서울투자기초반31기 다산잭슨 ] 나는 다음에 뭐하지 ?

배운점 ( 알게된 점 ) 

1. 1호기 투자를 하고 내가 앞으로 어떻게 투자 생활을 이어나갈지 고민 한다면 ?

혹시 내가 조정대상지역 에서, 생애 최초 대출 을 받아서 투자를 하고 실거주 2년 뒤에 어떤 포지션으로 행동 해야 할지 공부하고 뾰족하게 계획을 한다. ( 다음 투자를 할때 고려할 점 , 다음 투자를 할 때, 비조정지역에서 투자를 이어나갈지 

그리고 투자시 대출금 , 잔금 여력이 어디까지 가능한지 고민해보고 계획하기! )

#막연하게 생각 하지 말고 뾰족하게 구체적으로 계획 해라! ( 우리가 필요 한 액션 ) 🙄

2. 현재 서울 시장 상황은? ( 토지거래 허가 건수 로 거래량 파악하기! )

2. 1&2 급지 강남 서초 송파 는 3월 까지 거래량이 보합 하는 추세 

3급지 강동,동작 , 영등포 3월까지 거래량 보합 

4급지  동대문 , 관악구 , 성북구 3월까지 거래량 감소 및 보합 

5급지 구로 , 노원, 도봉구 는 각각 거래량이 다르게 나타남 ( #특히 노원구는 2월달 3월달 거래량이 증가 함 )

#그리고 지금 4월달 거래량은 모두 1급지 부터 거래량이 다시 증가하는 추세이다! 

#정기적으론 좋은 단지가 먼저, 많이 오르는게 맞다! 그러나 자세히 들여다 보면 아파트 는 수학공식처럼 정률대 로 오르는 게 아니라 , 크게 앞설때도 있고 , 조금 더딜때도있다! 그렇게 기회를 줄때가 있다는것 ! 

지금이 바로 그런시기! 라는것 ! 

가치가 더 좋은 단지 와 선호도 가 조금 떨어지는 두단지 의 매매가격 의 격차가 크게 벌어졌다가 다시 좁혀졌다가 하면서 , 저평가 가 아닌 , 가치가 더좋은 단지 의 매매가격 상승이 더딜때 투자 기회를 줄수있다! 라는것! 

그리고 선호도 가 떨어지지만 , 가치가 충분히 있고 , 전저점 기준으로 상승률 을 확인 하여 , 선호도를 다시 확인 할수 있다는것! - 지금이 갈아타기 와 시세 움직임으로 선호도 를 다시 확인 할수있는 중요한 시장 이다!- 

# 평범한 월급쟁이 인 내가 부동산 으로 10억 달성 하기 위한 현실적인 로드맵 에서 가장 중요한것은 ?!

경기도 5급지 취득 이후 5년 동안 가격 상승 + 5년이후, A주택 매도 하고 연 저축액 + LTV 대출 서울 4급지 매수 +2년이후 서울 4급지 매도 + 연저축액 과 대출 이용 하여 서울 상급지 25평 매수 ! 이렇게 7년이라는 긴시간 동안 매수 매도를 반복 하면서 8억 달성 하면서 , 가장 중요한것은 매년 연저축액 이 없었다면 이렇게 순자산 을 쌓지 못한다는것! , 상승장에도 , 하락장에도 꾸준히 오는 스트라이크 를 잡으려면 갈아탈  집 의 로드맵 을 갖고있어야 한다! 

# 왜 마포 , 성동은 신흥 부촌이 될까 ? ( 아파트 가격에 가장 큰 영향을 주는 것 은 무엇인가? )

A.직장 = 직주 근접성 의 생활 편의성 , 교통

B.한강 = 중심부의 땅의 가치 와 한강이 보이는 프리미엄 이 가치 가 있다! 

서울에서 한강이 보이는 선호도 는 매우 높다! 그자체로 프리미엄을 가지게 된다! 

#임장 과 임보를 통해서 , 이 지역 사람들은 이걸 좋아한다! 가 나와야 한다! 

결국에 내가 갖고있는 능력으로 최선의 선택 을 뽑아야한다!

이지역 사람들은 이러한 이유로 이생활권을 좋아해 , 그리고 생활권 별 우선순위 를 뽑고 , 단지대 단지 로 비교평가 까지! 가치대비 가격이 적절한지 ? 저평가 인지 , 아니면 현재 투자 하기 에 고평가 인지 까지 파악해야한다! 

#지역 분석 시, 다시 복습 !

