자산을 가지고 있어야 한다.-2주차 강의 후기

1. 인상깊었던 점

   서울 A,B 지역 가치와 가격

   상급지 갈아타기 입성로드맵

   토허제 지역에서 매수 프로세스

      두 지역 공통점은 2급지 떠오르는 신흥 부촌, 한강벨

      A지역

      직장 : 자체 업무지구를 가지고 있다고 보기 어렵지만, 상암지역은 미디어 방송 기업 몰려 있다.

      교통 : 강남 30분 약간 초과, 여의도, 도심업무지구 20분 이내

      환경 : 한강벨트, 동쪽은 언덕, 서쪽은 평지

      학군지는 아니다

       생활권 : 공덕, 대흥, 마포 20억 클럽, 5호선 >2호선

                   공덕 신축밀집, 언덕 공덕오거리 직장

                   대흥 한강, 학군, 평지, 염리초 동도중 서울여중 찐 토박이들 좋아해

                   마포 구축밀집, 언덕 사통팔달 5호선 공덕역 마포역 용산 도원생활권 인접 가격 비교

                   상암은 준구축 택지, 지상철, dmc역에서 멀어질수록 가치와 가격이 떨어진다. 평지

                   성산 고립된 구조 내부순환로, 경중선, 불광천, 중암중 주위 선호

                                           6호선, 디엠씨역, 월드컵경기장역, 마포구청역, 경중선 가좌역

       성산시영아파트 재건축 : 조합설립, 사업시행인가, 관리처분, 이주,철거 분양

                                          도정법 다 때려부수고 새로짓는거

       리모델링 : 뼈대만 남기고 증축하는 거, 주택법, 주변 가격이 올라야 리모델링 진행되고 의미가 있다.

       결국 핵심은 입지와 가치

    B지역 : A 지역보다 더 좋은 것 같다 투자하기..개인적으로

    직장 없다. 배후주거지

    교통 235호선 

    학군지 아니다. 강남 대치동, 광진구 광남학군 이용

    환경  한강, 백화점은 도심 신백본점, 롯백본점, 강남 압구정 현백 이용

    키워드 강남, 연식, 밀집

    생활권 성수 서울숲 전략정비구역 2호선,수인분당선 서울숲역, 압주정로데오역 삼표개발부지 호재

              나 성수 살아!

             금호, 옥수 뒷구정, 언덕 3호선 금호역, 옥수역 5호선 신금호역, 금호16구역 철거중

             리모델링 : 조합설립, 안전진단, 시공사 선정 의미 없어. 건축심의, 변동계획수립 및 총회 사업승인 : 분담금 규모, 주변 신축과 가격차이(안전마진), 이주, 철거, 착공

             행당. 응봉 5호선 행당역 행현초 금북초, 무학중, 행당한진 행당대림  

                           경중선 왕십리역, 응봉역, 광희중, 중랑천 뷰 응봉1구역 관처인가

             왕십리 2호선 상왕십리역 왕십리 뉴타운 평지+신축대단지+생활인프라+청계천 2호선 아래 언덕

                       평지, 신축대단지, 인프라, 청계천 있음에도 생활권 후순위 이유는 B지역의 선호요소가 무엇인지 느끼게 한다. 한강, 강남접근성, 밀집의 힘.

            센트라스 주복 투자해도 된다. 그런데 ㅏ투자는 땅에 하는 것  위치 중요 결국 지분에하는 것이고 나중에는 땅의 가치 즉 지분만 남는 것이고 이것이 가치고 가격으로 귀결된다.

           주복도 오르지만 아파트보다는 힘이 적다 옥수삼성 한남 옆, 뒷구정, 한강뷰는 독점적 위치=땅의 가치 독점적

           마장 도축장, 평지이나 선호하지 않는 요소, 한전 부지 호재 5호선 마장역, 왕십리역 마장역 마장중, 청계현대

                 청계미소지움 비교 

                A지역 상암과는 다르다. 물리적 위치 중심에 가깝고 땅의 가치가 있는 곳이면 장기적으로 가치와 가격 우상향, 가깝거나 빠르거나. 강남 25분(2), 여의도, 도심 업무지 20분대

   상급지 입성 로드맵

   주담대 영향으로 25억대, 15억대 밀집 수렴하는 현상, 시가와 KB 시세 일반평균가 중 낮은 금액으로 주담대 결정

  규제시장은 가격 왜곡을 만든다.

    성동구 행당대림. 강서구 염창동아3차 행당대림 치고 올라가지만 염창동아 가격 좁히며 치고올라오는 시기 

    계속 시세트레킹해야 기회를 잡을 수 있다.

   갈아타기는 결국 강남으로 전진

  토허제 지역 매수 프로세스

  특약사항 중 돈과 관련된 것은 요구해야 한다. 민법 및 부동산 매매계약 일반 판례에 따르는 내용은 굳이 빡빡하게 할 필요 없다. 어차피 민법 하자담보책임 규정이 적용된다.

 2. 적용할 점

  비규제지역에 투자할까? 아니면 경매를 배워서 투자금을 모으로 하락기에 아파트에 투자할까

  비규제지역 구리, 만안구 앞마당 만들어 투 자여부 결정

  주식투자는 병행한다. 가치없는 주식은 매도 타이밍 잡기