안녕하세요, 김실력입니다😀
열반실전반 35기 4강 후기 입니다!
🔔 깨달은 점
깨 1. 매임 해야 할 단지
1) 랜드마크
- 생활권별 랜드마크
2) 저평가 단지
- 연식이 같은데 가격이 싼 단지 (상품성, 내부 구조 등의 차이)
- 가격이 비슷한데 연식이 다른 단지 (교통, 학군 등 디테일한 선호도)
3) 예산단지
- 투자 가능하다면, 좋은 생활권부터 보기
>> 앞으로 매임할 때 생활권별 랜드마크는 반드시 포함 시키기
깨 2. 매물임장의 치트키는 '자금 계획'
- 언제, 얼마의 돈으로 이 집을 살겁니다
- 전화임장 전에 가용가능한 금액 (실제론 없더라도 확신을 줄 수 있는) 파악하기
깨 3. 연식별로 달라지는 매임 체크 사항
- 신축(10년 이내) : 동, 층, 구조, 옵션, 하자
- 20년 이내 : 수리할게 있는지? (수리범위) / 내부 수리상태가 경쟁력
- 30년 이내 : 살릴 게 있는지? / 구축에서 샷시 중요 / 반드시 체크해야할 하자 '누수', ‘결로’
깨 4. 임대용 수리는 깔끔&튼튼
- 깔끔? 도배, 장판, 등, 시트지 / 욕실, 주방 (실리콘, 줄눈)
- 튼튼? 욕실(도기), 주방(볼, 후드 교체)
깨 5. 매물보고 부사님이랑 해야 할 일
- 1등 논의하고, 못 본 물건 없는지, 더 나올 물건없는지 샅샅이 체크
- 최근 실거래로 진짜 들어가는 투자금 계산 ( 최근 거래된 전세 상태도 파악)
- 리스크 파악하기
1) 입주가능
- 규제 : 전입가능시점확인
- 비규제 : 조건부 전세대출 주인 협의 여부 or 주전가능?
2) 세안고
- 세입자 퇴거 일정 확인 (계약일정)
- 세입자의 성향 확인 (전세, 매도 리스크) *집 잘 보여주는지?
- 전세) 낮은 보증금 >> 계약갱신청구권 사용유무 확인
- 월세) 조건부 전세대출 주인 협의 여부
깨 6. 임보에 남겨야할 단 한가지? 단.지.선.호.도.
깨 7. 대출
- 신용대출? 연소득 1배수까지 (원천징수 1배수까지)
- 정책대출? dti를 보기때문에 dsr보다 한도 많음
- 월부 대출 예상 계산기! 활용해보기
- 6억 이하 : 신생아, 보금자리론 > 은행권
- 6억 초과 : 은행권생초 > 서민실수요자 > 일반
깨 8. 갈아탈 단지는 미리미리 만들어 놓자!
- 갈아탈 후보단지를 '미리' 만들어놓는다고 생각하고 결론 (매매가 * 2배에 해당하는 단지)
- 가급적이면 내 상황에서 다음스텝을 도모할 수 있는 결론
깨 9. 앞마당이 많아도 '정리'가 되어있어야 투자로 연결 가능
- 평소에 꾸준히 앞마당 가격을 확인하면 투자하기 좋은 지역, 단지를 알 수 있다.
깨 10. 앞마당 관리의 핵심?
- 투자 '기회'를 잡아 '실전 투자'로 연결
깨 11. 가격대별 시세 트레킹 ***
- 지역별 시세트레킹 말고, 가격대별 시세트레킹 하기 (수도권 앞마당)
- 비교평가를 통해 저평가 지역 확인
깨 12. 전저점 대비 상승률을 보는 이유?
