서울투자 기초반 2강 수강후기[서투기31기39조 sumibada]

서울투자기초반 2강 잔쟈니님 수강후기 [서투기31기39조sumibada]

서울 상급지 갈아타기 방법과 마포, 성동 지역에 대해 강의를 통해 

알아갈 수 있는 시간이 되었다.

좋은 단지는 먼저 오른다? 

장기적으론 좋은 단지가 먼저 많이 오르는게 맞다. 

하지만 자세히 들여다보면 아파트는 수학공식처럼 정률적으로

오르는게 아니라 앞섰다가 더뎠다가 하며 기회를 준다. 

그 기회를 잘 잡기위해 꾸준히 단지를 지켜봐야 한다.

 갈아타기를 잘 하기 위해서는 갈아탈집 로드맵을 갖고 있어야 한다. 

(상승장에도 하락장에도 말이다.)

서울 아파트 가격에 가장 큰 영향을 주는 것은 직장과 한강이라는 프리미엄이 있다.

마포, 성동구에 대한 고소득 직장인들의 선호도가 높다.

마포와 성동구 지역에 대한 특징에 대해 전체적으로 설명해 주셔서 지역을

이해하고 어떤 부분을 우선으로 봐야하는지도 알 수 있었다. 

마포구

천지개벽 뉴타운 (마래푸&북아현뉴타운)

미디어의 메카 (상암)

젊음의 상징(홍대, 연남동)

성동구

서울숲&성수

사통팔달 교통의 요지/ 왕십리

달동네에서 뒷구정으로 (동호대교와 옥수동)

임장과 임보를 마치면 내가 알아야 할 것은 

이 지역 사람들은 이걸 좋아한다가 나와야 한다. 

가치(직교학환)가격(생활권분석)개별단지의 가치가격선호도를 분석하고

우선순위(비교평가) 내돈으로 할 수 있는 최선의 선택을 하면 된다.

마포는 언덕과 평지가 섞여있다.

가족단위가 많이 살고 있는 곳이 인프라가 좋고 사람들이 좋아하는 생활권이 된다.

특히 가족단위로 거주하는 곳

상암,아현,용강동 세대당 인구수가 많은 곳을 사람들이 선호한다는 사실.

성동구 (옥수,행당,응봉동) 세대당인구가 높은 곳 아파트밀집

성동구에는 예외가 있는데  마장동은 사람은 많이 사는데 빌라나 저층주거지가 많다.

즉 세대당 인구수가 적음으로 나타나게 된다.

마포 성동 거주민 소득의 특징

다른지역의 좋은 직장으로 출퇴근하는 고소득자 거주지로 

소비력이 있는 사람들이기에 집값도 받쳐준다.

부동산에서는 교통의 교집합이 많은 곳이 좋다.

지역내 교통 선호도를 봐야한다.

북아연뉴타운 2,5호선 

노선 자체의 가치는 2>5호선이지만, 

여의도 공덕의 고소득직장의 배후주거지인 마포에선 5호선 선호

서울 아파트는 개별 구와 함께 전체 공급량도 반드시 봐야 한다.

지역의 생활권별 분석을 통해가격결정요소를 잘 파악해야 한다.

예를 들면 공덕- 고소득맞벌이부부 신축단지, 대흥-학군

마포-상권, 상암- 택지, 성산-단절감이 있다. 

(고가도로,지상철,불광천 고립되어 있는 느낌의 생활권)

확실히 분임을 하다보면 지상철이 있거나 고가도로나 대로가 있으면 

생활권이 단절된 느낌과 함께 단점이 보이기에 주거지로서의 위상은 아쉽기도 하다.

서울은 특히나 한강뷰가 잘 보이는 단지의 프리미엄이 있는 곳이다. 

각 생활권에서의 직장까지 어떤 노선이 좀 더 중요한 역할을 하는지를 파악해야 한다. 

예를 들면 여의도 도심권 고소득직장 배후주거지인 공덕아현에서는

5호선역 접근성이 더 중요하기에 2호선이 더 좋은 노선이지만 

공덕아현은 5호선이 더 중요하다는 사실.

 성동구의 가격은  구축이지만 땅의 가치가 높기 때문에 그 부분이 가격에 반영된다.

생활권 순서를 보면 성수, 금호옥수, 행당응봉, 왕십리, 마장 순이다.

업무지구 접근성이 좋은 성수. 2,3,5호선, 

한강/중랑천뷰 나오는 아파트가 가격이 더 높게 형성되며

언덕이 심한 지형이지만 강남 가까운 것, 연식좋은 아파트가 

밀집한 환경이 얼마나 희소가치 있는지를 알 수 있다. 

결국 위치와 땅이 중요하다는 사실.

2호선, 거주 및 생활이 가장 쾌적한 왕십리뉴타운은

평지,신축대단지,생활인프라,청계천이 있으며 2호선 아래쪽은 언덕이다.

중학교가 없어 초등 고학년 때 학군수요 이동이 있다. 

숭신초, 학급당 19명 (센트라스 텐즈힐 배정)

마장생활권은 5호선/평지이지만 마장동축산물시장등

주거지로 선호하지 않는 요소도 갖춤

한전부지 개발호재가 있다. (하지만 언제될지.. 아무도 모름)

아파트의 연식이 낡으면 낡을수록 땅만 남는다. 땅의 가치

같은 가격대 물건 비교평가하기

예를 들어 상암이 상대적으로 덜 오른 것은 맛으나 가치도 덜하다는 사실

왜? 물리적으로 강남과 너무 떨어져 있음. 

실제 주담대 실행은 매매가와 kb시세 중 낮은 것 기준으로 본다는 것.

같은 가격대 물건도 생활권의 위상과 단지대 단지로 비교하며 

선택할 수 있다. (뾰족하게 비교하자)

토지거래허가 신청과정에 대해서도 예를 들어 설명해주셔서 도움이 되었다.

법무사나 대행인을 두고 하는 것도 시간과 노력을 레버리지 할 수 있는 방법이 된다.

갈아타기시 현재 내가 있는 급지보다 1~2급지 높여서 본다. 

투자를 잘하는 사람들은…

기존에 갖고 있는 가치 있는 주식은 잘 보유한다.

원칙에 맞는 가치있는 주식을 계속 찾아본다. (안 살거라고 안 찾는게 아니다.)

더 버는 것보다 잃지 않는 것에 집중한다. (절제 마인드, 단단한 멘탈)

언제까지 보유하냐? 계단이 올라갈때까지

자산이 없는 사람은 자산을 취득해야 한다.

있는 사람들은 가지고 있는 것만으로도 

더 버는 것보다 잃지 않는 것에 집중해야겠다.

적용할점

10억 달성하기 위해 필요한 것으로

실전 투자 노하우와 방향성 (비교평가, 보유, 매도, 매수)

상급지 갈아타기, 투자를 위한 앞마당

꾸준히 해 나가는 내가 되기 위해 몰입하는 독서 경험(마인드, 확신)

지금 당장은 갈아타기나 투자를 하기는 힘든 상황이기에

앞마당을 꾸준히 만들면서 갈아타기할 단지들을 뽑아본다.

내가 있는 급지보다 1~2 상급지로 앞마당을 만들어 나간다.

가격대 단지들을 붙여 비교하며 어떤 단지가 땅의 가치가 있고 선호도가 있는지를 파악한다.

갈아타기를 할 경우 매도먼저!! 갈아타기 단지5개 이상 적립해놓자.(천천히 해나가자)

독서를 통해 단단한 마인드를 가질 수 있도록 성장해가는 과정을 경험한다.

-sumibada