안녕하세요 멤생이 입니다.
이번 월부학교 3강은 오렌지하늘튜터님의
10억 달성으로 가는 갈아타기 전략 강의였습니다.
어떤 내용이었는지 느낀점 위주로 정리해보겠습니다 :-)
원메시지 : 갈아타기는 타이밍이 아니라, 내가 살 단지가 준비되어 있느냐의 문제다
단 하나의 적용할 점 : 매수 가능한 매물 최소 3개 이상을 앞마당에 항상 쥐고 있기
ㅣ상승장에서도 갈아타기는 가능하다
처음 강의를 들을 때 제일 흔들렸던 부분은, 상승장이면 좋은 단지가 더 빨리 더 많이 오를 텐데, 갈아타기 자체가 쉽지는 않겠다 라는 막연한 생각이 있었거든요.
근데 여러가지 단지를 같은 시점에 두고 비교해보니까, 갈아탄 분과 그대로 들고 있던 분의 자산 격차가 시간이 갈수록 벌어지는 모습이 보였습니다. 좋은 자산은 조정받을 때 덜 빠지고, 다시 회복할 때 더 빠르게 올라간다는 걸 숫자로 확인하니 마음이 달라졌습니다.
결국 갈아타기는 상승장이냐 하락장이냐의 시기 문제가 아니라, 내가 가진 자산보다 더 좋은 자산을 살 준비가 되어 있느냐의 문제라는 말씀이 그 어떤 문장보다 와닿았습니다.
ㅣ매도 기준은 결국 기회비용을 보는 것
매도는 막연히 수익 났을 때 하는 거다 정도로만 알고 있었는데, 이번 강의에서 매도 판단의 기준이 훨씬 명확해졌습니다.
2년 이상 보유하고 세입자 만기 시점이라면
1번 수익이 충분하고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가,
2번 수익은 없지만 기회비용이 크고 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있는가,
3번 리스크가 너무 큰가. 이 세 가지로 정리되니까 매도 결정이 더 이상 감정의 영역이 아니게 되는 것 같았습니다.
특히 가격회복이 더딘 지역인지, 갈아탈 곳과 보유한 곳의 가치 차이가 큰지, 2채 이상 매도시 세금과 제도가 유리한지 같은 기회비용 체크 항목이 인상 깊었습니다. 보유하고 있는 것 자체로도 비용이 발생한다는 관점을 갖고 보니, 그냥 가만히 들고 있는 것도 무조건적인 선택은 아니라는 걸 알게되었습니다.
ㅣ매도 가격 설정의 3가지 축
시장상황, 주변단지상황, 내 단지상황. 이 세 가지를 분리해서 보는 게 핵심이라는 걸 배웠습니다.
그전까지는 솔직히 그냥 호가 보고 비슷하게 내놨던 것 같은데, 이번에 시장 상황은 랜드마크 단지와 공급물량으로 보고, 주변단지는 비슷한 가격대 단지들의 실거래와 호가를 정리해서 확인하고, 내 단지는 세부 매물 리스트를 표로 정리해서 비교하는 그 흐름이 한 번에 정리되었습니다.
특히 전화임장을 매수자 입장과 매도자 입장 두 번 해보라는 부분은 꼭 적용해야겠다 생각했습니다. 매수자 입장으로 전화하면 내 단지가 몇 번째로 추천되고 있는지, 어떤 단지와 경쟁하는지가 보이고, 매도자 입장으로 전화하면 분위기와 실제 깎이는 가격이 보입니다. 같은 단지를 양쪽에서 보는 것만으로도 가격 감이 완전히 달라진다는 게 신기했어요.
ㅣ세입자 협상과 집 내놓기는 결국 컨트롤의 영역
부동산에 많이 내놓지 말라는 말과 빨리 팔려면 무조건 많이 내놓으라는 말 사이에서 늘 헷갈렸는데, 이번에 정리되었습니다. 일 잘하는 부동산 5개 정도에만 연락처를 드리고 나머지 일정은 내가 직접 컨트롤 하라는 것이 핵심으로 들렸습니다.
매도는 부동산 사장님이 중요하다는 말씀도 좋았습니다. 세입자 조율에 능숙한 분, 내 요청사항을 실제로 반영해주시는 분을 찾아내는 게 결국 매도 가격을 만든다는 것. 단점처럼 보이는 가격 협상에 적극적인 사장님이 사실은 가장 잘 팔아주시는 분일 수 있다는 관점도 새로웠습니다.
ㅣ가격 협상에서 절대 먼저 가격을 깎지 말 것
사장님이 얼마까지 되냐고 물었을 때 먼저 깎인 가격을 말하는 순간 그게 그대로 시세가 된다는 말씀. 정말 흔히 하는 실수일 것 같다는 생각이 들었어요.
대신 가격 조정이 진짜 들어왔을 때 침착하게 시세 재파악, 매수의사 확인, 갈아탈 집 확인 후 최종협상이라는 3단계로 대응하는 흐름이 머릿속에 그려졌습니다. 지금 가계약금 바로 넣을 분이냐고 다시 한번 확인하는 한 마디가 깎인 가격이 시장에 풀리는 걸 막아준다는 것도 알게되었습니다.
ㅣ갈아타기 의사결정은 평소의 준비에서 결정된다
강의 후반부에서 갈아타기 잘하려면 준비해야 하는 3가지였습니다. 매수 가능한 매물 3개 이상을 앞마당에 쥐고 있기, 전고점이 아니라 단지 가치를 기반으로 비교평가하기, 시장과 내 상황에 맞게 실거주와 투자 선택지를 검토하기.
지방에서 수도권으로 가는 케이스, 수도권에서 수도권으로 가는 케이스, 지방에서 지방으로 가는 케이스, 비규제 투자와 규제지역 실거주를 저울질하는 케이스까지 사례를 따라가다 보니 결국 매도와 매수는 동시에 벌어지는 일이라는 게 체감되었습니다.
매도하고 잔금 받고 나서 살 단지를 찾기 시작하면 이미 늦었다는 것. 갈아탈 단지가 평소에 3개 이상 정리되어 있어야 매도 타이밍이 왔을 때 바로 움직일 수 있다는 것. 이 부분은 반드시 적용해겠습니다.
ㅣ무작정 팔지 마라는 마지막 이야기
구로의 사례를 보여주시면서 매도 후 갈아타기까지 잘 이어지지 않으면 결과적으로 자산이 줄어드는 선택이 된다고 하신 말씀이 인상 깊었습니다.
매도가 능사가 아니라 매도와 매수가 한 세트로 굴러갈 때만 의미가 있다는 것. 준비가 안 되어 있다면 그냥 보유하는 게 낫다는 솔직한 당부가 오히려 더 신뢰가 갔습니다.
투자는 시장을 예측하는 게 아니라 시장에 대응하는 거라는 마지막 메시지가 계속 마음에 남았습니다. 조금 더 좋은 선택을 반복하는 것. 그러기 위해 평소에 앞마당 관리, 비교평가, 상황 검토 이 3가지를 꾸준히 해야 한다는 것.
지금 보유 단지 기준으로 갈아탈 수 있는 매물 최소 3개를 다음 주까지 정리해서 손에 쥐고 있겠습니다.
소중한 강의 나눠주신 오렌지하늘튜터님 진심으로 감사드립니다.
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