- 상급지와 하급지간의 가격 차이가 생기며 전고점 대비 하락률이 중요 X
- 전고점을 넘어간 '상승장 중반 이후' 안전마진을 확인하기 위해서
깨 13. 안테나 단지 뽑기
1) 지역 랜드마크 선정
2) 앞마당 내 생활권별 설정
3) 생활권별 주요 단지 (비슷한 선호도를 가진 중복되는 단지 제외)
4) 하나의 앞마당에서 10개 내외 (더 줄이면 5개 내외)
깨 14. 시세트레킹
- 투자금 적다고 20평대만 보다가는 30평대에서 기회를 놓칠 수 있다 (가격과 투자금에서 큰 차이 안나는 경우)
- 20~30평대 모두 트레킹 권장
- 3군 이상? 20평대 중심 / 4군 이하? 30평대 중심 (비규제포함)
- 단, 랜마는 20~30평대 둘 다
깨 15. 시세트레킹을 하고, 매매/전세 가격 및 전세 개수 변화 확인 후 '전화 임장' 반드시 하기!
- 최소 2개 단지
- 분위기, 매물, 전세세팅 등)
깨 16. 시세트레킹 -> 원페이지 -> 전수조사 (단, 전수조사 지역은 최대 3개)
깨 17. 앞마당 원페이지는 하나의 지역 당 20분! 타이머 측정 (5~10개)
깨 18. 전수조사
- 수도권은 200세대 이상
- 매-전 갭은 내 투자금 + 3,000만원
- 투자금이 없다면?
1) 향후 매도를 고려 (전저점 * 180%)
2) 2년 간 저축가능 금액
3) 해당 지역 평균 투자금
- 전수조사 결과 : 후보 단지 3~5개 -> 3개 지역? 9~15개
깨 19. 임보결론
- 써도써도 어려운 임보 결론 (시간이 필요한 일)
- '투자의사결정'을 스스로 내릴 수 있도록 준비하며 '인사이트(경험)'을 쌓아하는 과정
- 저평가 되어 있다면 감당가능한 수준에서 '투자하는 것'이 중요하다!
- 1등 뽑기 하지 마세요! (장바구니에 담는 느낌으로)
- 투자와 내집마련을 같이 두고 고민기
- Q. 매도 후 나오는 시세차익은 어떤 기준으로 계산을 해야할까요?
1) 1년 이내 갈아타기를 계획
- 매도가격 = 현재 네이버 부동산에 올라온 호가 or 실거래가된 가격
2) 최소 1년 이상 지난 이후 갈아타기를 계획
- 매도가격 = 전저점 * 180% (22년말 ~ 23년초 저층을 제외하고 낮게 거래된 가격
깨 20. 기존 계약서와 동일하게 계약서 작성하는걸 연습해보세요!
깨 21. 과연 내가 하는 행동이 나의 목표를 달성할 수 있을만큼의 가치 있는 행동인가?
깨 22. 투자의 90%는 멘탈이다
깨 23. 기타
- 주요 업무지구로 직결되지않은 6호선
- 시세그룹핑에 (생활권별) 랜마 표시
- 저평가 매물을 알기위해선 선호동을 알아야함
- 수도권에서는 방 개수 체크하기
- 시에 설치 비용? 30평 4대 기준 (500만원 전후)
- 발코니확장비) 2천만원 전후
- 붙박이장 시공) 300만원 전후
- 보일러는 10년 주기별 교체 필요
- 수도권 올수리 비용? (단순하게) 평당 100만원
- 샷시 : 외부 1,100만원 (내부되어있다면 skip)
- 화장실 : 300~500 (덧방한다면: 200만원선, ubr : +100만원)
- 싱크대 : 200~300만원
- 도배,장판,샷시는 사실상 당일에도 가능하다. (오전 교체, 오후 짐풀기)
- 주방 2일 / 화장실 3일 이상
- 수도권 외곽의 전세가 심상치 않다... 비규제지역을 정말 잘 지켜봐야함 (전세 물량 자체가 절대 부족)
- 10평대를 투자한다면? 역세권 / 방 2개 / 용적률 낮은 것
NOT A But B
A가 아닌 B
나는 B를 원한다
I Wanna B
나는 되고 싶다
I Wanna Be
나는 부자가 되고 싶다
I Wanna Be RICH
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일단 하자, 지금 당장!
돈이 없는 사람이지,
실력이 없는 사람이 되지 않기 위해
꾸준한 실력 쌓기를 하고 있는 ‘김실력’
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