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너바나, 자음과모음, 주우이
서울 임대차 시장이 불안한 요즘입니다.
서울 아파트 전세 매물은 올해 초 2만 3060건에서 최근 1만 6768건으로 줄었습니다.
약 4개월 만에 6292건 감소했고, 비율로는 27% 넘게 줄어든 것입니다.
이 상황에서 재건축·재개발 이주 수요까지 겹치고 있습니다.
정비사업은 보통
관리처분인가 → 이주 → 철거 → 착공 → 일반분양 → 입주
순서로 진행됩니다.
그런데 이주 단계에서 애를 먹고 있습니다.
갈 전세집이 부족하고,
전세 가격은 올라 있고,
이주비 대출 규제까지 강해졌기 때문입니다.
조합원과 세입자 입장에서는 이주를 해야 하는데 갈 곳이 없습니다.
돈을 빌리기도 어렵습니다.
그러면 사업장은 철거에 들어가기 어렵고, 착공도 늦어질 수밖에 없습니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다.
재건축·재개발이 늦어지면 결국 몇 년 뒤 입주할 새 아파트도 늦게 나옵니다.
서울은 이미 신축 공급이 부족한 시장입니다.
그런데 정비사업까지 지연되면 공급 부족은 더 길어질 수 있습니다.
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전세가가 올라가면 매매 수요도 자극됩니다.
전세를 구하기 어렵거나,
전세금이 너무 많이 오르거나,
월세 부담이 커지면
일부 세입자는 이런 생각을 하게 됩니다.
“이럴 바엔 차라리 집을 사는 게 낫지 않을까?”
이때 전세가 상승은 매매가 상승으로 연결될 수 있습니다.
만약 투자가 가능한 지역이라면
또 다른 기회가 될 수 있습니다.
이주 수요들이 겹치며, 그 지역의 전세가를 올리기 때문에
이전 보다는 좋은 조건으로 소액으로 투자가 가능한 경우들이 생기게 됩니다.
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다만 여기서 조심해야 할 점이 있습니다.
특정 단지의 이주가 시작되면 주변 전세 수요가 갑자기 늘어납니다.
그러면 단기간에 전세가격이 크게 오를 수 있습니다.
하지만 이주가 끝나면 그 수요는 사라집니다.
과거 과천이 이런 사례였습니다.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/11931937
과천은 재건축 이주 수요가 몰리면서 전세가격이 크게 올랐습니다.
과천주공 8·9단지와 과천주공 5단지 이주가 겹치면서 약 3000가구에 가까운 수요가 한꺼번에 움직였습니다.
그 결과 과천 전세가격은 경기도 평균보다 훨씬 강하게 상승했습니다.
하지만 이주가 마무리된 이후에는 전세가격이 다시 하락하며 정상화되는 흐름이 나타났습니다.
이 사례가 주는 교훈은 분명합니다.
이주 수요는 전세가를 강하게 밀어올릴 수 있다.
그러나 그 수요가 끝나면 전세가는 다시 안정될 수 있다.
즉, 전세가 상승만 보고 무리하게 투자하면 위험할 수 있습니다.
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기회라는 것은 양날의 검이라고 생각합니다.
전세가 상승만 보고 무리하게 투자하면 위험합니다.
투자금이 적게 들어간다는 이유만으로 들어가면, 전세가가 빠졌을 때 오히려 더 큰 부담을 떠안을 수 있습니다.
그래서 중요한 것은 기회를 보되, 반드시 리스크를 함께 보는 것입니다.
전세가가 조정되더라도 버틸 수 있는 자금 여력이 있는지 확인해야 합니다.
전세난 속에는 분명 기회가 있습니다.
하지만 그 기회는 누구에게나 안전한 기회가 아닙니다.
무리한 투자는 피해야 합니다.
레버리지를 과하게 쓰기보다, 전세가가 하락해도 감당 가능한 범위 안에서 접근해야 합니다.
결국 전세가 상승은 투자자에게 문을 열어줄 수 있지만,
그 문 너머에는 기회와 리스크가 함께 있다고 생각합니다.
감사합니다
