안녕하세요 멤생이 입니다.
제가 너무나도 좋아하는 적투튜터님의
월부학교 4강 강의후기 남겨보겠습니다.
원메시지 : 복기는 가격이 올랐는지 내렸는지가 아니라, 그때 내가 했던 가치 판단이 맞았는지를 다시 뜯어보는 것이다.
단 하나의 적용할 점 : 이번 달 안에 투자 대상 복기 양식을 꺼내서 내가 비교평가했던 단지를 직접 채워보고, 재확인 임장 날짜까지 적어두기.
강의를 듣기 전까지 제가 했던 복기는 그때 봤던 단지 가격을 다시 확인하는 정도로 생각했습니다. 경험담도 써봤고 단지도 다시 들여다봤는데, 막상 다음 단지를 볼 때 또 똑같은 눈으로 보고 있는 제 모습을 발견하곤 했습니다. 복기는 했는데 달라진 게 없는 그 말로 할수없는 답답한 느낌 공감되시죠. 강의를 들으니 제가 왜 그랬는지를 정확하게 짚어줬습니다.
복기가 안 됐던 이유는 결과만 봤기 때문입니다
신축과 구축 단지를 비교해서 봤을때 오른 폭만 놓고 보면 얼죽신이 답인 것 같다가도 같은 비교 안에서 구축이 더 오른 걸 보면 역시 입지가 답인 것처럼 보였습니다. 근데 시장은 아직 안 끝났고, 결국 가격으로 먼저 결론을 내고 거기에 이유를 가져다 붙이고 있던 거였습니다.
오른 단지는 잘 샀다, 안 오른 단지는 잘못 샀다. 이렇게 결과로만 채점을 하니까 정작 제 판단 기준은 하나도 안 바뀌더라고요. 결과가 아니라 그때 했던 가치 판단을 복기해야 한다는 말이 이번 강의에서 가장 크게 와닿은 부분이었습니다.
투자 대상 복기 - 내가 봤던 기준을 뜯어보기
튜터님의 투자 사례를 봤을 때 강남까지 비슷하다고 보고 입지 좋은 단지라고 판단했는데, 정작 어떻게 가는 시간인지는 안 봤다는 거였습니다. 지도 앱의 숫자만 봤지 거기 사는 사람의 아침은 안 봤다는 말에 공감했습니다. 전세가도 마찬가지였습니다. 신축이라 전세가 잘 나갈 거라고 상품성만 봤지, 공급이라는 변수를 전세가에 연결하지 못했던 거죠. 입지는 접근 시간이 아니라 그 땅에서의 삶으로 봐야 하고, 전세가는 상품성에 수요 대비 공급을 같이 봐야 한다는 걸 기본으로 앞으로 단지를 비교할 때 기준으로 가져가려고 합니다.
나의 상황 복기 - 안 보이던 종잣돈과 레버리지
종잣돈, LTV, DSR을 제대로 알면 내가 쓸 수 있는 레버리지가 보인다고 하셨는데, 사례에서 전세 보증금을 종잣돈으로 못 보고 있던 부분이 제 얘기 같았습니다. 투자냐 실거주냐 관점으로만 보니까 보증금이 그냥 묶인 돈으로만 보였던 거죠. 종잣돈도 LTV도 DSR도 하나만 달라져도 볼 수 있는 단지의 레벨이 바뀐다는 말이 무서우면서도 동기부여가 됐습니다. 내 상황을 제대로 안 보면 좋은 자산이 있어도 그게 선택지에 아예 안 들어온다는 거니깐요.
운영 방향 복기 - 규모가 아니라 세금까지 계산해야
운영은 남의 말이 아니라 내 상황이 기준이 되어야 한다는 말로 시작했는데, 시장이 바뀔 때마다 흔들렸던 저한테는 필요한 말이었습니다. 팔 수 있는가, 더 좋은 걸 살 수 있는가. 이 두 질문으로 방향을 잡고 양도세와 종부세를 직접 계산해보는 과정을 꼭 해봐야겠다 생각했습니다.
특히 매도 순서를 바꾸면 한 채는 일반과세로 피할 수 있다는 부분, 자산 규모만 보면 커 보여도 세금까지 계산해야 진짜 내 손에 쥐는 게 보인다는 부분이 그랬습니다. 계산기가 있어도 직접 두드려봐야 한다는 말, 흘려듣지 않고 꼼꼼히 복기해봐야겠다 생각했습니다.
복기는 한 번이 아니라 계속
강의 마지막에 복기는 한 번 하고 끝이 아니라 시장도 바뀌고 내 상황도 바뀌니까 계속 해야 한다고, 그래서 주기와 양식이 필요하다고 하셨습니다. 투자 대상은 매달, 나의 상황은 분기, 운영 방향은 반기. 막연하게 해야지 하다가 흐지부지됐던 게 저였는데, 주기를 정하고 양식에 채우면 복기가 습관이 된다는 말이 현실적으로 다가왔습니다.
그리고 아쉬움을 정면으로 바라봐야 다음에 다른 선택을 할 수 있다는 이야기, 아파도 뚫어지게 들여다봐야 한다는 조훈현 9단의 복기 이야기까지 듣고 나니, 복기가 단순히 투자 기술이 아니라 계속 성장하기 위한 태도라는 생각이 들었습니다.
투자를 못 하는 시기에도 복기로 계속 성장할 수 있다는 말 어쩌면 지금 우리가 모두 가장 듣고 싶었던 이야기가 아닐까 생각했습니다. 좋은 강의 준비해주신 적튜님 진심으로 감사합니다. 배운 대로 이번 달 안에 제 단지부터 양식에 직접 채워보겠습니다. 감사합니다!
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