안녕하세요, 느리지만 앞으로 굴러가는
돌멩이입니다 🪨
오늘은 매번 결론 파트에서 고민하게 되는
“전용59 vs 전용84” 에 대한 생각을 정리해보려 합니다.
앞마당을 만들다 보면 정말 자주 마주치는 고민이죠.
비슷한 매매가(투자금)인데 조금 더 선호있는 59를 갈까?
아니면 조금 선호도 빠지더라도 84를 갈까?
저도 이 질문 때문에 꽤 많이 고민했고,
실제 사례들을 보며 생각이 조금씩 바뀌었습니다.
1. 중·하급 선호 단지에서는 84가 유리할 수 있다
입지 차이가 크지 않은 중·하급 선호도의 단지들이라면 59보다 84가 나을 수 있다
✅ 84의 전세가가 59보다 높기 때문에 투자금이 엇비슷한 경우가 많고
✅ 상승장에서 대체로 84의 상승폭(수익)이 더 큰 경우가 많기 때문에!
부천의 한아름라이프(84)와 반달극동(59)를 가져와봤습니다.
동일 평형이라면 1호선 역접근성의 메리트가 있는 반달극동이
더 나은 선택이라고 생각하는데요.
현재 투자금을 살펴보면,
반달극동59와, 한아름라이프84의 투자금이 크게 차이가 나지 않습니다.
두 단지 모두 부천에서 선호도가 높은 생활권(단지)이 아니고
입지의 차이가 크지 않기 때문에
한아름라이프(84)가 반달극동(59)보다 더 나은 선택이라고 생각했습니다.
과거 18년~21년 상승장에서의 수익을 보면
한아름라이프(84)가 +2.67억 상승할 때,
반달극동(59)는 +1.97억 상승으로
상승장에서의 84가 더 강한 모습을 보여줬습니다.
=> (중하급 선호도) 비슷한 입지, 선호도의 단지라면 84가 유리!
2. 선호 단지들 안에서 59 vs 84
이번엔 서울의 5급지 금천구에서 가져와봤습니다.
26년 1월 금천구 앞마당을 만들며
롯데캐슬1차(59) vs 남서울힐스테이트(84)가 동일 매매가(9.3억)인 것을 보며
같은 가격이면 뭘 선택해야 할까?
라는 고민을 했습니다.
✔️ 롯데캐슬골드파크1차
- 금천구 안에서도 선호 생활권
- 대장 단지
✔️ 남서울힐스테이트
- 상품성 있는 선호 단지
아쉬운 주변환경
두 단지 모두 금천구 안에서는 선호도 있는 단지인데요!
당시의 저는 같은 평형이면, 무조건! ‘롯데캐슬1차’를 외쳤지만
평형이 차이가 나니까 헤깔렸는데요..
이때 생각해봐야 할 것은
“59의 단지가 얼마나 매력적인 단지인가?! 입니다.”
앞에서 살펴봤던 “한아름84 vs 반달극동59”의 경우
단지만 놓고 봤을 때, 반달극동이 1호선 접근성의 장점이 있지만
그렇다고 한아름 단지에 비해 압도적으로 높은 선호도라고 생각하기는 어렵습니다.
두 단지의 선호도가, 부천 안에서 높은 선호도의 단지가 아니기 때문에
1번 케이스에서는 비슷한 투자금에서는
평형의 메리트가 있는 한아름84가 더 낫다는 결론을 내렸습니다.
하지만, 2번 케이스에서는
비교 단지가 모두 생활권 안에서 상급 선호도의 단지이고
그 안에서도 롯데캐슬1차는 금천구를 대표하는 압도적인 선호도의 단지이기 때문에
남서울84보다 롯데캐슬59가 더 나을 수 있다는 생각을 했습니다.
현재 두 단지의 호가 매물을 살펴보면 아래와 같은데요!
4~5개월의 시간동안
남서울힐스테이트 84가 5천만원 오른 상황에서
롯데캐슬1차 59는 1.7억이 오른 모습을 보여줍니다.
(롯데캐슬1차는 세안고 물건임에도 말이죠..)
이처럼 선호도 있는 단지들 안에서 59 vs 84 를 비교할 때는
59의 단지가 얼마나 매력적인가?! 를 생각해보며 의사결정을 해보면 좋을 것 같습니다.
=> 두 단지 모두 선호도가 높더라도, 59단지 자체가 ‘압도적 선호’를 가진다면 59가 유리!
3. 중하급 선호도에서의 59 vs 84 (2)
이번엔 다시 중하급 선호도에서의 59 vs 84를 가져와봤습니다.
수도권 외곽지역의 역세권 단지들인데요!
연식+환경이 중요한 x지역 안에서는 역세권이라도 구축인
두 단지들은 지역 내 선호도 중하급 정도의 단지라고 생각하는데요!
✔️ A단지
- 전용 49,59의 소형 평형 단지
- 초역세권
- 초품아
✔️ B단지
- 전용84 단일 평형
- A단지보다 쪼금 더 뒤에 있는 단지
앞에서 부천의 단지들을 살펴봤던 것과 비슷한 상황인데요!
투자금은 오히려 B단지(84)가 조금 덜 드는 모습이고
매매가는 크게 차이가 나지 않는 것을 보며
‘A단지 59 비싼것 같다. 이런 상황이면 B단지 84를 선택하겠어'
라는 생각을 갖고 있었습니다.
하지만…매물임장을 해보며 생각이 달라졌습니다.
A단지와 B단지의 물리적 위치가 크게 차이나지 않는 상황에서
두 단지의 입지, 선호도 차이는 크지 않다고 생각했는데
현장에서 확인해봤을 때는
A단지 59의 수요가 ‘내가 생각했던 것 보다 훨씬 크다!’는 것을 느꼈습니다.
매물을 보고 아래와 같은 생각을 했습니다.
- B단지가 84이기 때문에 상승장에서의 수익은 A단지 59보다 더 높을 수 있어
- 하지만, A단지 59의 수요는 진짜 압도적인 것 같아.
- 나중에 매도하고 갈아타기 관점에서 생각해보면 A단지가 더 나은 선택이 될 수도 있을 것 같은데?!
실제 두 단지의 전저점 이후 상승을 살펴보면
A단지 59가 훨씬 가파르게, 더 많은 상승을 보여주고 있습니다.
결국, 59 vs 84의 답은 ‘선호도/수요’라고 생각합니다
세 가지 케이스의 59 vs 84를 살펴보며
결론적으로 든 생각은 “결국엔 수요/선호도 이다." 입니다.
59 vs 84를 비교해보며 아래와 같은 질문을 해보면 좋을 것 같습니다.
- 내가 실거주자라면 평형을 줄이더라도 들어가고 싶은 단지인가?
- 사람들은 조금 더 입지 좋은 59를 더 가고 싶어할까?
- 아니면 조금 입지 빠지더라도 84를 더 선호할까?
- 결국 어디의 수요가 더 강한가?
결국 59 vs 84는 복잡하게 이것저것 케이스를 나눠가며 따지기 보다는
이 지역을 찾는 사람들은 어디를 더 좋아하는가?
어디가 더 수요가 많은가?
의 관점에서 접근해야 한다는 생각이 들었습니다.
59냐, 84냐보다
어디의 선호도/수요가 더 강한지를 보는 것.
그게 결국 더 중요한 기준이라는 생각이 들었습니다.
