그래프에 나오지 않는 디테일 [재이리]

안녕하세요.

반짝반짝 빛나는 재이리입니다. 💕

그래프상 전고점보다 2-30% 떨어진 곳

이런 단지가 내 투자금 범위에 들어오면

참 매력적이게 다가옵니다.

전고점과 투자금을 고려해

수익률 200%를 계산해봅니다.

'전고점 회복만 한다면

수익률 200%는 거뜬하지 않을까?'

희망회로를 돌려봅니다.

그래프의 함정에 빠지면

매도시기가 늦어질 뿐 아니라

목표매도가에 팔지 못 할 수 있습니다.

그래프에 나오지 않는 가격의 디테일함을

예시와 함께 살펴보겠습니다.

ㅣ1. 조망에 따른 가격 차이

중소도시 포항의 한 단지를

예시로 들어보겠습니다.

포항효자웰빙타운SK뷰(07년식, 1181세대)의

전고점은 4억 9,000만원이며

현재 네이버호가 저층제외 최저가는

3억 4,900만원입니다.

무려 1억 4천만원,

30% 가까이 떨어진 가격 이라

저렴해보입니다.

해당 단지의 30평대 동 선호도는

단지 배치도에서 알 수 있듯이

106, 111동이 뻥 뚫린 강뷰로

가장 선호도가 높습니다.

그렇다면 앞동과 뒷동의

동별 최고가를 한번 살펴볼까요?

최고가 4.9억을 찍었던 동은 앞동이며

현재 최저호가 4.2억에 나옵니다.

뒷동은 최고가가 4.37억으로

현재 최저호가 3.49억으로 나옵니다.

3억대와 4억대. 가격만 보면

완전 다른 단지 같지만

아실, 호갱노노 그래프는

하나의 선만 보여줍니다.

ㅣ2. 학군에 따른 가격 차이

초등학교 배정

다음은 강동구의 랜드마크,

고덕그라시움(19년식,4932세대)을

예시로 들어보겠습니다.

고덕그라시움은

4932세대의 대단지로

아래 사진처럼

동별로 배정 초등학교가 달라집니다.

고덕초 - 전교생 464명, 학급당학생수 18명

강덕초 - 전교생 1,163명, 학급당학생수 23명

으로 고덕초보다는 강덕초를

더 선호하는 것 으로 보입니다.

초등 배정에 따라 가격 차이가 나는지

네이버 호가를 살펴보겠습니다.

강덕초 배정 동의 매매가가

고덕초 배정 동에 비해

59기준 중층이상 7천만원

84기준 중층이상 6천만원

비싸게 형성되어 있네요.

강덕초 배정 동과

고덕초 배정 동의 가격차이로 보아

뚜렷한 학군 수요가 보입니다.

고덕그라시움의

초등 배정에 따른 동별 가격차이를 보면

완전 다른 단지 같지만

아실, 호갱노노 그래프는

하나의 선만 보여줍니다.

ㅣ3. 학군에 따른 가격 차이

중학교 배정

학군으로 유명한 분당의 한 단지를

예시로 들어보겠습니다.

학업성취도 96% 수내중에 배정 가능한

샛별동성(92년식, 582세대)입니다.

샛별마을 동성아파트는

✔️201,203,206,207동이

수내중, 샛별중 공동 1순위이며

✔️나머지 동은 샛별중 1순위입니다.

전고점 상단의 대부분이

203, 206동으로 보이고

최고가도 203동이 차지했네요.

동별 가격차이를 살펴보기 위해

네이버 호가를 보겠습니다.

수내중 배정 동의 매매가가

샛별중 배정 동에 비해

84기준으로 최소 1억

비싸게 형성되어 있네요.

수내중에 갈 수 있는 동이

4개 동으로 희소성이 있어

학군 수요에 따른

동별 가격차이가 보입니다.

1억 차이의 가격을 놓고 보면

완전 다른 단지 같지만

아실, 호갱노노 그래프는

하나의 선만 보여줍니다.

ㅣ4. 디테일함을 알아야 하는 이유

아실 그래프 상으로는

동별 선호도와

선호도에 따른 가격 차이를

알 수 없습니다.

전고점에 비해 떨어진 가격을 보고

섣불리 투자했다가는

수익률 200%를

달성하지 못 할 수도 있습니다.

위에서 살펴본 예시 단지들처럼

동별 선호도에 따라

가격이 달라지는 경우

이전의 최고점이

내 것이 아닐 수 있기 때문입니다.

이전의 가격 흐름이

내 것이 아닐 수 있기 때문입니다.

그래프만 보고 투자를 하기에는

조심스러울 수 밖에 없는 부분입니다.

학군 배정에 따른 동별 선호도

언덕에 따른 동별 선호도

뷰에 따른 동별 선호도

선호도가 반영된 동별 가격 차이

이런 디테일함은

현장에서의 임장과 손품을

연결해야만 알 수 있는 것들입니다.

ㅣ정리

내가 숫자에만 매몰되어

단지의 가치를 제대로

파악하지 못하고 있는 건 아닌지

디테일이 반영되지 않은

그래프를 믿고 저평가를

판단하는 오류를 범하고 있진 않은지

단순한 최고가만 참고하여

내것이 아닌 숫자를 믿고 있진 않은지

잘 살펴보고

임장과 가격을 연결시켜

찐수익률 200%를

달성할 수 있는 보석,

함께 찾아봅시다 ♡

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

새해 복 많이 받으세요💖