안녕하세요.
월부의 모두는 "열심히 사는 사람들"
열사사입니다.
최근에 저는 감사하게도
지방 중소도시 투자 물건을 수도권 비규제 물건으로
갈아끼우는 경험을 할 수 있었는데요.
두번째 갈아타기이자
첫번째 수도권 투자를 진행하면서
정말 많은 배움을 얻을 수 있었습니다.
지방은 상대적으로 경험이 그래도 있다보니
감이 어느정도는 있는데
수도권은 첫번째 투자이다보니
더 많이 해매고, 많이 고민했던 것 같네요.
그럼에도 갈아끼우면서 자산을 불려가는 경험이
정말 뜻 깊은 것 같아
복기글을 통해 나눠보고자 합니다.
서울 수도권 하고 싶었는데요
돈이 없었습니다
저는 2022년 10월에 월부를 시작했습니다.
그 당시 싱글 투자자에
가진 돈이라곤 1,500만원 정도에
분수에 맞지도 않는 커다란 SUV를
5년 할부로 혼자 타고 다니던…
아무것도 모르던 사회초년생이었는데요.
그렇게 잘 타고다니던 차도 중고로 팔아치우고
없는 돈 쪼개서 임장도 다니면서
할 수 있는 투자를 해나가면서 월부 안에서
열심히 투자를 배워나갔었습니다.
사실상 투자를 시작하자 마자 하락장이 시작되면서
서울 투자의 큰 기회가 왔었는데요.
정말 바닥 시장에서
올림픽파크포레온이 13억에 분양하는 것도 보고
(진짜 쌌네요)
대구에 수성범어W가 9억에 분양하는 것도 보고
(진짜 쌌네요222)
2억으로 성동구 신축을 매수하시는 분들도
전농sk를 6억대에 매수하시는 분들도
최근에는 10.15로 막히기 전 서울 수도권을 투자하시는 분들도 보며
솔직히 많이 부러웠습니다…ㅎㅎㅎ
기회는 많았지만
그럼에도 저는 가진 현금은 1억을 넘어본 적이 없었거든요.
나는 언제쯤 서울 수도권 투자를 할 수 있을까
생각을 참 많이 했던 것 같습니다.
디딤돌이 되었던 지방 소액투자
저는 첫 투자를 23년도 7월에 했고,
그 다음 투자를 24년도 2월에 진행했었는데요.
가진 돈이 정말 적었고, 잔금도 안 되었지만
정말 운이 좋게도 조건에 맞는
정말 소액인 물건을 만나게 되어
900만원으로 두번째 투자를 하게 되었습니다.
물론 이후 전세금을 일부 돌려주며
총 투자금은 2,000만원 정도가 되긴 했지만
(굉장히 조촐한 물건이었습니다..
지금 하라고 하면 왠만하면 안할거 같긴 하네요..ㅎㅎㅎ)
해당 물건을 최근에 5,000만원 이상의 수익을 보고 매도하면서
모았던 종잣돈과 합쳐
첫 수도권 투자를 소액으로 진행할 수 있었습니다.
이번 투자를 진행하면서
매도 가계약금을 받고, 6일 뒤에
매수 가계약금을 보낼 수 있었는데요.
이렇게 갈아타기를 할 수 있었던 이유를 돌아보면
결국 매수 이후에 어떤 시간을 보냈는지가 전부더라구요.
그동안 거의 쉬지 않고 매달 앞마당을 만들었고
매달 내 포트폴리오를 점검하며
당장 매도를 한다면 얼마가 나오는지를 보고
해당 금액으로 투자 후보 단지들을 선정했습니다.
어떤 달에는 너무 바빠 후보 물건들을
저번달에 뽑았던 단지들로 가져가기도 하고
후보 단지 매물임장까지 미쳐 진행하지 못해
구멍이 숭숭 뚤린 1등뽑기를 하기도 했습니다만
그래도 매도를 준비하던 작년 10월부터
현재 우선순위인 대부분의 비규제 지역을 모두 앞마당으로 만들고
(구리, 다산, 만안, 부천, 산본, 덕양구 등)
매달 후보 물건을 뽑은 덕분인지
매도가 된 이후에 빠르게 행동할 수 있었던 것 같습니다.
매도 가계약금을 받은 이후
1. 우선순위 단지를 털고
2. 매물코칭을 넣고
3. 코칭을 바탕으로 우선순위를 다시 잡아
4. 현장에서 우선순위대로 조건을 협의하기
이 순서대로 진행하면서
운이 좋게도 우선 순위 단지에서
조건이 잘 협의가 되어
해당 매물에 투자를 하게 되었네요.
