관련 강의
서울투자 기초반 - 내 돈으로 살 수 있는 서울.수도권 아파트 찾는 법
잔쟈니, 주우이, 진심을담아서, 자음과모음
잔쟈니님의 마포, 성동 자역분석 강의를 들으며,
그동안 부동산 공부를 하며 가졌던 풀리지 않던 궁금증에 대한 몇 가지 해답을 얻게 되었다.
그 부분에 대해 정리해본다.
이번 강의가 나에게 특히 인상깊었던 점(평소 내가 해결못한 질문=> 강의를 통해 얻게 된 해답)
- 마포구는 시청, 여의도 접근성은 뛰어나지만, 강남과 물리적으로 다른 2급지 지역에 비해 멀고 접근성도 떨어진다. 그럼에도 마포구가 동작구, 영등포구보다 급지 위상이 높은 이유가 뭘까?
- 부동산에서는 교통의 교집합이 많은 곳이 좋다.
- 강남만 빨리 가는 곳(위례00단지) 보다 강남도 빨리가는 곳(공덕00단지)의 가격변화 비교를 통해 더 와닿았다.
-마포구는 강남외 다른 업무 지구 접근성이 압도적으로 좋다. 강남도 30분대만에 갈 수 있어 접근성이 양호하다.
=> 내 투자에 적용 : 지금 안양지역(만안구, 동안구)을 앞마당으로 만들고 있다. 지난 앞마당으로 구리지역도 있다. 안양과 구리지역의 교통 접근성을 비교할때 강남 접근성만 두고 판단하지 말고, 두루 많은 곳을 갈 수 있는 곳이 어딘지를 견지해보며 비교평가해보아야 겠다.
2. 마포 내 2호선 라인 신축이 5호선 라인 준신축에 비해 매매가가 월등히 높지 않은 이유가 뭘까?
최선호 노선인 2호선 역세권, 신축대단지 마포그랑자이, 2호선을 끼고 있는 신축 마포더클래시 단지보다 여전히 5호선 마포래미안푸르지오 단지가 대표성있는 이유가 뭘까?
- 지역내 교통 선호도 관점으로 2호선과 5호선을 봐야 할 필요가 있다.
- 일반적으로 2호선>5호선 이지만, 여의도, 공덕 고소득 직장의 배후주거지인 마포에선 5호선 선호.
-5호선을 이용하는 공덕역, 애오개역 단지가 연식 대비 강세.
3. 언덕이 심한 성동구 옥수, 금호지역. 지방에 거주하는 나로써는 이 지역의 위상이 실감이 나지 않았다. 이 지역의 가치는 무엇인가? (1호기 투자 당시, 내 투자금에 들어오는 단지 중에 옥수생활권 제일 덜선호 단지 중 하나가 투자금에 들어오는 매물이 있었다. 성동구 앞마당을 만들지 않은 시점에 분위기, 단지 임장만으로는 성동구라는 입지가치가 제대로 파악이 되지 않아 그 매물을 더 깊숙히 파보지 못했다.)
- 성동구는 언덕이 심한 지형이지만 강남 가까운 곳에 연식 좋은 아파트(옥수리버젠, 옥수파크힐스,,,)가 밀집한 환경이 얼마나 희소하고 가치가 있는지 보여주는 사례.
- 역세권, 초품아보다 한강/중랑천 뷰 나오는 아파트가 가격이 더 높게 형성됨.
- 다리 건너면 바로 압구정, 바로 옆 한남더힐이라는 입지가 언덕(단지내, 단지밖 모두 언덕), 멀세권, 학교가 먼 환경 등등을 커버함.
=> 내 투자에 적용 : 단지 분석은 필요하지만 그 단지가 깔고 있는 땅의 가치를 먼저 파악하고, 땅의 가치에 가중치를 두자.
4. 서울내 주상복합. 땅의 지분이 적어서 토지거래허가대상이 아님. 서울 실거주를 할 수 없는 내 입장에서 투자로서 솔깃하다는 생각이 든다. 주상복합을 투자대상으로 어떻게 봐야 할까?
- 센트라스 아파트동과 주상복합동, 지난 2년간 같은 금액만큼 상승함. 주상복합도 가치가 있는 입지, 상품인 경우 매매가가 오름. 하지만 길게 봤을때 연식 가치가 떨어지면서 매매가 상승이 더디게 됨. 예)도곡타워팰리스vs도곡렉슬
타워팰리스의 연식이 10~15년차였을 때까지는 두 단지 가격흐름이 비슷하게 흘러가다가, 연식이 15년이상 된 시점부터 도곡렉슬의 매매가 상승이 더욱 높게 흘러간다.
하지만 연식이 10년 이내 좋은 시점에는 인근 단지와 매매흐름이 비슷하다.
=> 초역세권, 신축, 입지가 좋은 주상복합인 경우 매매해도 되지만, 그 가격에 그 단지가 최선인지 비교해야 한다.
2006년~2015년, 도곡역을 사이에 두고 타워팰리스(4년차~), 개포우성1차(22년차~)의 가격흐름이 비슷하게 흘러갔다. 그 시기에 매수를 한다면 연식이 좋은 타워팰리스가 아닌 개포우성1차를 선택해야 한다.
=> 넓게 보고 비교평가 하자. 핵심은 입지와 가치이다. (땅의 가치, 땅의 지분)
5. 지난 2~3년간 좋은 곳이 먼저 많이 오르는 것을 보았다. 그런 상황에서 갈아타기가 가능할까?
- 상승장의 어느 구간에서는 덜 좋은 단지가 팍 오르는 시기가 있다. 예) 노원구 지난 상승장 후반기 3개월만에 1억 오른 경우가 있었음.
=> 중요한 것은 갈아탈 단지를 노려보다가 가격의 움직임이 보이면 빠르게 행동하는 실행력과 확신.
=> 확신은 그래프 속 점이 아니라 내가 직접 몸으로 부닥친 시장에서의 경험으로 다가온다.
트래킹 하던 단지의 가격이 붙었네! 눈으로 본 사람의 확신!
=> 내 투자에 적용 : 규제지역으로 묶여 투자가 불가능하다고 손 놓고 있지 말고, 1호기 상위급지 앞마당을 늘리자.
=> 매물임장 흥이 안난다고 앞마당을 안만들다가는 오는 기회를 놓친다!
=> 갈아타기를 위한 타임 라인:갈아타기 6개월전-후보 탐색, 3개월전-계약(기존주택 매도계약, 신규주택 매수계약)
그 전 기간은 내 1호기보다 상위급지 앞마당 늘리기
꼭 적용해 보고 싶은 점
시세파악할때 가격 결정 요소 뽑아보기.
가격은 계속 변한다. 변하지 않는 요소(가격 결정 요소와 선호도)에 집중하자.
2. 시세트레킹과 5순위 시세표.
내가 참 안되는 부분. 앞마당을 만드는 기간 중 뒤로 갈수록 힘이 빠진다. 정말 가져가야 할 것은 꼭 챙기자.
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