관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
앞마당을 만드는 과정을 배우고 싶으면 실전준비반으로
실전준비반의 강의는
1) 임장하는 법
2) 임장 보고서 쓰는 법
3) 임장과 임보를 적용하여 투자하는 법
4) 비교평가하는 법
이 네 가지를 알려준다.
이렇게 실전준비반에서는 HOW를 명확하고 구체적으로 알려주신다.
그 중 1강에서는 임장하는 법 = 앞마당을 하나 뽀개는 방법을 알려주신다.
우선, 자음과모음님의 열변을 토하는 강의에 용암 같은 열정을 느꼈다. 처음에 강의를 틀었을 때 사운드를 잘 못 맞추어 보험회사 영업장에서 느낄 수 있는 보험설계사님들의 빠이팅 넘치는 것과 같은 목소리가 들려 깜짝 놀랬었다.
아무튼.... 나는 열반스쿨기초반을 마무리하고 바로 실전준비반을 듣게 되면서, 아파트 수익률 보고서 작성하는 법은 알았으니 실제로 투자에 적용할 수 있는 임장보고서를 배우고 반복숙달하는 시간을 가지고 싶었다.
지속적으로 임장보고서를 배우고 작성하는 데 시간을 녹이면 처음에는 향상되는 것 같지는 않지만, 하나의 지역을 이해할 수 있게 되고, 더 나아가 비교평가를 할 수 있게 되며, 그 이후에 부동산 투자에 대한 식견과 능력이 퀀텀점프를 할 수 있는 계기를 맞이할 수 있지 않을까 싶었다.
다만 열기반을 들었다고 다 아는 것은 아니니, 아는 척 하지 말고 다시 머리가 백지가 되어서 새롭게 배워보자 결심했었다.
□ "강의를 듣고 오늘 이 순간 이후부터 나는 부동산에 대해 3가지만 고려한다. 가치, 가격, 그리고 비교평가"
예전에 생각했었던 한강뷰가 어떻고 숲세권이 어떻고 재건축 용적률이 우선 이래서 안되고 생각하지 말고,
딱 부동산은 가치+가격+비교평가만 생각해야 함을 머리에 주입했다.
가치는 결국 사람들의 선호도이다. 사람들의 선호도가 직장,교통,학군,환경으로 결정되고 내가 보는 아파트가 그 네 가지 요소에 어떤 선호도가 있는지 나 스스로 계속 생각하고 되물어야 한다.
가격만 보고 하나의 단지를 살지 말지 결정할 수 없다. 전고점 대비 하락율과 다른 가치가 비슷한 단지 대비 가격이 낮은지 높은지 계속 알아보고 판단해야 한다. 그러나 아직은 초보자 수준이니까 아는 동네와 단지를 넓혀 나가면서 식견을 만들자 = 앞마당을 만들고 수많은 단지들을 비교평가를 해보자.
□ 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장은 무엇을 봐야 하는지 알게 되었다.
앞마당이라는 것은 주 20시간 이상 시간 투자를 하여 분+단+매임까지 완료하고 1개의 임보를 작성하여 그 지역을 온전히 파악한 것을 말한다. = 내가 그 지역의 그 동네의 그 단지의 가치를 정확히 이해하는 것이다.
그러기 위해서는 백문이 불여일견이다. 누군가의 이야기를 듣기만 하고 판단하지 말고 직접 가보고 분위기를 느끼고 선호도를 정리하고 단지 내 시설들을 머리에 넣고 단지 내에서도 선호도를 판단하는 과정이 필요하다는 것을 알게 되었다.
강의에서는 분위기 임장 전에는 무엇을 봐야 하는지, 루트는 어떻게 짜야 하는지, 임장 중에는 무엇을 사진을 찍어야 하는지. 사진을 모아서 하나의 장표를 만들어서 파악해야 하는 것은 무엇인지, 지방은 또 어떻게 분임을 해야 하는지 하나부터 열까지 정말 세세히 알려주신다. 이 강의 듣고 분위기 임장을 이해하지 못하면 바보가 될 정도로 말이다.
정말 놀라웠던 것은 환경을 평가할 때 백화점이 있는 동네와 없는 동네, 백화점 중에서 1층의 브랜드가 무엇이 있는지도 확인하면서 그 동네의 소비력을 판단할 수 있다는 것이었다. 전에는 그냥 백화점이구나 하면서 무심코 지나갔는데 이미 성공한 투자자들의 눈높이에서 바라보면 깨닫는 것도 많아지는 지혜를 얻었다(아는 만큼 보인다).
□ 이제부터 내가 적용해야 할 점은?
강의를 듣기 일주일 전에 안양 일부를 분위기 임장을 했었다. 내일 저녁에 안양 동안구 평촌의 평북 지역을 바로 분위기 임장을 하고 강의안대로 동네 선호도의 순위를 매기고 자모님께서 알려주신 Tool대로 평가해보아야겠다.
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