서울투자기초반 3강 강의후기 [서투기31기39조 sumibada] 낮에도 밤에도 살기좋은 곳!!

서울투자기초반 3강 진담님 강의후기 [서투기31기39조 sumibada] 

3강 진심을담아서님

비규제 지역에서 내 돈으로 가장 좋은 아파트 찾는 법

이번 강의는 구리와 다산에 대해 알아가는 시간이기도 했다.

구리가 좋다는 얘기만 들었지 전혀 가보지도 궁금하지도 않았던 곳이었는데

진담님 강의를 들으면서 지역에 대해 궁금해졌고 임장을 가고 싶다는 마음이 들기도 했다.

이번 강의의 목표는 

구리 다산을 제대로 이해해서 비규제 지역 앞마당에 적용한다.

비규제 지역 안에서 비교평가를 통해 의사결정하는 방법을 배운다.

비규제 신도시 투자의 전략과 방향을 이해하고 실행한다.

왜  구리 다산일까?

교통이 개선되거나 환경이 좋거나. 

다산은 신도시 투자에서 가장 중요한 환경과 교통이 개선되었고

8호선이 들어오면서 전고점 대비 하락률이 덜 했던 곳이기도 하다.

비규제 지역 투자 가치로는 서울은 난계발이 디폴트이기 때문에

주요업무지구 접근성이 용이하거나, 평지, 쾌적한 환경인지 잘 봐야 한다.

(예: 평촌의 학원가, 구리의 환경, 부천의 상권)

서울이냐 비규제이냐 보다 중요한 것은 그 안에 사람들이

살고 싶은 단지인지를 볼 줄 알아야 한다.

비규제지역인 수도권은 지방에 비해 수요가 많아서

상대적으로 운영이 지방보다 수월하다. 

하락장 매도를 통해 갈아타기도 가능한 투자처이다.(선호단지라면)

하락장이 와도 직전 가격만큼 내려가지 않는다. 

지방이랑은 다른 특징을 보임. (지방은 내가 산 가격으로도 내려갈 수 있다.)

전고점 다다른 단지는 어떻게 봐야할까?

전고점이 의미없는 시장이 바로 앞에 왔다.

전고점이 아니라 철저하게 가치 대 가치로 

더 좋은 것을 선택하는게 지금 시장에서 중요하다는 것.

서울수도권에서 희소한 평지 택지 및 안전하고 쾌적한 환경으로 선호도 높은 단지는

매수/보유/매도시 큰 수요를 바탕으로 전세 상승/시세차익이 모두 가능하며

할수 있는 것 중에 가장 좋은 것에 집중해서 최대한 큰 수익을 내는 것이다.

두려움보다는 대응하면서 매수 검토하고

입주하는 28년 말 기준으로 전세가격의 10% 대응 가능하게 만든다.

무리한 매수는 지양하며  현시점 대비 전세가가 낮아질 것도 염두하며 투자를 진행한다.

생활권 가격

평형을 빼고 입지가 좋은지 않은지를 먼저 본다.

입지가치가 좋은거 먼저, 단지가치가 좋은 거 먼저 선택한다.

**는 현재 좋은 단지와 덜 좋은 단지 가격 차이가 크지 않고

20평대 30평대 투자금 차이도 크지 않다.

지금은 더 좋은 물건 더 좋은 평형에

투자를 한다는 마음으로 먼저 접근해야 한다.

비교평가

아파트를 지우고도 남는 인프라가 좋은지를 보자.

무언가 더 좋은 걸 찾기보다는 매물 대 매물이 중요할 수 있다.

낮에도 밤에도 살기 좋은 곳이 더 나을 수 있다는 말씀에 고개를 끄덕였다. 

(수요가 안전하고 큰가? 전세뺄 때 용이하다는 점.)

비규제 지역에서 주의해야 할 단지 특징

300세대 미만

비역세권,비균질.나홀로

방1개 단지들. 아직은 우선순위는 아니다. 

부동산 투자는 기다림이 필연이며, 그 안에 어떤 일이 일어날지 모른다.

현재 우선순위가 아닌 단지라도 나중에는 우선순위가 된다는 것을 기억하자

지역간 비교평가시 구축과 신축 비교는 어떻게 할까?

더 먼저 오를 곳은 어디일까?

서울 수도권 지역이 각각 어떤 선호도가 작동하는지 파악한다. (예 강동구 환경,영등포 교통)

부동산에서 먼저 오르는 것보다 중요한 건 가치 있는 것!!

매번 바뀌는 기준이 아니라 명확한 기준으로 파악하는 것을 기억하자!!

단지가치는 입지가치+상품가치

입지가치 1순위 강남,한강접근성(위치) 주요직장 접근성(교통)

상품가치 2순위 연식/세대수, 환경(택지)

상급지는 입지가치가 더 크고 하급지는 상품가치가 더 크기 때문에

입지 가치를 우선으로 보고, 비슷할 때는 상품가치를 보고 비교평가한다.

비교평가는 무엇보다 지역의 선호도와 가치를 아는 것이다.

지금 만들고 있는 앞마당의 이해도를 높이고 다른 지역과 정교하게 

비교한다면 안전한 투자가 가능하다.

갈아타기도 내집마련도 투자에도 의사결정과 분별력이 필요하다.

그리고 의사결정과 분별력은 나 스스로부터 나온다는 것.

10억 달성의 어려움은 앞마당 부족이 아니라 스스로 확신 있는 

의사결정을 하지 못하기 때문이다.

투자자로 의사결정과 분별력을 갖추게 하는 것은 독서이다.

독서를 통해 단단한 마인드를 쌓아가도록 하자.

이리저리 흔들리지 않고 목표를 향해 꾸준히 나아가도록 말이다.

진담님의 마지막에 하신 말씀을 들으면서 상처와 불안전함을 인정하고

포기하지 않고 더 단단해지기 위해 나아가는 한 사람이 되어야겠다라는 생각을 하게 되었다.

마음담아 열정적으로 강의해주신 진담님 감사드립니다.

적용할점

입지가치를 먼저보고 상품가치를 본다. (평형을 빼고 입지가 좋은지를 먼저 보자)

아파트를 지우고도 남는 인프라가 무엇인지를 기억하고 적용하자.

지역별로 어떤 선호도가 적용되는지를 파악하자.(생활권별, 지역별)

독서를 통해 단단한 마인드를 쌓아간다.

비교평가를 통해 가치있는 단지를 뽑아보자.

-sumibada