[월부학교 봄학기 벛꽃🌸동 투자1번지, 마스터 클래스 최강파이어] 월부학교 4강 후기(제대로 복기하는 방법)

안녕하세요

마스터멘토님과 즐겁게 성장하고 있는 최강파이어입니다.

월부학교 4강은 적적한튜터님이

“다음 선택을 바꾸는 6년차 투자자의 복기”라는 주제로 강의를 해주셨습니다

지금까지 놓쳐서 새롭게 깨닫게 된 부분 위주로 정리해보겠습니다.

제대로 된 복기를 하는 방법

복기를 하는 이유가 행동을 개선하고 더 좋은 선택을 하기 위해서인데

결과(가격)만 보고 판단을 하기 때문에 제대로 된 복기가 안 된다고 강조해주셨습니다.

저도 1,2호기를 복기하면서 ‘왜 가격 안 오르지…’ 이렇게만 생각했습니다. 

튜터님께서는 제대로 된 복기를 위해서는 가치와 가격을 분리해야 하고, 

결과가 아닌 가치에 대한 판단을 복기하는 것이 중요하다고 알려주셨습니다.

투자 할 때 매물코칭 했던 내용을 다시 들어보고

현재와 가치판단 기준이 달라진게 있는지, 놓친 부분, 간과했던 부분들을 체크하고

행동 개선까지 이어져야 제대로 된 복기이고 똑같은 실수를 예방할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

저 같은 경우는 1호기를 할 때 지방 중소도시 공급의 영향을 애써 무시했습니다.

매물코칭 때 튜터님이 예상하는 것 보다 오래 기다려야 될 수 있고, 

간의 기회비용을 생각해보라고 하셨습니다.

당연히 버틸 수 있다고 생각했지만 같이 검토했던 물건들의 가격이 상승하는 것을 보는게

예상했던 것보다 훨씬 힘들었고 앞마당이 늘어감에 따라 포트폴리오 변경을 검토 할 때도

1호기가 많이 걸리적 거린다는 것을 알게되었습니다.

또한 2호기를 할 때도 강남과의 거리+접근성이라는 입지적 가치 보다는

전고점이라는 가격 보조지표에 많이 의지를 했다는 것을 나중에 깨달았습니다.

제대로 운영한다는 것의 의미

이번 학기 과정 중에 새롭게 했던 부분이 개인 포트폴리오 점검 부분이었습니다.

기존 자산들을 조정할 수 있는지, 추가 자산을 매수할 수 있는지 검토해 보는 시간이었습니다.

나의 상황, 현재 시장상황(규제, 세금)을 제대로 알고 있어야 운영을 제대로 할 수 있다고 알려주셨습니다

나의 상황을 파악하는 데서 기본은 자본금의 규모+대출 가능금액을 확인하는 것이었습니다.

지금 복기를 해보면 기존 투자를 할 때 활용할 수 있는 투자금의 규모를 제대로 파악하지 못해서

더 좋은 단지를 할 수 있었는데 놓쳤다는 것을 최근에 알게 되었습니다.

또한 지금은 생애최초 등의 혜택을 받을 수 있다면

전세레버리지 투자를 하는 것보다 레버리지를 더 활용할 수 있기 때문에

LTV, DSR 등 대출 가능금액을 꼭 체크해봐야 한다는 것을 알게 되었습니다.

그리고 운영을 하는 과정에서는 단순히 보유하는 것을 넘어서

추가 주택을 매수하거나 양도세, 종부세를 계산해봐야 한다는 것을 알게되었습니다.

저는 단순히 주택을 늘리면, 자산의 규모가 커지기 때문에 많이 벌 수 있겠다는 생각을 했었습니다.

그러나 양도세 중과로 계산해보면 수익이 나더라도 실제 매도를 해도 손에 들어오는 돈이 크지 않았고

최악의 상황은 지방까지 규제지역으로 묶이면서 매도를 못하게 되는 상황이었습니다.

또한 종부세를 감당 가능한 지도 꼭 계산해볼 필요가 있다는 것을 깨달았습니다.

현재 기준으로는 감당가능하다고 생각될 수 있지만

공시지가, 공정시장가액 비율이 상승할 때 기준으로 계산해봐야 하고

예상보다 오랜시간이 걸리면서 세금을 많이 내야 할수도 있고

그 기간을 견딜 수 있는지, 버틸 수 있는지까지 검토할 필요를 느꼈습니다.

튜터님이 제일 많이 강조해주셨던 이야기는

‘안다고 생각하겠지만 실제 행동으로 적용하고 있는가' 였습니다.

그리고 투자금이 없어서 투자를 못 할 때일 수록

후보로 검토했던 단지들에 대한 복기를 하면 실력이 향상시킬 수 있다고 알려주셨습니다.

튜터님이 강의에서 알려주셨던 

보유 시나리오를 이번 최임 때 작성해보고

복기를 제대로 해보도록 하겠습니다.

좋은 강의해주신

적적한투자 튜터님 감사합니다~~