세낀물건 매수 질문드립니다 !!

안녕하세요, 부평동고양둘님. 위에 쪼러쉬님이 잘 답변해주셨는데 아래 두 가지 확인하시면 됩니다. 1. 임차인 퇴거확약서 2. 매도인이 퇴거를 책임진다는 특약 저는 반대로 지방에 세낀집을 매도 계약한 상황인데요, 사전에 임차인에게 이사비를 드리기로 한 뒤에 부동산 사장님께서 매수자가 나타나자 본 계약전에 임차인에게 퇴거확약서를 받아주셨습니다. 그게 당연한 절차인데, 혹시 걱정되시면 퇴거확약서는 본 계약때 확인하고 싶다고 부동산에 미리 말씀하시면 됩니다. 확약서에는 매도자가 이사비를 얼마 지급한다는 내용도 들어있어요. 이사일은 계약 당시에 정하긴 하나 사전에 하루 이틀정도는 달라질 수 있다고 협의하고, (임차인이 나갈 집을 구해야함으로) 계약 이후 임차인 이사날짜, 매수인 이사날짜 서로 조정하여 잔금일을 확정합니다. 아마 고양둘님도 동일한 프로세스로 진행하시게 될 거에요. 이 케이스로 거래가 많이 되기에 부동산 사장님들도 잘 인지하고 계실테고 위 두가지만 잘 챙기시면 큰 문제는 없을 겁니다. 내집마련 화이팅입니다!

안녕하세요 부평동고양둘님, 매수계약을 앞두고 조건 조율 중에 계시는군요~ 우선 축하드립니다!! 앞서 다른 분들도 잘 답변주셨지만, 가장 중요한 것은 임차인 퇴거 확약서와 계약서 상에 특약으로 매도인이 퇴거에 대한 책임을 진다는 내용을 포함시키는 것입니다. 구두 협의만 믿고 계약했다가 나중에 임차인이 "마음이 바뀌었다", "이사 갈 집을 못 구했다"고 버티면 소송(명도소송)으로 가야 하고 시간과 비용이 엄청나게 깨질 수 있기 때문에 반드시 이 부분에 대한 리스크가 없도록 계약 전에 잘 협의하고 진행하시는 것이 중요합니다!! 그래서 구두나 문자 캡처보다는 임차인의 서명 또는 날인이 들어간 문서(퇴거확약서 또는 해지합의서)가 가장 안전합니다. 내일 당장 가계약 초안을 주고받으신다고 하니, 부동산 사장님께 미리 조율해 달라고 당부시하시고, 조건을 정리한 상태에서 가계약금 넣으시면 좋을 것 같아요~!! 특약 예시) 1. (명도 책임의 주체 명시) 매도인은 잔금일 전까지 현 임차인을 퇴거시켜 전용 부분을 공실 상태로 매수인에게 인도하기로 한다. (만약 임차인 퇴거일이 당겨질 경우, 매수인의 잔금일도 그에 맞춰 앞당기기로 협의한다.) 2. (증빙 서류 제출 의무) 매도인은 본 계약 체결 후 [ ]일 이내에 **현 임차인이 서명·날인한 '퇴거확약서(또는 임대차계약 해지합의서)'**를 매수인에게 제출하기로 한다. 3. (위반 시 배상 및 계약해제) 임차인의 퇴거 및 명도 책임은 매도인에게 있으며, 만약 잔금일까지 명도가 완료되지 아니하여 매수인에게 손해가 발생할 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 이와 별도로 매수인에게 발생한 손해(이사 비용, 임시 거처 비용 등)를 전액 배상하기로 한다. 부동산 사장님과 잘 이야기 하셔서, 내일 가계약까지 잘 마무리하시길 응원드립니다!

부평동고양둘님 안녕하세요! 제가 아는 바로는, 세입자의 계약상 만기일까지의 거주권 혹은 계약갱신권은 강행규정이므로, 구두약정 혹은 퇴거확약서를 받았다고 해서 세입자의 계속거주권리가 무조건 소멸되었다고 보긴 어렵습니다. 즉 (그럴 가능성은 작겠지만) 세입자가 말을 번복하고 '계속 살겠다'고 했을 때, 구두로 퇴거하기로 약정했던 사실만을 근거로 계속 살겠다는 세입자의 요구를 무조건 방어할 순 없습니다. 다만 이 경우 세입자가 이사비를 받고 조기퇴거하기로 약정한 후 '실제로 금전이 오고갔고 증빙(계좌이체 기록 등)이 가능하다'면, 향후 소송까지 갔을 때 세입자가 '지속거주권리를 포기했다'고 인정하여 패소한 판례가 있는 걸로 알고 있습니다. 즉 퇴거확약서 등의 문서보다도 이사의 대가인 금전이 실제로 오고갔는지 여부가 중요합니다. 그러므로 이사비를 약정하셨다면 부동산 사장님, 매도인, 세입자와 협의하여 전부 혹은 일부라도 선입금을 하는 방향이 안전하다고 생각됩니다. 중요한 문제인만큼 로톡, 네이버 엑스퍼트 등의 채널을 통해서 꼭 전문가의 상담을 받아보시길 권장드립니다! 성공적인 내집마련 응원드립니다 :)