인구 파트 에서 세대당 인구수 가 높은 지역 + 총인구수 가 높은 지역은 , 완성형 가족수요가많이 사는곳 ,또는 3040대 의 젊은 부부가 10대 미만의 영유아 아이들을 키우기 좋은 환경이라고 미리 짐작 해볼수있고 , 총인구수 는 많으나 , 세대당 인구수가 적은 곳 은 다세대 연립 주택 과 빌라들이 모여 있는 빌라촌 그리고 1인 거주비율이 높은 곳으로 소득수준이 높지 못한 주거지 라고 해석 할수있다. 그럼 투자 우선순위는 총인구수 와 세대당 인구수 가 높은 지역부터 투자로 연결 지을수 있다! 

소득 파트 에서 주소지 기준으로 확인 하고! 원천징수지 < 주소지 의 소득 수준이 높다면 , 해당지역에 부자 들이 많이 모여사는곳! ( 그럼 주소지 소득수준이 높다면 부자들이 산다는것! 왜 부자들이 살까? 라고 생각을 이어나가기! ) 또는 다르게 해석 하면 ,해당지역에 양질의 일자리 가 부족하여 , 원천 징수지 소득 수준이 낮고 , 그럼 해당지역에 이렇다 할 좋은 일자리 (대기업) 많이 없으므로, 주요 업무지구 의 접근성이 중요한 교통이 중요 하겠구나 ~ 라고 투자 생각을 이어나가며 , 한번더 확인 하기 위해서 “거주자 대비 근로자 비율이 70% 대 이라면 ? 그래도 해당지역 이 주거기능 과 업무지구 를 가지고 있구나 ~ ” 라고 해석 할수있다! 

직장 파트 에서 대기업이 많은 구는 어디이고? 대기업이 많은 곳! 주요 업무지구 에 집값이 더 많이 오를까? 

“ 주요 업무 지구 가 많은 곳 , 즉 양질이 좋은 일자리 , 대기업 이 많은 구는 집값에 어떤 영향을 미칠까?”

" 구별 생활권 순위별 비슷한 선호도의 생활권 에서 단지 대 단지로 비교 평가 해보기 " 

좋은 직장이 많을 수록 사람들이 선호하고 , 그러므로 좋은 직장으로 출퇴근이 용이한 직주근접성 의 힘이 그지역에 살아야된다는 수요의 힘이 생기면서 , 실제로 집값의 뒷받힘 ! 이 된다는것! 

"해당 지역 에 일자리가 없어서 , 교통이 중요한 지역 과 , 해당지역 자체 업무지구가 형성되면서 , 그지역 의 일자리 수요가 형성되면서 , 이지역 에 살아야하는 이유가 형성되면서 , 기존 에 업무지구로 출퇴근이 편리했던 지역보다도 , 가격 의 상승력이 달랐고 , 현재도 거래량 이 많고 활발하다! 

교통 파트 에서 , 교통을 보는 목적은 주요 업무 지구 에 빠르게 갈 수있는가? , 지역내 교통입지에 우선순위가 있는가?

서울 전체 25개구 는 강남 업무 지구 접근성이 중요 하며 , 강남 업무지구로 빠르게 가는것또한 중요하다! 

단, 해당지역내에서 가까운 또 다른 업무 지구 가 어디있는지 , 확인 한다! , "마포구 에서 는 여의도역 이 가까우며 , 5호선 을 이용하여 빠르게 여의도 업무 지구 로 이동이 가능하므로 , 여의도 일자리 종사자들에게 의미가 있다! 

학군 파트 , 각 지역 마다 학군지 는 있다! 그지역에서 엄마들이 좋아하는 학교가 있다! 그러나 ! 더중요한것은 학군 선호도가 실제 집값에 영향을 주는 정도 인가? , 또는 해당 지역의 학군 지 가 외부 수요를 끌어당기는 힘이 있는가 ? 까지 고민 해보는 것 이 중요하다! , 학군 외 다른 요소가 집값에 더 큰 영향을 주는지 고민 해보기!

#공급 , 서울의 공급은 개별 구의 국지적 상황과 함께 , 사람들이 좋아하는 브랜드 상품성 유무 판단 그리고 , 서울 전체의 공급량도 함께 확인 이 필요하다!

#적용점 ( 생활권 가치와 특징 )

생활권 의 단지 선호도를 구별 하는 방법 

1.단지 의 상품성 보다도 , 단지 의 위치 , 땅의 위치를 보고 , 생활권을 넓게 봐라! 투자시 같은 가격이라면 , 가치가 더 좋은것 을 선택 하기 위해서 , 생활권을 넓게 보면 저평가 또는 같은 가격에서 더 좋은것 을 선택 할수있다!

2. 같은 단지 내에서도 동별로 언덕의 정도에 차이에 따라서 가격 차이가 있다! *심지어 1억 이상 차이가 나는 물건도 있다! 