현장에서 물건을 만든다는 것
이번 투자가 지난 투자들과 달랐던 점이라면
지금의 서울 수도권 시장이 전세대출 제한으로 인해
일반적인 방법(매수-전세 맞추기-잔금)이 어려웠다는 것입니다.
그렇기에 정말 중요하다고 느낀 것이
현장에서 매물의 조건을 만들어보는 시도였습니다.
원래라면 살 수 없는 물건을
조건을 최대한 협의해보면서
살 수 있는 물건으로 만든다면
그래도 꽤나 괜찮은 투자가 될 확률이 높았습니다.
현장에서 특히 많이 고려했던건 다음과 같은 케이스였습니다.
1. 주인전세로 셋팅하기
=> 천천히 이사갈 집 찾아보시라
=> 주인전세 조건 맞춰주시면 가격 조율 없이 사겠다
=> 전세 높게 주인전세 해주시면 돈 더 드리고 사겠다
2. 낮은 전세 낀 매물 전세 높여 재계약
=> 저랑 다시 계약하셔서 오래 거주하시는 건 어떠시냐
=> 전세금 높여주시면 2년치 이자 비용 지원해드리겠다
3. 낮은 전세/월세 낀 매물 퇴거 조건 만들기
=> 이사비 x만원 드릴테니, 혹시 이사나가주실 수 있냐
=> 기존 집주인-세입자간 퇴거확약서 써줄 수 있냐
4. 신규 셋팅 물건 잔금 미루기
=> 전세입자 구해지고, 잔금일 정해지면 그때 중도금으로 매매가 대부분 드리겠다
=> 전세입자 잔금 3개월 이후에 남은 돈 드리고 잔금 치겠다
5. 월세낀 매물 잔금쳐버리기
=> 월세 만기 이후 세입자 내보내기 + 수리하고 신규 전세 셋팅하기
6. 현금세입자 찾기
=> 현금으로 들어오실 분 계시면 알려주세요. 제가 사서 셋팅할게요
이처럼 굉장히 많은 방법들이 있었는데요.
당연히 이런 조건들을 협의하는게 쉽지는 않았지만
만약 단 한 집이라도 제 조건에 맞는 물건으로 만들 수 있다면
그냥 세가 끼여있는 물건을 매수하는 것보다
더 좋은 레벨의 단지를 투자할 수 있는 경우가 많았기에
하나만 찾으면 된다…라는 마음으로
이번 투자에 임했던 것 같습니다.
이번 갈아타기 과정을 진행하면서
아쉬운 점들도 참 많았습니다.
물건을 더 털었으면 좀 더 시원하게 가계약금을 보냈을 것 같고
매물임장도 미리미리 더 많이 다녔으면 더 좋았을 것 같구요
매물 조건 협의와 협상도 조금 더 잘할 여지가 있었습니다.
그럼에도 잃지 않는 투자를 진행했다고 생각하기에
시원섭섭한 마음이네요.
그 과정 중 느낀 가장 큰 것은
“이렇게만 계속 해도 10억 달성은 하겠구나”
라는 자신감이었습니다.
2번의 갈아타기를 통해서
자산이 커져간다는 것이 어떤 느낌인지를
제대로 체험해볼 수 있었거든요.
월부에 처음 들어와서 기억에 남았던 건
당시 소액 지방투자를 고려하면서
매매가 4억 이상은 쳐다도 못봤던 기억이 납니다…ㅎㅎㅎ
(최소 5천 이상은 들었는데, 5천만원이 없었거든요)
그랬던 헝그리한 시절을 넘어서
아직도 정말 좋은 자산이라고 하기는 그렇지만
갈아타기로 5억대, 6억대, 그 이상의 단지들을 고려하며
내가 처음에 볼 수 없었던 단지들을 보유하기도 하고
더 많이 발전할 수 있겠다는
확신과 실력을 가지게 된 게
가장 큰 자산이라는 생각이 듭니다.
첫번째 갈아타기 (빨간색 → 파란색)
두번째 갈아타기 (빨간색 → 파란색)
앞으로도 투자를 이어나가며
추가 투자를 할지, 더 좋은 걸로 갈아끼우게 될 지는 모르겠지만
그럼에도 계속 멈추지 않고
자산을 더 쌓아나가리라는 확신을 얻었습니다.
제 경험담을 통해서
소액투자자들도 이렇게 자산을 쌓아나갈 수 있구나하는
그런 응원을 얻어가실 수 있다면 참 기쁘겠습니다.
이번 투자까지 정말 많은 도움을 주신
제주바다 멘토님, 용맘 튜터님,
항상 많이 도와주시는 오렌지하늘 튜터님, 멤생이 튜터님
이외에도 많이 응원해주시고 많이 도와주시는
튜터님들, 동료분들까지 진심으로 감사합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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