4강을 듣고 머리를 한 대 맞은 느낌이었습니다. "복기"라는 단어를 그동안 너무 가볍게 쓰고 있었습니다.
복기는 결과가 아니라 가치를 돌아보는 것입니다
"올랐다, 떨어졌다"로 복기하면 그건 결과론입니다. 진짜 복기는 내 판단이 맞았는지를 돌아보는 겁니다. 틀렸다면 무엇을 놓쳤는지를 찾는 겁니다.
하워드 막스의 "투자에 관한 생각"에서도 같은 이야기를 합니다. 결과가 좋았어도 과정이 엉망이면 그건 운이고, 결과가 나빴어도 과정이 탄탄하면 다음엔 됩니다. 과정을 복기해야 실력이 쌓입니다.
강의에서 복기의 세 가지 축을 알려줬습니다:
1. 투자 대상
2. 나의 상황
3. 운영 관점
이 셋을 하나하나 뜯어보는 겁니다. 내 로직과 논리가 정말 맞았는지.
투자 대상 복기 : 입지가치와 상품가치를 나눠서 봅니다
실제로 걸어서 시간을 측정해봅니다. 지하철역까지, 학교까지, 마트까지. 네이버 지도 10분이 실제로는 15분일 수 있습니다.
거기에 거주하는 사람들이 어떤 사람들인지를 판단합니다. 당산은 여의도 출퇴근하는 직장인들이 삽니다. 그 수요가 이 단지의 가격을 지탱하는 힘입니다.
입지가치(위치, 교통, 학군, 환경)와 상품가치(연식, 브랜드, 세대수, 구조)를 분리해서 봐야 합니다. 둘 다 좋으면 비싼 거고, 입지는 좋은데 상품이 안 좋으면 그게 기회입니다.
나의 상황 복기 : 레버리지를 정말 이해하고 있는가
이 부분에서 솔직히 반성을 많이 했습니다.
"레버리지를 최대한 활용하고 있는가?" 이 질문을 스스로에게 던져보니까, 생각보다 놓치고 있는 게 많았습니다.
전세 보증금도 레버리지라는 것. 연금 담보대출을 받을 수 있다는 것. 1주택이면 주택담보대출이 나온다는 것. 다주택자라도 가능한 경로가 있다는 것.
"안 된다"고 지레짐작하기 전에, 정말 검토를 해봤는지. 하나하나 따져보면 레버리지를 극대화할 수 있는 방법이 있을 수 있습니다.
운영 방향 복기 : 보유도 전략입니다
"사고 나면 끝"이 아닙니다. 보유도 운영 전략입니다.
시장 상황과 내 상황에 맞춰서 계속 판단해야 합니다:
• 보유 물건을 팔 수 있는가?
• 더 좋은 걸 살 수 있는가?
• 양도세는 감당 가능한가? (매도 후 움직일 수 있는지)
• 종부세는 장기 보유 시 감당 가능한가?
자산 규모를 빠르게 늘리는 게 끝이 아닙니다. 세금을 알아야 나에게 맞는 길을 갈 수 있습니다. 10억을 벌어도 양도세 4억 내면 6억이고, 세금 전략을 짜면 8억을 남길 수 있습니다. 이 차이가 다음 투자의 종잣돈을 결정합니다.
복기는 한 번으로 끝이 아닙니다
내 상황이 바뀝니다. 시장이 바뀝니다. 규제가 바뀝니다.
그래서 복기도 주기적으로 해야 합니다:
• 투자 대상: 매달 (시세 변동, 주변 환경 변화)
• 나의 상황: 분기별 (소득, 대출 여력, 가족 상황)
• 운영 방향: 반기별 (운영 방향은 자주 바뀌면 오히려 독입니다)
적용할 점
1. 양도세와 종부세 중과를 직접 계산하기 : 감으로 "세금 많이 나오겠지"가 아니라, 정확한 숫자를 뽑아봅니다. 세금 계산기를 만들어서 시나리오별로 돌려봅니다.
2. 1호기 매도를 무조건 하는 게 아니라, 다양한 관점으로 고민하기 : 매도가 정답이 아닐 수 있습니다. 보유 vs 매도 vs 갈아타기, 각각의 세금과 기회비용을 비교해봅니다.
3. 임장을 다시 갑니다. 투자 대상을 복기하기 : 그 당시 내 판단을 뜯어보고, 지금 그 생각이 맞는지 현장에서 확인합니다. 시간이 지나면 동네도 변하고, 내 눈도 변합니다.
4. 지금 내가 놓치고 있는 게 뭔지 판단하기: 레버리지를 더 쓸 수 있는데 안 쓰고 있는 건 아닌지, 운영을 개선할 수 있는데 관성으로 방치하고 있는 건 아닌지. 복기의 목적은 결국 "다음에 더 잘하기 위해서"입니다