3. 교통의 입지 분석 시 , 2호선의 위상이 5호선 보다 더욱 가치가 있고 , 사람들이 좋아하지만 , 해당 생활권 에서 가장 가까운 업무 지구가 있는지 확인 하고 , 그 업무 지구 의 특성 상 2호선 이 아닌  5호선을 이용하는 수요가 더욱 많아서 , 해당 생활권에서 의 교통 선호도는 필요로 하는 수요가 많으면 , 생활권 마다 차이가 있다! 

4. 서울 중심부 에 위치한 땅으로만 하여도 가치가 있으며 , 입지가 좋은 땅의 위치에 업무지구로 연결되지 못하는 선호도 떨어지는 교통이 있다고 해서 ( 6호선) , 그지역의 가치를 평가 절하 할 필요가 없다! 

5. 세대수가 적다라는것은 거래 사례가 빈번하지 않다는것 , 하나 하나 거래되기 까지 시간이 길어지고 , 매수하는 입장에서는 세대수 는 적지만 주변 대단지 보다 저평가 , 가격이 저렴한 급매를 잡을수있는 기회가 될수있지만, 내가 팔때 입장은 다르다! 매매 거래 의 텀 이 길기 때문에 나의 물건을 매도하기까지 시간이 길어질수도 있다라는것! 

6. 시세 지도는 노동이 아니다! , 그 해당지역의 가치를 파악 하고 , 역과 가까울수록 가격이 높아지네? 또는 특정 초등학교 와 중학교 를 보내는 단지 의 가격이 높게 형성되었네 ? 학군 또는 교통의 핵심가치를 우리가파악하는것! 

임장 과 임장 보고서 에서 딱 하나 남겨야 하는것 은 시세 지도 그리고 그지역의 핵심 가치! 를 알게되면 , 먼 미래에도 단지 임장을하고 투자를 할때 , 투자에 많은 도움이 될것이다! 

#새롭게 알게 된것! 

투기 과열 지구 내 = 나중에 해제가 될수 있다는것! 

재건축 과 리모델링 을 적용하는 법이 다르다! 재건축은 안전 진단을 통과 하기 위해서는 , 건물이 쓰러질 정도록 노후 되어야 한다. 그의 반해 리모델링 은 뼈대를 남기고 옆으로 위로 증축 공사를 하기 때문에 , 안전 검사시 , 충분히 건물의 뼈대가 튼튼 하여야 증축 공사에 무리가 없이 진행 될수 있다! 

땅의 위치는 좋으나 , 생활권 자체에서 비선호 요소인 ( 마장동 축산물 시장 ) 이 있으며 , 주거 환경이 열악 한 땅이 , 주거 환경이 개선되면서 , 가격이 많이 올라갈수있다는 것! 과거 예로 마포구 의 주거환경이 개선되면서 사람들이 좋아하는 생활권 으로 탈바꿈한사례 ! 그리고 지역 자체에서 후순위 생활권이라고 하지만 , 이미 땅의 위치가 매우 좋으므로 , 서울 4급지 구축 대장 보다도 , 훨씬 더 좋은 거래 흐름을 보이고 있다. 

년식이 오래되면서 땅의 가치만 남게 된다는 점!

23년도 하락장 에서 시작 한 사람들은 좋은 것이 먼저 오르는 구나 라고 바라 볼수도 있다. 

하지만 대출 규제 가 발생 하면서 , 15억 이상 아파트 들의 제한된 대출금 (4억) 때문에 , 고가 의 아파트들의 매매 가격이 머무르고 , 그의 반면에 저가 의 15억 이하 의 아파트 들의 대출 은 ( 6억) 까지 발생되면서 오히려 경기도 수도권 의 매매 가격은 거래가 활발하고 고가의 아파트 보다 빠르게 많이 오르는 시기가 있다는 것!

#같은 가격대 물건 비교평가 

단지 대 단지로 비교 평가시 , 가격 만 을 보고 , 전 저점 대비 덜 올랐다고 해서 무조건 저평가 인가? 아니다.

가치와 동등하게 가격이 반영 되는 것 이므로 , 무조건 가격이 주변 시세 보다 싸다고 하여 , 저평가 가 아니다.

가치 가 덜해서 , 반등이 주변 단지 들 보다 덜 하였다고 해서 , 저평가 가 아니다! 

그리고 지금 반등을 빠르게 한 단지들은 가치가 있지만 , 투자시 에는 급하게 많이 오른 만큼 가격이 빠질 수도 있다는 점 을 알고 투자 한다!. 하이 리스크 가 존재 한다! 

#재건축 과 리모델링 을 매수 하기전에 반드시 알아야 할점 들 ! 

