서투기 3주차 강의 후기

<서투기 3주차 강의 후기>

*구리/다산 지역분석 (교통>>환경, 단지 개별성=연식)

-직장 : 구리는 직장을 이유로 넘어올만한 지역X, 따라서 주요업무지구 교통접근성 중요

-교통 : 구리는 교통이 가장 중요(8호선>경의중앙선>>경춘선), 8호선 중심으로 투자처 찾기

-환경 : 상권 대체로 비슷, 한강 및 공원 등 자연환경 선호도 중요

-학군 : 장자 선호하지만 압도적이지 않음

-공급 : 왕숙지구 입주물량은 시기 미정이고 입지에서 많이 밀리므로 전세가격 10% 대응 가능하면 OK

*구리/다산 생활권분석

1) 수택/장자 생활권 : 교통→환경 중요

2) 인창 생활권 : 교통→환경 중요

3) 다산 생활권 : 다산>도농>지금

4) 갈매 생활권 : 신축 택지이나 교통 불편, 중기 또는 단기 보유 후 매도 전략

*구리의 현재 상황

-좋은 단지와 덜 좋은 단지 가격차이가 크지 않음. 20평대와 30평대 투자금 차이가 크지 않음.

  →더 좋은 물건, 더 좋은 평형에 투자한다는 마음으로 먼저 접근하기

-평형/연식/가격 등 모든 조건이 같다면 생활권 좋은 곳을 선택하는 것을 권장하지만, 조건이 다르다면 단지 개별성이 더 중요하다. 구리/다산은 매우 넓은 땅이 아니고 옹기종기 모인 특징으로 생활권 간 격차가 다른 도시 대비 덜한 편이기 때문이다.

*비교평가 프로세스

1) 지역 내 비교평가 : 지역 내 핵심 선호도 키워드를 알고 적용하기 → 잃지 않는 비교평가를 한다.

2) 지역 간 비교평가 : 지역 별 핵심 선호도 키워드를 지역에 맞게 적용하기 → 더 벌 수 있는 비교평가를 한다.

**구리/다산 지역 내 비교평가 주의점

-위치/입지 및 선호도가 매우 아쉬운 단지들 : 후순위, 전세운영시 어려울 수 있음

-연식만 받쳐주는 단지들 : 연식 좋아도 입지가 밀리면 전세가 흐름이 불안하므로 전세운영 어려움

-객관적인 입지 가치가 아닌 기분이 반영되는 단지 : 인식 안좋아도 객관적 조건이 좋으면 가치가 있으므로 우선순위는 아니지만 투자 범위가 들어간다.

-지역 안에서 더 나은 대안이 많은 단지 : 인창 택지, 장자 택지에 너무 많은 대안 있으면 후순위

-투자금이 많이 투입되는 소형평가 단지 : 복도식이라도 방3개가 낫고, 도보 큰 차이 안나면 수요가 더 많은 큰 평형이 낫다.

*비교평가 방법

-비교 평가시 일반적 생각을 지우고, 각 “지역의 선호도와 가치” 즉, 본질을 먼저 봐야 함

-핵심지로 갈수록 위치가 중요, 멀어질수록 교통,환경 등 지역별 선호도가 중요

-지역 간 비교평가시 입지가치를 우선 보고, 비슷할 때 상품가치를 보고 비교평가 할 것

<나에게 적용할 점>

-부천 지역의 선호도, 가치 키워드 정리하기

-비교평가 양식을 사용해 부천 단지 비교평가 하기

-부천 투자금별 TOP3 정리하기

-TOP3 단지 매임 예약하기