전세 갱신 후 매도 관련 문의드립니다!

두부호님 안녕하세요? 울산 아파트 매도 타이밍과 임차인 협상으로 고민이 크시겠네요. 먼저 조기 퇴거 합의는 법적 구속력이 약해서 위험 부담이 큽니다. 임대차법상에서 갱신권 사용 시 임차인은 언제든 해지통보가 가능하지만 임대인이 조기퇴거를 강제할 수는 없습니다. 계약서 상에 특약을 넣더라도 세입자가 나중에 거절하면 매도 시점에 문제가 발생할 가능성이 큽니다. 그리고 두 번째 방안의 경우는 미래의 예측 영역이라 답변이 어려울 것 같습니다. 따라서 임차인과 매수나 퇴거 날짜가 조정이 어렵다면 세낀 물건으로 매도를 진행하는 것이 좋은 방법이라고 생각됩니다. 감사합니다.

두부호님 안녕하세요? 현 임차인이 갱신권을 사용할 경우 2027년 조기퇴거 합의는 법적으로 강제력이 없어 리스크가 큰 편이라 보시는 게 맞을 것 같습니다. 보증금 증액 여부와 무관하게 임차인 거주 2년은 보장되기 때문에, 서로 협의가 되지 않으면 세낀 상태 매도를 기본 시나리오로 하시는 게 현실적입니다. 그래도 현재 울산은 전세 물량이 적고 세안고 매수 수요도 일부 있는 만큼 매도가 꼭 필요하다면 이 방향도 충분히 검토해볼 만해 보입니다. 그리고 임차인분과 원만하게 소통하며 향후 매도하는 시점에 집 보여주는 부분에 대한 협조를 구해두시는 것도 추천드립니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다☺️

안녕하세요 두부호님. 매도 관련 고민이 깊으시겠네요. 우선, 세입자가 계약갱신청구권을 사용하시게 되면, 세입자가 나간다고 하지 않는 이상 2년의 거주기간이 보장됩니다. 따라서, 28년 7월까지는 세입자의 거주가 보장되는 것이죠. 27년쯤 매도를 한다고 하셨다면, 결국 세낀 상태로 매도를 진행하셔야 할 듯 합니다. 현실적으로는 세입자에게 매도를 내놓는다고 하시고, 집 보여주는 것을 협조해달라고 하시는 것이 제일 좋아보입니다. 5% 증액을 하지 않고, 1년만 사는 것으로 서로 협의하는 것도 방법이긴 하지만 계약갱신청구권을 쓴다면, 5%이내 증액하지 않고 기존 보증금으로 계약한다해도 2년의 거주기간이 보장되는 것은 마찬가지입니다. 즉, 세입자가 거절하면 어쩔 도리가 없죠. 3년을 더 보유하는 것은 미래의 영역이라 말씀드리기가 조심스럽습니다. 두부호님이 가지고 계신 단지가 정확히 어떤 단지인지 모르기에, 우선 투자코칭을 추천드립니다. 자산의 가치와 매도방향, 이후의 매수방향까지 조언을 얻으시길 추천드려요. 아무쪼록 잘 해결되시길 응원합니다.