재건축 조합 설립 인가 이후 조합원 지위 양도 금지 되어 있다. 그래서 사업 초기 에 매수를 해야 한다는 점.재건축 조합 설립 인가 가 되면 , 집을 팔아도 조합원 지위 가 양도가 되지 않는다. 다만 예외가 있다! 10년 보유 5년 거주 가 된 물건은 조합원 지위 를 양도 받을수 있다 ( 장기적 보유 실거주 한 물건 )해외 이민 증명시 양도 가능 , 이혼 이후 재산 분할 발생시 양도 가능 , 물건의 매도 자 의 상황을 반드시 알아야 한다!

리모델링 은 재건축 과 다르게 사업 단계 와 상관 없이 , 사고 팔 수 있다! 

재건축 , 리모델링 단지 들은 사업 진행시 , (권리 가액 - 조합원 분양가=분담금) 의 차액 의 분담금이 발생 하는데 , 최근 인플레이션 의 영향으로 과도한 분담금이 발생 되었고 , 대출 규제로 인하여 , 이주 시 이주비 대출이 제한되어 , 사업 진행이 막힐 수도 있다는 것 은 , 재건축 리모델링 단지 들의 리스크 로써 , 금융 상황 과 외부적 환경으로 분담금 상승 으로 사업 진행이 늦어 질수 도 있다는 것!

#토지 거래 허가 신청 과정 

1. 약정 및 토지 거래 허가 신청 / 승인 ( 신청서접수→ 심사→ 승인및 허가증 교부 약15 영업일 정도 소요 )
2. 본계약 ※보통 매매가의 10% ( 토지거래허가 승인후 1주일 이내 )
3. 중도금 음 상호 협의 하여 정해지고 , 계약 파기 방지를 위함 

4. 잔금 , 토지거래허가 승인이후 4개월 이내 소유권 이전 및 실입주 ! 

    

토지 거래 허가 신청 중 가장 많은 질문 !

토지 거래 허가 전 , 약속의 의미로 약정금 을 주고 받습니다. 

매매 가격 10.0억 = 계약금 10% 1억 , 약정금 3천 만원 ( 약정금 은 국토부 에서 공식적인 거래 로 보지 않기 때문에 , 

지불한 약정금을 반환 받은 이후 , 계약금 10% 전액 을 새로 이체 하라! )

하지만 현장에서 ( 실무적으로 ) 매도자 가 약정금으로 받은 3천만원을 매수할 집의 계약금 또는 약정금으로 사용하여 , 다시 돌려 주어야 하는 돈(3천만원) 이 없을때는 , 계약금 총액에서 이미 지불한 약정금 을 제외한 차액 7천만원 만 이체 한다. ( 계약당시 , 매수자가 이체한 약정금 3천 만원 + 본계약의 계약금 10% 를 당일 차액 7천만원 만 이체 한다)

사례 : 매도인 의 아파트 가격이 급등 하는 상황에서 , 더 높은 가격으로 매도를 하기 위해서 매수자에게 받은 약정금을 돌려주고 계약을 취소 하는 사례 가 있다. ( 문제는 약정 거래는 국토부에서 공식적으로 인정 하는 거래가 아니기 때문에 매도자의 계약 취소 발생시 에도 법의 보호를 받을 수 없는 상황이다. -현재 까지 - )

우리 가 할수있는 방법은 ? 약정단계 에서 3천만원 을 약정금으로 이체 한 이후 , 본계약 에서 계약금 10% 1억을 보냅니다. 여기서 매도인이 (3천만원) 약정금 을 다시 매수자 에게 돌려 주는 과정에서 본계약 의 10% 1억중 3천만원을 매수자 에게 돌려주게 되면 , 약정금3천만원 과 계약금 7천만원 이 걸려 있는 상황으로 거래가 취소 되지 못하는 유리한 상황으로 만들어 둔다! 

#진짜 중요한 이야기 ! ( 100 : 0 이 되지 마세요! )

항상 오를수 있는 가능성 과 떨어질수 있는 가능성 은 공존 합니다. 그래서 언제나 투자자는 보수적으로 행동을 해야 할 필요가 있습니다. 두가지를 모두 가질수 없기 때문에 , 어느 한쪽에서도 대응을 할수 있는 , 방향을 가지고 가는것! 

일반적인 투자자는 오를것 같으면 100% 을 걸려고 하고 , 떨어질 것 같으면 모두 매도를 한다는 것! 본질은 보수적으로 어떤 시장에서도 우리는 대응 할수있는 방법을 가지고 있어야 한다는 것! 

상승장에서 100% 올인 을 하면 최고 의 수익이 나타날수도 있습니다. 하지만 , 하락이 되었을때 , 최악은 대응이 되지 않는다는것 입니다. 괜찮은 투자를 오래하는 선택을 하세요