안녕하세요 부평동고양둘님~ 내집마련 축하드립니다! 🎉 우선 임차인에게 직접 서명받는 퇴거확약서에는 이사비 금액, 지급 시점, 퇴거 기한을 함께 명시해두시면 좋을 것 같습니다. 다른 분들이 잘 말씀해주셨다시피 현 임차인의 이사비용은 매수인이신 부평동고양둘님께서 부담하시지만, 임차인의 퇴거 및 명도에 대한 책임은 매도인에게 있다는 점을 계약서에 명확히 담아두시는 게 중요해요. "임차인의 퇴거 및 명도에 대한 책임은 전적으로 매도인에게 있으며, 매도인은 잔금 지급일과 동시에 임차인의 명도 완료를 보증한다. 임차인이 잔금일까지 미퇴거 시, 매도인은 매수인에게 위약금 OOO만원을 배상하며, 계약금의 배액을 배상한다. 또한 매수인은 이를 사유로 본 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 매도인은 계약 파기에 따른 모든 책임을 부담한다." 사장님들도 해당 내용을 잘 인지하고 계실테지만 계약서 조항에 빠진 내용은 없는지 부평동고양둘님님께서 최종 확인하신 후에 가계약금 넣으시는 게 좋을 것 같아요~ 내집마련 화이팅입니다!!😊

부평동 고양둘님 안녕하세요^^ 부동산 사장님을 통한 구두 협의는 법적 효력을 입증하기 어렵습니다. 만약 임차인이 "그런 약속 한 적 없다"거나 "이삿집을 못 구해서 못 나간다"고 말을 바꾸면, 모든 피해는 고양둘님께서 떠안게 됩니다. 사장님께 "매도인, 임차인과 협의된 내용을 명확히 문자로 남겨달라"고 반드시 요청하셔야 할 것 같아요. 임차인이 퇴거에 동의했다는 사실을 소장님이 증명할 수 있는 문자나 녹취 등의 근거가 있어야 합니다. 가계약 특약에 다음과 같은 사항이 있으면 안전합니다. "본 계약은 매수인의 실거주 목적의 매매계약이며, 잔금일(또는 202X년 X월 X일)까지 현 임차인을 퇴거시키고 목적물을 인도하는 책임은 매도인에게 있다." "현 임차인의 조기 퇴거에 따른 명도비(이사비) OOO만원은 [매수인/매도인]이 부담하기로 한다." (누가 내기로 했는지 명확히 기재). "만약 매도인의 귀책 또는 임차인의 퇴거 거부로 인해 약정된 기일 내에 목적물 인도가 완료되지 않을 경우, 매수인은 본 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인은 수령한 계약금의 배액을 위약금으로 매수인에게 배상한다." (이 조항이 있어야 매도인이 임차인 퇴거에 적극적으로 임합니다.) 매도인 또는 부동산 사장님께 요청하여 임차인으로부터 '임대차계약 합의해지서' 또는 '퇴거확약서'를 받아두는 것이 가장 안전합니다. 해당 서류에는 다음 내용이 포함되어야 합니다. 임차인은 이사비 OOO만원을 지급받는 조건으로 202X년 X월 X일에 확정적으로 퇴거한다. 임차인은 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 합의한다. 임차인 분 퇴거후 잔금까지 무탈하게 마무리 하시기를 응원드립니다.

부평동고양둘님 안녕하세요 실거주 내집마련 축하드립니다. 전화통화로 구두로만 이사한다는 내용을 전달 받았으면 문자메세지 주고 받은 내용이 있는지등 기록으로 남겨놓으시면 좋을듯 합니다. 현재 거주중인 임차인만 원하는 시일에 퇴거해준다면 문제가 없겠지만. 요즘 전월세 난으로 인해 임차인분께서 이사갈집 구하기가 어려워 종종 퇴거날짜가 밀리는 경우가 종종 생깁니다. 이렇게 되면 부평동고양둘님께서도 이사가야되는 날짜가 안맞아 기존 거주중인 집이랑 꼬여서 애매해질 수 있기 때문에 확실하게 퇴거확약서를 받아놓으시고 특약에 넣으실 수 있는 문구 넣어놓으면 좋으실듯 합니다. 입주 하시는데 문제 없이 잘 되시길 응원합니다.

안녕하세요, 부평동고양둘님. 현재 세입자가 퇴거 한다는 것이 확정이 되었다면, 부동산 사장님을 통해서 임차인 퇴거 확약서를 받고 계약서 특약에 다음과 같은 문구를 넣는다면 큰 문제 없이 진행하실 수 있을 것 같습니다. ​매도인은 잔금일까지 세입자를 퇴거시키며, 만약 퇴거하지 않을 경우 발생하는 모든 법적·경제적 책임(이자, 이사비 등)은 매도인이 지기로 한다.