주차와 구조가 개선된 아파트를 선택하려는 수요가 생기기 때문입니다.

결국 공사비 상승은 신축 가격만 올리는 문제가 아닙니다.
주변 준신축과 구축 아파트를 다시 합리적인 선택지로 만들 수도 있고, 반대로 주변 시세가 너무 올라버리면 초신축의 매력을 더 키울 수도 있습니다.

그래서 앞으로는 “신축이냐 구축이냐”로 단순하게 보면 안 됩니다.

가격과 선호도를 함께 봐야 합니다.

가격 부담이 큰 신축보다 주변 준신축·구축을 더 선호하는 흐름이 생길 수도 있고, 반대로 가격 차이가 크지 않다면 초신축 선호가 더 강해질 수도 있습니다.

결국 중요한 건 정답을 미리 정하는 것이 아니라,
현재 시세와 사람들이 실제로 무엇을 더 선호하는지 계속 비교하며 판단해보면 좋을 것 같습니다. 

감사합니다.