전세 갱신 후 매도 관련 문의드립니다!

두부호님 안녕하세요? 울산 아파트 매도 타이밍과 임차인 협상으로 고민이 크시겠네요. 먼저 조기 퇴거 합의는 법적 구속력이 약해서 위험 부담이 큽니다. 임대차법상에서 갱신권 사용 시 임차인은 언제든 해지통보가 가능하지만 임대인이 조기퇴거를 강제할 수는 없습니다. 계약서 상에 특약을 넣더라도 세입자가 나중에 거절하면 매도 시점에 문제가 발생할 가능성이 큽니다. 그리고 두 번째 방안의 경우는 미래의 예측 영역이라 답변이 어려울 것 같습니다. 따라서 임차인과 매수나 퇴거 날짜가 조정이 어렵다면 세낀 물건으로 매도를 진행하는 것이 좋은 방법이라고 생각됩니다. 감사합니다.

안녕하세요 두부호님. 매도 관련 고민이 깊으시겠네요. 우선, 세입자가 계약갱신청구권을 사용하시게 되면, 세입자가 나간다고 하지 않는 이상 2년의 거주기간이 보장됩니다. 따라서, 28년 7월까지는 세입자의 거주가 보장되는 것이죠. 27년쯤 매도를 한다고 하셨다면, 결국 세낀 상태로 매도를 진행하셔야 할 듯 합니다. 현실적으로는 세입자에게 매도를 내놓는다고 하시고, 집 보여주는 것을 협조해달라고 하시는 것이 제일 좋아보입니다. 5% 증액을 하지 않고, 1년만 사는 것으로 서로 협의하는 것도 방법이긴 하지만 계약갱신청구권을 쓴다면, 5%이내 증액하지 않고 기존 보증금으로 계약한다해도 2년의 거주기간이 보장되는 것은 마찬가지입니다. 즉, 세입자가 거절하면 어쩔 도리가 없죠. 3년을 더 보유하는 것은 미래의 영역이라 말씀드리기가 조심스럽습니다. 두부호님이 가지고 계신 단지가 정확히 어떤 단지인지 모르기에, 우선 투자코칭을 추천드립니다. 자산의 가치와 매도방향, 이후의 매수방향까지 조언을 얻으시길 추천드려요. 아무쪼록 잘 해결되시길 응원합니다.

두부호님.. 안녕하세요. 현재 투자하신 곳의 전세 갱신권 사용시 27년 공급 영향에 대한 고민으로 질문 올려주셨네요. 먼저 고민 1번의 경우 세입자와 집주인 관점이 있습니다. 보증금 5% 증액여부 (집주인이 요구하면 세입자는 승낙해야함) 1년 혹은 3년 거주 (집주인이 요구해도 세입자가 거부가능, 혹은 3개월 전 중도 퇴거도 가능) 두부호님께서 반드시 매도를 원하신다면 1번을 먼저 시도해 보시고 2번도 리스크를 넘기는 방법이라 생각됩니다. 그리고 무엇보다 매도를 위해 세입자와 논의하셔야 하지만 이후 매도도 하셔야 하므로 가급적 원만하게 조율해서 방향을 잡으시는 것도 중요해 보입니다. 이와 함께 먼저 고민해 보셔야 하는 점도 말씀드려 보겠습니다. * 매도 후 다음 선택이 준비되셨는지 점검해 보셨으면 합니다. 기초반 과정에서도 매도에 대한 기준으로 1. 수익이 난 경우 2. 리스크가 감당이 안되는 경우 3. 더 좋은 자산으로 갈아타는 경우. 에 대한 부분을 충분히 고민해보시고 매도를 결정하시면 좋을 듯 합니다. 그리고 혹시 이 부분에 대해서 어려움이 있으시다면 투자코칭도 좋은 방법이라 생각됩니다. 그럼 두부호님께 가장 도움이 되는 방향으로 의사결정을 잘 해내가시길 바라겠습니다.